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土地估价实务讲解6

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应用剩余法估价的例题解析
一、2000年试卷中采用剩余法估价的题目解析
题目:(出自2000年土地估价理论与方法试卷计算题的第4小题)
某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地,某开发公司拟建造住宅楼,预计开发建设期2年,建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情,平均售价可达3800元/平方米;开发建设过程中,建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米,第一年投入40%,第二年投入60%,并在各年内均匀投入。贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权,实现相当于不动产总价18%的利润率,请计算建筑容积率最低应为何值。
(一)审题
1、明确题目的要求:地价、费用、利润率已知,求与总建筑面积有关的容积率,而总建筑面积又直接影响不动产总价。
2、明确题目给出的条件,弄清关键数据的真实内涵。
(二)方法选择与解题思路
1、方法选择:本题属房地产开发项目投资分析问题,表面看是计算最低容积率,实际上是考察剩余法的另一种应用。
2、基本思路:从剩余法基本公式出发,应该考虑采用设未知变量和解方程的方式进行求解,即先设最低容积率为x,得到总建筑面积2000x平方米,然后分布计算不动产总价、建筑费、专业费和不可预见费、利息、税费、利润等;然后将计算结果和地价代入基本公式,得到一个含未知数x的方程,求解后即可。
(三)公式与计算步骤
1、适用公式
地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润
2、计算步骤
(1)选择计算方法,适用剩余法
(2)计算不动产总价
设最低容积率为x,则总建筑面积为2000x平方米
3800元/平方米×2000x平方米=760x(万元)
(3)计算建筑费、专业费和不可预见费
1500元/平方米×2000x平方米=300x(万元)
(4)计算利息,注意计算项目、计算基础与复利时间
地价利息=700×[(1+5.85%)2-1]=84.30(万元)
建筑费、专业费等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5-1]+ 300x×60%×[(1+5.85%)0.5-1]=15.87 x(万元)
(5)计算销售税费,注意计算基数
760x×6%=45.60 x(万元)
(6)计算开发总利润,注意利润率的计算基础
760x×18%=136.80 x(万元)
(7)代入公式进行计算
地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润
700=760 x-300 x-(84.30+15.87 x)-45.60 x-136.80 x
解出x=3.0,即最低建筑容积率应达到3.0。
(四)难点与常见错误
1、解题过程中应先设最低容积率x;
2、用设定的未知数计算出不动产总价,如果给出房屋租金,可用收益还原法计算不动产总价;
3、利息的复利时期以及利息、销售税费和利润的计算基础。
二、2002年试卷中采用剩余法估价的题目解析
题目:(出自2002年土地估价实务计算题的第2小题)
  企业甲拥有一宗面积为20亩的国有出让土地,规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓,预计2年建成后即全部售出。在完成前期投入后,企业甲拟将该地转让给房地产开发商乙。
经调查,该城市相似地段类似综合楼售价为6000元/平方米,公寓售价4500元/平方米,工程建筑费及专业费综合楼为2100元/平方米,公寓为1800元/平方米,在建筑期间,建筑费及专业费第一年投入40%,第二年投入60%,银行贷款利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税费为售价的5.5%。计算:
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;
(2)经双方协商,乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作
为地价补偿,开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,甲除可得到14000平方米综合楼外,还可分得多少平方米的公寓。
(一)审题
1、明确题目要求:本题有两问,其中求取土地价格是关键,也是下一步计算的基础。
2、明确题目给出的条件,弄清关键数据的真实内涵,构思解题方法。
(二)方法选择与解题思路
1、方法选择:本题给出了有关房地产售价和费用等资料,明显可用剩余法。
2、基本思路:
(1)宗地地价计算思路。第一步,计算项目总开发价值;第二步,分步计算建筑费及专业费、利息、税费、利润等;第三步,从总开发价值中扣除各项成本,得到待估宗地总价;第四步,用宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
(2)甲方应得公寓面积计算思路。首先明确以地换房、等价交换的思路,价格标准采用双方约定价格。具体计算时,先按约定价格计算甲方所得综合楼价格,然后在总地价中将其扣除,得到甲方应得公寓总价,再除以公寓约定单价,就可得到甲方应得公寓面积。
(三)公式与计算步骤
1、适用公式
地价=房地产售价–建筑费及专业费–投资利息-开发利润-销售税费
2、计算步骤
(1)选择计算方法,根据题意,宗地地价求取适用剩余法
(2)计算房地产总售价
6000×4+4500×2=33000(万元)
(3)计算建筑费及专业费
2100×4+1800×2=12000(万元)
(4)计算投资利息
地价×[(1+5. 5%)2-1]+12000×40%×[(1+5. 5%)1.5-1] +12000×60%×[(1+5. 5%)0.5-1]=596.75+0.113×地价(万元) (5)计算开发利润
33000×15%=4950(万元)
(6)计算销售税费
33000×5. 5%=1815(万元)
(7)计算土地总价
地价=房地产售价–建筑费及专业费–投资利息-开发利润-销售税费
地价=12253.59(万元)
(8)计算单位地价
单位地价=12253.59÷20=612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)
(9)计算甲方应得公寓面积
14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元)
甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59(万元)
甲方可得公寓面积=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(平方米)

(四)难点与常见错误
1、利息的计算,计息基数与计息期的确定。
2、利润的计算,计算基数的确定,销售利润率与投资利润率的区别。
3、交换房价的计价标准。市场价格、还是销售实价、还是双方约定价格。 土地估价实务讲解6
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