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土地估价实务讲解10

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土地估价实务讲解10,土地估价师考试真题,土地估价师考试试题, 一、简答题:
1、(请同学们思考并自己动手做该题,答案和解析将在第十三讲公布)
题目:
某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权,出让年限为50年,该地块规划为综合,容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问可贷多少款?(保留小数点后一位数)
项目其他资料如下:
1、该大楼1-3层为商铺,建筑面积为5000平方米,上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼,另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工,月租金为150元/平方米。其余用于对外出租,预计出租率为90%。
4、据调查,目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米,写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中,管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,税金为租金的12%,保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年,残值率为3%。当地土地还原率为6%,综合还原率为8%,银行贷款利率为8%。 
辅导内容:
综合计算题辅导(2)
一、1998年综合计算题第1小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
常见问题:
1、计提折旧年限和房地产收益年限确定错误;
2、没能识别干扰因素,计算过程中直接采用了实际值;
3、未考虑空置率,误解租金含义;
4、采用无限年期公式计算房地产总价值
二、1998年综合计算题第2小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
常见问题:
1、利息和利润的计算基数与计息期错误;
2、理解利润率错误;
3、市场比较法计算中各比较因素修正错误。
三、1998年综合计算题第3小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
常见问题:
1、剩余法中利息、利润计算基数与计息期错误;
2、销售税费计算错误;
3、收益还原法计算中收益年期和还原率确定错误。 土地估价实务讲解10
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