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土地估价实务讲解8

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应用成本逼近法的例题解析
一、1998年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析
题目:(出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第3小题)
    假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元/亩,土地开发费为2亿元/平方公里,征地中发生的其他费用为2万元/亩,贷款利率为12%,假设土地开发周期为2年,均匀投入,第一年投入占1/4,投资回报率为25%,土地增值收益率为5%,试计算该区域50年期的工业用地地价。
(一)审题
明确题目要求和已知条件,以确定解题方法。
(二)方法选择与解题思路
从题目所给条件,很容易判断出适用成本逼近法。
基本思路:第一步,根据条件计算土地取得费和土地开发费;第二步,计算利息、利润和土地增值收益;第三步,将以上各项相加得到积算价格;第四步,通过年期修正后得到所求土地价格。
(三)公式与计算步骤
1、基本公式
  土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数
2、计算步骤
(1)计算方法选择:适用于成本逼近法
(2)计算土地取得费(注意换算为统一的单位)
  土地取得费=3+2=5(万元/亩)=75(元/平方米)
(3)计算土地开发费,2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)
(4)计算利息
利息=75×[(1+12%)2 -1]+200×25%×[(1+12%)1.5 -1] +200×75%×[(1+12%)0.5 -1]=37.09(元/平方米)
(5)计算利润,利润=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
(6)计算成本地价
  成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
(7)土地积算价格
  积算价格=成本地价×(1+5%)=399.88(元/平方米)
(8)计算50年期地价
  50年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]= 399.88×[1-1/(1+12%)50]= 398.50(元/平方米)
(四)难点与常见问题分析
  利息、利润计算基数及计息期的确定,年期修正(以利息率替代土地还原率)。
一、2002年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析
题目:(出自2002年土地估价实务试卷计算题的第1小题)
  某企业于2000年12月31日以出让方式取得一宗土地使用年限为50年的国有工业用地,总面积3000平方米,缴纳的土地出让金为30元/平方米,该宗土地开发程度已达到“五通一平”。
  2001年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,“五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为1年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
(一)审题
  明确题目要求和已知条件,以确定解题方法。同时考虑资料取舍,找出隐含条件(主要就是要确定土地出让金)。
(二)方法选择与解题思路
  题目主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数,可采用成本逼近法。
  基本思路:题目给出的条件比较见解,需要进行年期修正。首先根据条件分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;然后将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;再将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正,将修正后价格加总得到所求土地价格。
(三)公式与计算步骤
1、适用公式
  土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数a+土地出让金×年期修正系数b
2、计算步骤
(1)选择计算方法:根据题意,适用于成本逼近法
(2)计算土地取得费(含税费),  10(万元/亩)=150(元/平方米)
(3)计算土地开发费,    8(万元/亩)=120(元/平方米)
(4)计算利息(不超过1年,按单利计算)
  150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)
(5)计算利润,  (150+120)×10%=27(元/平方米)
(6)计算无限年期成本地价
  成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)
(7)计算49年期成本地价
  308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)
(8)计算49年期的土地出让金
  30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]= 29.90(元/平方米)
(9)计算单位地价,   (7)+(8)=290.79+29.90=320.69(元/平方米)
(10)计算总地价,   
  总地价=320.69×3000=96.21(万元)

(四)难点与常见问题分析
难点:一是土地增值收益以土地出让金形式出现;二是土地取得时间与估价时点不一致,需要进行年期修正。
常见错误:
(1)面积换算错误,这是成本逼近法的一个重要考点;
(2)利息、利润的计算基数以及利息的计息方式和计息期错误;
(3)年期修正错误,特别注意成本地价与土地出让金在使用年期上不同,进行年期修正的公式也不一样。
(4)解题步骤不够完整或不够清晰。
一、简答题:
1、某开发区土地总面积5000亩,已完成“七通一平”建设,公共设施和基础设施占地1000亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价,出让土地使用年限为50年。据测算,该开发区所在地征地费为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩,土地开发周期为2年,第一年投资额占40%,各年内均匀投入,贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%,土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。  
            根据题意,应采用成本逼近法
2、基本公式
出让土地价格=(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益)/可出让土地面积比率×年期修正系数
3、计算步骤
(1)计算土地取得费:15×15=225(元/平方米)
(2)计算土地开发费用:10×15=150(元/平方米)
(3)计算利息: 
利息=土地取得费利息+土地开发费利息=225×[(1+8%)2-1]+150×40%×[(1+8%)1.5-1]
+150×60%×[(1+8%)0.5-1]=?(元/平方米)
(4)计算利润:
利润=(土地取得费+土地开发费)×投资回报率=(225+150)×20%=75(元/平方米)
(5)计算土地增值收益:
土地增值收益=(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润)×土地增值收益率=(225+150+利息+75)×20%=?(元/平方米)
(6)计算无限年期全开发区土地的单位地价
无限年期全开发区土地的单位地价=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益=?(元/平方米)
(7)计算无限年期可出让土地平均单位地价
无限年期可出让土地平均单位地价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率=无限年期全开发区土地单价/(5-1)=?(元/平方米)
(8)进行年期修正,计算50年期可出让土地平均单位地价
50年期可出让土地平均单位地价=无限年期可出让土地平均单位地价×年期修正系数=无限年期可出让土地平均单位地价×[1-1/(1+8%)50]=?(元/平方米) 土地估价实务讲解8
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