土地估价实务讲解2

辅导内容
1、考题与答题分析
2、应用收益还原法答题辅导（1）
一、土地估价实务近三次考试题型变化分析
1、1998年考试题型
该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3小题，第一小题20分，后两小题各30分，共80分。综合计算题主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常又贯穿一种主要方法。第二大题估价实务分析，其实就是土地估价报告改错，出了两题，每题60分。1998年这一门的总分值是200分，不过题型设置并不是很合理。
2、2000年考试题型
在题型上跟1998年相比有了一些变化。一是第一部分的综合计算题减为两题，每题40分，共80分；二是增加了第二部分案例综合分析，共一题，60分；三是第三部分土地估价报告改错改为一题，也是60分。总分值上跟1998年一样，都是200分，但题型结构上显得合理一些。另外，在土地估价理论与方法中同样设有4小题的计算题，依次需要采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法和剩余法来答题。
3、2002年考试题型
取消了第三门土地估价理论与方法中单独列出的计算题，分别归入本门的客观试题和第四门的第一部分中。土地估价实务第一部分计算题共有3题，其中，前两小题为简单计算题，各30分，分别需要采用成本逼近法和剩余法来答题，第三小题是综合计算题，40分，计算题部分共100分。第二部分案例分析共1题，60分，跟2000年相同。第三部分土地估价报告改错也是1题，不过分值降为40分。
4、2004年考试题型分析
2004年考试题型将与2002年相同，不再进行调整，预计题量和分值也不会有什么大的变化。2002年的简单计算题考了成本逼近法和剩余法，今年要特别注意收益还原法和市场比较法。当然，这几种主要估价方法都必须熟练掌握。
二、解答计算题注意事项
1、仔细审题，用对方法；
2、格式正确，步骤清楚，切忌省略中间过程，不写出计算公式或算式；
3、简单计算题要先写明解题方法，综合计算题先写明解题思路；
4、注意标明单位，并按要求进行单位换算；
5、尽可能多做几步，哪怕只能列出使用方法和计算公式；
6、注意检查，避免出现计算错误，以及不按要求保留小数点后位数。
三、1998年采用收益还原法计算题解析
题目：1998年土地估价理论与方法第五大题计算题的第一小题（略）
（一）审题
  1、浏览题目，构思解题方法
  从题目中给出条件看出，该宗土地及建筑物出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
  2、仔细查看题目中的条件，思考哪些可用，还需要哪些
  重点留意：土地与建筑物的还原率、土地与建筑物的估价时点、计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件、各已知条件的单位。
（二）草拟出解题适用的公式和基本思路
  1、适用公式
  特别注意：计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式；计算土地价格时，必须采用有限年期公式。
  2、解题基本思路
   第一步：根据房地客观收益和客观费用，计算房地纯收益
   第二步：通过建筑物重置价格求得现值，再用房屋还原率计算房屋纯收益
   第三步：将房地纯收益减除房屋纯收益，得到土地纯收益
   第四步：用土地还原率，采用适用公式求得估价时点的土地价格
详 细 情 况
一、计算题:
1、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权，面积1000平米，同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺，建筑物耐用年限为42年，残值率为10%，目前重置价格为2500元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。
估价：
该宗土地在2004年9月的市场价格(请思考) 
一、收益还原法应用复习
1、利用收益还原法评估土地价格
基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的价格
第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益
第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格
计算公式：土地价格 = 土地纯收益/土地还原率
2、利用收益还原法评估房产价格
基本思路及计算公式与评估土地价格类似
3、利用收益还原法评估不动产价格
基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率有所不同。
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。
、2000年采用收益还原法计算题解析
题目：2000年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题（略）
（一）审题
1、明确题意，选择估价方法。待估地产有收益，适合采用收益还原法
2、明确估价时点，与土地使用权取得时间隔了5年
3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用
4、明确题目要求计算出的价格类型，土地市场价格的单位应为“元/平方米”
（二）解题思路
第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益
第二步：计算建筑物部分产生的纯收益
第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益
第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格
（三）列出评估过程
1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法
2、基本公式
（1）房地年纯收益计算公式
（2）建筑物年纯收益计算公式
（3）土地年纯收益计算公式
（4）有限年限土地价格公式
  3、计算步骤
  （1）计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号)
①    年租金收益=月租金收入×12月
②    押金年运用收益=押金×押金收益率
③    年总收益=年租金收益+押金年运用收益
（2）计算房地年总费用
年总费用=月平均费用×12月
（3）计算房地年纯收益
房地年纯收益=年总收益 - 年总费用
（4）计算建筑物年纯收益
①    建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限
②    建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
（5）计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益
（6）计算土地市场价格
①    
②土地单位面积价格=土地总价格/土地面积

（四）难点及常见错误分析
1、难点
（1）估价时点和土地使用年限的关系
（2）土地年纯收益的计算
（3）所提供条件的清晰分类
2、常见错误分析
（1）没有解题思路说明
（2）房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算
（3）房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误
（4）建筑物年纯收益计算基数错误
（5）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误
（6）没有计算土地单位面积价格
（7）解题思路或计算步骤混乱
详 细 情 况
            一、计算题:
1、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权，面积1000平米，同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺，建筑物耐用年限为42年，残值率为10%，目前重置价格为2500元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。
            估价：
            该宗土地在2004年9月的市场价格 
            1、解题方法
            该宗土地与房屋由出租受益，适宜采用收益还原法进行估价。
            2、房地出租总收益计算
            采用客观收益，即每月50元/平米（而不是实际收益每月30元/平米），还须将月收益换算成年收益。
            房地年总收益=50元/月平米×800×12月=480000（元）
            3、计算出租总费用
            （1） 年税金=20元/年平米×800=16000（元）

            （2） 年管理费=50元/月平米×800×12月×5%=24000（元）
            （3） 年维修费=2500×800×2%=40000（元）
            （4） 年保险费=2500×800×0.2%=4000（元）
            （5） 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=2500×800/40=50000（元）
            （6） 
            年总费用=年税金+年管理费+年维修费+年保险费+年折旧费=16000+24000+40000+4000+50000=134000（元）
            4、计算房屋年纯收益
            房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费×已使用年限）=（2500×800-50000×2）×5%=95000（元）
            5、计算土地年纯收益
            土地年纯收益=年总收益-年总费用-房屋年纯收益=480000-134000-95000=251000（元）
            6、计算2004年9月土地价格 
             （1）土地总价   
            a=251000， r=4%， n=36
              （2）单位地价=土地总价/1000=？（元/平方米）