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《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 下

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[分标题]
一、估价原则[同“土地估价报告”文字式]
二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]
[应根据估价对象特点及项目的实际情况,依据《规程》选取适宜的估价方法(市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等)。要求在一项估价中所选方法不少于两种,并说明估价方法选择的依据。同时,各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求]
[在选择估价方法时,如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外,可以选择采用基准地价系数修正法,参照基准地价的末级地进行评估]
(一)市场比较法
[应用此种方法估价,要按照《规程》规定,选择相似比较实例,进行因素比较修正后,确定待估土地的价格。要求比较实例不得少于三个。估价中,除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外,对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求:
1.比较实例选择。要求比较实例至少有三个,选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域,所选实例应是实际交易实例,并具体说明实例的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。
2.因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素,主要是区域因素和个别因素,包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。不同用途的因素选择应有所不同,具体因素选择可参照《城镇土地定级规程》。以上因素要与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致,不得漏掉重要因素,必要时应说明进行因素选择的依据。
3.因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件,如表一:
表一中所列因素应根据不同用途,并结合实际调查情况和估价对象的特点确定,因素描述的应是比较因素的具体条件和具体内容,不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语,能量化的一定要使用量化指标,如距离市中心距离应注明具体距离为多少;无法量化的指标,也必须具体描述,如基础设施状况用生地(或达到开工建设条件)、宗地红线外三通一平、五通一平、七通一平来描述。
估价对象和比较实例的各项条件说明要客观、具体,其中估价对象的因素条件说明要与第二部分影响地价的因素分析相一致,不能前后矛盾。
表一  比较因素条件说明表
估价对象
实例一
实例二
实例三
实例四
......
交易时间
交易情况
交易方式
土地使用年限
土地用途
区域因素
基础设施状况
离市中心距离/km
2
1.5
2.5
4
3
交通条件
环境条件
......
个别因素
容积率
宗地面积/m2
宗地形状
规则
规则
较规则
不规则
不规则
规划条件
......
4.编制比较因素条件指数表
为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正,必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数,并编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外,应以估价对象的各因素条件为基础,相应指数为100,将比较实例相应因素条件与估价对象比较,确定出相应的指数,并说明确定的依据。在说明确定依据时,应以地产市场情况(如市场交易实例、基准地价及修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等)和估价对象特点为基础,根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指数,有法律、法规等规定的,应说明批准机关、批准内容、文号及批准时间等。列表表示如下:
表二  比较因素条件指数表
估价对象
实例一
实例二
实例三
实例四
......
交易时间
交易情况
交易方式
土地使用年限
土地用途
区域因素
基础设施状况
离市中心距离/km
100
102
98
92
96
交通条件
环境条件
......
个别因素
容积率
宗地面积/m2
宗地形状
100
100
98
96
96
规划条件
......
5.因素修正
在各因素条件指数表的基础上,进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正,即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较,得到各因素修正系数,列表表示如下:
表三  比较因素修正系数表
实例一
实例二
实例三
实例四
......
交易价格/元/平方米
交易时间
交易情况
交易方式
土地使用年限
土地用途
区域因素
基础设施状况
离市中心距离/km
100/102
100/98
100/92
100/96
交通条件
环境条件
......
个别因素
容积率
宗地面积/ m2
宗地形状
100/100
100/98
100/96
100/96
规划条件
......
比准价格/元/平方米
估价对象评估价格/元/平方米
[注:表中所列比较因素、因素说明及修正系数仅表示修正方向,具体内容及修正幅度需依照《规程》和相应分析确定]
6.实例修正后的地价计算
经过比较分析,采用各因素修正系数连乘法,求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格,再依据《规程》的地价确定方法,最后确定估价对象的价格]
(二)收益还原法
[应用此方法估价,要依据《规程》规定程序和方法进行,技术报告中应对以下内容予以明确说明:
1.具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件,采用市场比较法、剩余法等求算收益时,应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和计算过程。
2.总费用中涉及到的项目和各项标准,要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准,依据涉及有关法律、法规的,要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。
3.说明土地纯收益的测算依据和方法。涉及房地产和房屋纯收益的,应具体说明有关参数的选取及计算过程。
4.明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。 
5.说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定]
(三)剩余法
[应用此方法估价,要依据《规程》规定程序和方法进行,技术报告中应对以下内容予以明确说明:
1.通过分析估价对象条件、利用现状等,考虑到规划利用及管理等限制条件,确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等项内容。
2.明确估价对象开发完成后的利用方式(买卖、出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价,并说明估算方法及依据。
在估算不动产总价时,应选择至少三个市场案例,可采用市场比较法的有关程序和要求进行确定。
3.对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据;对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。
4.说明计算公式、计算过程和结果]
(四)成本逼近法
[应用此种方法估价,要求按照《规程》的规定程序和方法进行,并需明确以下有关内容:
1.要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准,并说明其确定的依据。有文件依据的,应首先符合国家性法律、法规等,不合理收费不应作为依据。同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准;没有文件依据的,如属当地一般规定,要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明,涉及到当地不同区域的费用标准,要在对估价对象所在区域进行充分调查实际情况的基础上(如调查征地实例),分析后确定客观取得费用,并说明原因。
2.明确估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准,并说明依据。有文件依据的,说明文件的批准机关、批准时间及内容等,没有文件依据的,应通过对地产市场中开发费用的调查,确定的开发费用能反映当地的平均开发水平。
3.贷款利息、投资回报率、土地还原利率的确定,要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
4.说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
5.根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正,因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致,具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系。
6.说明土地价格的确定方法和结果]
(五)基准地价系数修正法
[应用此方法进行估价,应按《规程》规定的程序和方法进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明:
1.具体说明采用的基准地价的公布(或制定)时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地价计算宗地价格的公式等。
基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、法定最高年限的区域平均土地使用权价格。
2.说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表,并注明来源及依据。
3.说明估价对象的各项因素具体条件,应按因素修正系数表的内容具体列出。具体形式可参见市场比较法中因素条件说明表。
4.确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数。
5.说明年期、期日及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数。
6.对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不相一致时,应进行土地开发程度修正]
三、地价的确定
1.地价确定的方法〔要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的解释其方法选择的依据〕
〔如评估方法选择采用基准地价系数修正法,最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果〕
2.估价结果[应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位,总地价并用大写表示。如用外币表示,应注明估价基准日外币与人民币的比价]
第四部分    附   件
〔分标题〕
[同“土地估价报告”文字式]

“土地估价报告(表格式)”的基本内容
[一]封面
封面内容和格式如下;
土地估价报告
[封面标题]
项目名称:[同“土地估价报告”文字式]
土地估价报告编号:[同“土地估价报告”文字式]
受托估价单位:[同“土地估价报告”文字式]
提交估价报告日期:[同“土地估价报告”文字式]
[二]正文
正文内容和格式如下:
土地估价报告
[正文标题]
第一部分    概  述
〔分标题〕
1 估价项目名称————————————————————————
2   委托估价方————————————————————————
联系地址  ———————————————————————————
联系电话————————————————————————————
法人代表 —————————————————————————————
联系人    —————————————————————————————
3   受托估价方—————————————————————————————
联系地址 —————————————————————————————
联系电话  —————————————————————————————
法人代表  —————————————————————————————
联系人    —————————————————————————————
4   估价基准日××××年××月××日
5   估价日期××××年××月××日至××××年××月××日
6   估价目的 ————————————————————————————— 
[如为出让目的,应注明出让方式:拍卖、招标或协议]
7   地价定义
7.1实际土地开发程度—————————————————————————————
7.2设定土地开发程度—————————————————————————————
7.3实际用途        —————————————————————————————
7.4设定用途       —————————————————————————————
7.5土地使用年限  —————————————————————————————
7.6土地价格内涵[指土地使用权价格、他项权利价格等]
8   土地估价结果
估价对象总面积   —————————————————————————————
单位面积地价———————元/平方米
楼面地价———————元/建筑平方米
总地价————————
大写———————————
[当宗地数多于一宗时,土地估价结果可以用表格列出,表格格式参照[1997]国土[籍]字第69号]
9   土地估价师签字
估价师姓名     估价师证书号     签字
————       ——————    ————
————       ——————    ————
————       ——————    ————
10   土地估价机构———————————————————
估价机构负责人签字:                             (机构公章)
××××年××月××日
第二部分    估价对象界定
[分标题]
一、估价对象描述
1   土地登记状况
1.1土地位置————————————————————
1.2土地来源及其变革—————————————————
1.3土地权属性质及其权属变更状况———————————————
1.4地籍图号——————————————————————
1.5宗地号———————————————————
1.6土地用途——————————————————————
1.7土地面积————————————平方米
1.8四至——————————————————————
1.9土地等级————————————————————————
2   土地权利状况
2.1土地所有者————————————————————————————
2.2土地使用者—————————————————————————
2.3国有土地使用证编号—————————————————————————
2.4共有土地使用者———————————————————————————
        共有土地使用权分摊面积———————————————————
2.5共有权利类型
他项权利权利人——————————————他项权利义务人——————————
其他—————————————————————————————————
2.6土地使用权取得方式————————————————————————
土地取得时间——————————————批准机关————————————
土地批准使用年限—————已使用年限———————剩余年限————————
3   土地基础设施状况
宗地外基础设施条件————————————————————————
宗地内平整状况—————————————————————————
4   土地利用状况
4.1建筑物—————————————————————
建筑物名称——————————建筑物用途———————————
建筑物耐用年限——————————已使用年限—————————————
建筑层数———————————建筑结构—————————————
建筑面积————————————建筑容积率—————————————
4.2建筑物细部说明——————————————————————————
基础———————————地板——————————墙————————————
天花板———————————————屋面———————————————————
室内装修状况——————————————————————
4.3主要设备和安装状况————————————————————
4.4其他构筑物和附着物状况——————————————————
4.5规划利用说明———————————————————————————
规划批准文件———————————————————————
规划建筑物用途——————————建筑面积—————————限高———————————————
层数————————————容积率———————————————绿化率—————————————————
4.6土地利用的特殊说明——————————————————————
二、影响地价的因素说明
1   一般因素
1.1城市资源状况
城市地理位置—————————————————————————
城市人口————————————城市面积————————————
城市自然条件(气候、水文、地质等) ——————————————
城市劳动力结构分布———————————————————
城市土地利用状况——————————————————————
1.2房地产制度与房地产市场
土地使用制度与土地管理政策—————————————————
住房制度与房地产管理政策——————————————————
土地市场交易情况————————————————————————
房屋市场交易情况——————————————————————
1.3产业政策
产业优惠政策—————————————————————————
税收政策——————————————————————————————
1.4城市规划与发展目标
城市性质———————————————————————————————
城市发展目标———————————————————————————
1.5城市经济发展状况
城市经济结构布局——————————————————————
国民经济生产总产值—————————————————————
经济增长趋势——————————————————————————
1.6社会储蓄与投资
社会储蓄水平—————————————————————————————
银行利率—————————————投资利润率————————————
社会投资方向与实施情况——————————————————————
2   区域因素
2.1区域概况
区域位置—————————————————————————————————
区域人口————————————区域面积—————————————
区域经济发展状况——————————————————————
区域商服中心等级及影响———————————————————
医院、卫生设施状况—————————————————
文化、体育设施条件———————————————————
其他公用设施——————————————————————————
2.2交通条件
公共交通——————————————对外交通————————————
2.3环境条件———————————————————————————
2.4基础设施条件
周围道路类型、等级————————————————
供水状况————————————————————
供电状况—————————————————————
供气状况——————————————————————
供暖状况——————————————————————
电讯状况————————————————————————
排水状况——————————————————————
2.5产业集聚规模—————————————————
2.6规划限制——————————————————————
2.7其他条件———————————————————————
3   个别因素
3.1宗地位置——————————————————————
土地使用者—————————————————————
3.2土地实际用途——————————估价设定用途———————————
3.3宗地形状—————————————临街状况————————————
容积率——————————土地面积—————————————平方米
3.4场地平整状况————————————地基承载力———————————
地形条件——————————地质条件—————————————
3.5四至———————————————————————————————
3.6基础设施条件————————————————————————
3.8规划利用状况———————————————————————
第三部分    土地估价结果及其使用
[分标题]
一、估价依据
1.————————————————————————————————
2.——————————————————————————————
3.———————————————————————————————————
二、估价原则
1.————————————————————————————
2.—————————————————————————————
3.—————————————————————————————
[具体估价原则的内容参见《规程》和估价报告规范格式文字式。]
三、土地估价
1.估价基本事项
1.1土地级别——————————基准地价———————————
1.2土地开发程度————————————土地开发费用———————————
2.估价方法
2.1估价方法—————————————————————————
2.2估价方法选择依据———————————————————————
3.估价结果
估价对象总面积———————————————————————————
单位面积地价————————————————元/平方米
楼面地价———————————————————元/建筑平方米
总地价——————————————————————
大写———————————————————————————————
三、估价结果和估价报告的使用
1.估价的前提条件——————————————————————
假设条件————————————————————————————————
2.估价结果和估价报告的使用
2.1估价报告和估价结果的主要法律依据———————————————
2.2估价报告和估价结果的使用方向—————————————————
2.3估价报告和估价结果的限制条件————————————
2.4估价报告和估价结果的有效期限———————————
3.其他需要特殊说明的事项—————————————
第四部分    附件
[分标题]
[同“土地估价报告”文字式]
“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求
一、纸张
应采用幅面为209×295毫米规格的纸张(相当于a4纸张规格)。
二、字体与字型号
(一)封面
1.“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。
2.其他内容应为三号楷体。
3.“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应居中排列,其他内容左端对齐后居中排列。
(二)正文
1.“土地估价报告”、“土地估价技术报告”及各部分标题字体应为三号标宋。
2.其他内容字体应为四号仿宋。
3.正文内容两端对齐后居中排列。
三、土地估价报告的制作与出具
1.“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用,“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用,“土地估价报告”可以采用文字式或表格式,“土地估价技术报告”只能采用文字式;
2.每个估价项目只能有一个“土地估价报告”,但可以有多个“土地估价技术报告”。当估价项目涉及多个市县时,应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”;
3.委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时,可提交“土地估价报告”,但必须提交“土地估价技术报告”;报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时,则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。土地估价机构对估价过程中采用的有关技术依据(如征地协议、征地标准文件、开发费用、基准地价成果、土地市场交易资料等)应单独整理成册,供土地估价结果的确认机构备查;
四、文字要求
1.“土地估价报告”和“土地估价技术报告”中对估价对象的描述和分析应客观、公正,不得带有任何恭维、诱导性或与估价过程无关的言论;
2.“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应以中文撰写打印,并分别以中文格式提交委托方和土地管理部门审查用。如需以外文出具“土地估价报告”的,其内容应与中文报告一致,并在报告中注明以中文格式为准。
详 细 情 况
一、简答题: 
1、熟记土地估价报告(文字式)的基本内容。  《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容 下
本文Tags:土地估价师考试真题,土地估价师考试试题,土地估价师考试试题及答案

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