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土地估价实务讲解4

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题目(出自1998年土地估价理论与方法试卷第5大题计算题的第2小题):
某城市有宗地f需要评估,现有类似土地5宗,条件如下。
项目宗地成交价(元/m2)交易时间/年容积率位置
比较形状
比较区域
因素个别
因素
a78019951.30+3%0-5%
b80019951.2+2%0-1%0
c86019961.2+3%-1%0+1%
d83019971.10-2%+5%0
e95019971.6+5%0+3%0
f 19981.4    

该城市地价指数如以1995年为100,则1996年比1995年增长15个百分点,以后每年增长10个百分点;此类用地的最低容积率为1,容积率在1—1.5之间时,容积率每增长0.1,宗地单位地价比容积率为1时增长5%,超过1.5后容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时增长3%。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待沽宗地与案例宗地的比较,表中数字为负时,表示待沽宗地的条件比案例宗地条件差,表中数字为正时,表示待沽宗地的条件比案例宗地条件好,数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件,按下列要求完成计算:
(1)    编制地价指数表
(2)    编制容积率修正系数表
(3)    计算宗地f在1998年时的单位地价(计算结果保留两位小数)
(一)审题
1、审清题目,确定解题方法
2、明确地价指数及地价随容积率的变化是增长还是递增
3、明确各因素比较基准
(二)解题方法与思路
方法选择:从题目中给出的条件看,应该采用市场比较法
  基本思路:第一步,根据地价增长情况及容积率与地价的关系,编制地价指数表和容积率修正系数表;第二步,对5个交易案例分别进行各项因素修正求得比准价格;第三步,用适当方法对这5个比准价格进行处理,得出待沽宗地价格。
(三)公式与计算步骤
       125    1.28     100   
1、适用公式
待沽宗地价格=比较案例宗地价格×交易期日修正×容积率修正×位置修正×形状修正×区域因素修正×个别因素修正
2、计算步骤
(1)选择计算方法:适用市场比较法
(2)编制地价指数表
年度1995199619971998
地价指数100115125135
(3)编制容积率修正系数表
容积率11.11.21.31.41.51.6
修正系数1.001.051.101.151.201.251.28
思考:如果地价随容积率的增长是递增,那如何计算容积率修正系数
(5)计算宗地f在1998年时的单位地价
采用算术平均法求取待沽宗地单位地价为:
f单位地价=(1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27)/5=1098.72(元/m2)
(四)难点与常见错误分析
1、难点
(1)地价指数和容积率修正系数表的编制
若地价指数每年增长r个百分点,计算公式为n×r+100
若地价指数每年递增r个百分点,计算公式为(1+r)n×100
(2)各项比较因素修正
应把握两点:一是待沽宗地的条件指数始终位于分子,比较案例宗地条件指数都位于分母;二是以哪个为基准,哪个的条件指数即为100。
二、2000年应用市场比较法计算题解析
题目略(出自2000年土地估价理论与方法试卷第5大题计算题的第3小题)
(一)审题
1、明确题目要求。
两个要求:编制地价指数表和计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。
2、明确地价指数变化情况、容积率修正系数、土地还原率及其他资料。
3、明确比较基准,以待沽宗地为基准。
(二)方法选择与解题思路
1、方法选择
根据题目提供的资料,适用市场比较法。
2、解题思路
第一步:根据地价增长情况编制地价指数表
第二步:计算土地使用权年期修正指数
    公式为:年期修正系数k=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n] 
    其中:r—土地还原率,m—待沽宗地使用权年限n—比较案例宗地使用权年限
第三步:根据所确定的各因素条件指数,分别对5个交易案例进行因素修正,得到5个比准价格
第四步:采用适当方法处理这5个比准价格,得出待沽宗地单位面积价格
(三)公式与计算步骤
1、适用公式(同上题,但多了年期修正,少了位置和形状修正)
2、计算步骤
(1)选择计算方法
(2)编制该城市住宅地价指数表(每月增长1个百分点,非递增)
(3)计算土地使用权年期修正指数
土地还原率为7%,年期修正指数计算有两种处理方法:
第一种,以住宅用地法定最高年期(70年)的指数为基值100。
50年期修正指数为100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46
第二种,以无限年期住宅用地价格指数为100。
   n年期修正指数为100×[1-1/(1+7%)n]
(4)确定容积率修正系数
(5)确定区域因素和个别因素条件指数,注意比较基准
(6)比较修正各交易案例价格
(7)采用算术平均法计算待估宗地单位土地面积价格
(四)解题过程中应注意问题
1、必须清楚写出各计算步骤及计算公式。
2、两种土地使用权年期修正指数计算方法得出的最后结果完全相同。
3、计算区域因素和个别因素条件指数时,一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间比较关系的说明。
4、在所有修正指数确定后,计算各比较案例的比准价格时,要写清楚计算公式,明确哪个修正指数在分子,哪个在分母。
5、最终评估结果一般采用简单算术平均法求得,一般要说明理由。 土地估价实务讲解4
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