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第五章 建设用地管理

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第五章 建设用地管理,土地估价师考试真题,土地估价师考试试题, 1.建设用地:
    指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等(《土地管理法》第4条)。
    狭义的建设用地是指通过工程的手段,为人类的生产、生活和一切社会经济活动提供操作场地和建筑空间的土地。
    广义的建设用地则是指一切不以取得生物产品为主要目的的土地,是已利用土地中的一切非农业生产用地。如采矿业中露天开采需要的土地、地下开采时采空区塌陷引起地面下沉不能继续耕种的土地、自然保护区用地等。
    建设用地利用的结果,基本上是以非生态附着物的形式,如建筑物、道路、桥梁等存在于土地上;农业用地则是依赖于土地的肥力,直接从耕作层中生产农作物,它对土壤、气候等自然条件有十分严格的要求,具有生态利用性。
2.建设用地的分类 
    按附着物的性质分类:建筑物用地、构筑物用地 
    按建设用地的利用方式分类:城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地、其他建设用地
    按土地所有权分类::国有建设用地、集体所有建设用地
    按建设用地的用途分类:非农业建设用地 、 农业建设用地 
    按建设用地的规模分类:大型项目建设用地、中型项目建设用地、小型项目建设用地
    按建设用地的状况分类;:增建设用地、存量建设用地   
    按建设用地的使用期限分类:永久性建设用地、临时建设用地
3.建设用地的特征
   承载性与非生态利用性
   土地利用逆转的相对困难性
   土地利用的高度集约性
   区位选择的重要性
   无限性与再生性
   空间性与实体性
 4.建设用地管理 
    建设用地管理是指国家调整建设用地关系,合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程的综合性措施。 
    所谓调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更,以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中,所产生的各种关系。 
    所谓合理组织建设用地利用是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。
 5.建设用地管理的原则
?      实行统一管理的原则
?      规划总体控制的原则
?      农业用地优先的原则
?      节约和集约用地的原则
?      有偿使用土地的原则
6.建设用地管理的内容
 建设用地的规划和计划管理
 建设用地的供应管理
 建设用地的征用管理
 建设用地的有偿使用管理
 农村建设用地管理
7.供地: 
    供地是指土地行政主管部门依据国家法律法规与政策,将土地提供给建设用地单位使用的过程。 
    供地行为主要涉及是否提供建设用地、提供建设用地的方式、提供建设用地的数量、提供建设用地的位置以及提供建设用地所需要的条件等问题。
8.供地政策 
    对于不同类别的项目,实行不同的供地政策。 
    国家鼓励类项目——可以供地,甚至要积极供地。 
    国家限制类项目——限制供地。 
    国家禁止类项目——一般禁止供地。 
    国土资源部和国家经贸委将根据经济技术进步、社会发展、集约用地和保护环境的要求,按照国家产业政策和建设用地状况,不定期组织编制、发布和调整《限制供地项目目录》和《禁止供地项目目录》。
9.供地方式 
    划拨方式供地 
    《土地管理法》第54条规定的四大类用地可采取划拨供地的方式。国土资源部编制了具体的《划拨供地项目目录》。符合要求的,可按划拨方式供地。 
    有偿使用方式供地
    除划拨方式供应建设用地以外的所有建设项目,要按有偿方式提供国有土地。 
    依法使用集体土地
    可以使用集体土地的建设项目包括: 
     a. 农民个人建房,但在两处建住宅是禁止的。
     b. 乡(镇)村公共设施、公益事业建设:可以使用本集体或者使用其他集体所有的土地。
     c. 乡(镇)企业:主要有三种类型,一是乡(镇)企业使用本乡(镇)集体所有的土地;二是村办企业使用本集体所有的土地;三是农村集体经济组织使用本集体所有的土地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办乡(镇)企业。
10.供地的具体位置
根据土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划,决定供地的具体位置。
11.供地时间
    根据建设用地时间和土地供应年度计划,决定供地时间。
12.供地数量 
    根据国家规定的具体建设用地定额指标,决定供地数量。
13.供地方案拟订
    市、县人民政府土地行政主管部门对建设用地单位的申请,经审查认为可以供地的,拟订供地方案。
    供地方案的内容应当包括供地方式、面积、用途和时间,土地有偿使用费的标准、数额等。
14.地方案的批准权限 
    不涉及农用地转用和征地的,具体建设项目用地可以由市、县人民政府在省政府规定的审批权限内具体确定。 
    涉及征用的,同征用的审批权限。 
    不涉及征用但涉及农用地转的,同农用地转的审批权限。
15.建设用地审批 
    权限:现行《土地管理法》将农用地转用及征地审批权上收至省级以上人民政府。农村村民申请使用宅基地的,改为由乡(镇)人民政府审核,县级人民政府批准;宅基地使用涉及农用地的,也要办理农用地转用审批手续,审批权同样在省级以上人民政府。 
    手续:规划的“圈”内土地,必须先由县级人民政府按照土地利用总体规划分批次报省级以上人民政府办理农用地转用、土地征用审批手续后,方可统筹安排具体建设项目用地,即必须先“批发”后“零售”,而“圈”外建设用地,仍以项目为单位上报由省级以上人民政府审批。 
    项目用地审批: “圈”内用地在已批准的农用地转用范围内,由市、县人民政府在省政府规定的权限范围内具体确定;“圈”外具体建设项目用地审批一般由省级以上人民政府审批。
16. 设用地审查报批管理 
    建设项目可行性论证时,建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出用地预申请。受理预申请的土地行政主管部门应当根据土地利用总体规划和国家土地供应政策,对建设项目的有关事项进行预审,出具建设项目用地预审报告。 
    在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外,单独选址的建设项目使用土地的,建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。 
    在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内,实施城市规划占用土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后,报上一级土地行政主管部门审查。 
    在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内,为实施村庄和集镇规划占用土地的,由县、市人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核后,报上一级土地行政主管部门审查。 
    建设只占用国有农用地的,市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。 
    建设只占用农民集体所有建设用地的,市、县人民政府土地管理部门只需拟订征用土地方案和供地方案。 
    建设只需占用国有未利用地,按照《土地管理法实施条例》第二十四条规定应由国务院批准的,市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订供地方案;其他建设项目使用国有未利用地的,按照省、自治区、直辖市的规定办理。 
    有批准权的人民政府土地行政主管部门要实行内部会审制度,审查期限最多30个工作日。审查内容为材料是否齐全、用地是否符合条件等。同时填写建设项目用地审查意见表,符合要求的方可报政府。有批准权的人民政府予以批准,批准形式一般是文件批复。 
 17.国家建设征用土地 
    《宪法》规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地进行征用。”因此,征用土地就是国家为了公共利益的需要,依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。
土地征用具有以下特征: 
    (1)地是一种政府行为,是政府的专有权力,其他单位和个人都没有征地权。 
    (2)须依法批准。 
    (3)国家征用集体的土地,按照有关法律规定,要向被征用土地的所有者支付补偿费,造成劳力剩余的必须予以安置。    
    (4)国家建设征用土地,被征地单位必须服从,不得阻挠。这表明征地具有法律上的强制性。 
    (5)国家建设需要征用农村土地后,原来属于集体所有的土地转变为国家所有,国家通过两权分离,使用单位取得国有土地的使用权。 
    (6)征地行为必须向社会公开,接受社会的公开监督。
18.征用土地的批准权限征用土地要依法审批,实行国务院和省级人民政府两级审批制度。
国务院的批准权如下:
①基本农田;
②基本农田以外的耕地超过35公顷的;
③其他土地超过70公顷的。 
    其他的用地由省、自治区、直辖市人民政府批准,报国务院备案。 
    在征用土地的审批中,要征用农用地,首先要办理农用地转用,或同时办理
19.土地补偿费 
    土地补偿费是国家建设征用土地时,为补偿被征地单位的经济损失而向其支付的款项。其实质是对农民在被征用的土地上的长期投工和投资的补偿。 征用耕地的补偿费为该耕地征用前三年平均年产值的6-10倍。   
    征用城市郊区菜地的,除支付土地补偿外,还要根据《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行办法》的规定缴纳新菜地开发建设资金。
    城市人口(不含郊县人口,仅指市区和郊区的非农业人口,下同)百万以上的市,每征用一亩菜地,缴纳7000—10000元。
    城市人口50万—100万的市,每征用1亩菜地,缴纳3000—5000元。在京、津、沪所管辖县征用为供应直辖市居民吃菜的菜地,也按该标准缴纳。
    城市人口不足50万的城市,每亩缴纳3000—5000元。
    各省、自治区、直辖市人民政府应在上述额度内,根据本辖区城市菜地建设基础和生产情况,区别近郊和远郊,规定具体标准;超过规定标准的,建设单位和建设银行有权拒付。 
    征用其它土地补偿费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。这里所指的其它土地包括园地、鱼塘、藕塘、宅基地、林地、牧草地等。 
    土地补偿费由农村集体经济组织或者村民委员会管理,主要用于发展集体经济和改善生产和生活条件,可视土地使用者或者土地承包者对土地的投入情况给予适当补偿。
20.安置补助费 
    安置补助费是指国家征用土地时,为安置被征地单位因征地而失去土地的农业人口的的生产、生活而向其支付的款项。 
    安置补助费:   需要安置的农业人口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征用前三年平均年产值的4—6倍,但每亩耕地的安置补助费,最高不得超过其年产值的15倍。具体计算公式如下: 
    安置补助费=被征用耕地前三年平均年产值*补偿倍数 
    如果按照上述标准支付土地补偿费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。 
    安置补助费: 谁负责安置,谁管理、使用,不安置的支付给需要安置的人员。但农村集体经济组织和村民委员会应与自谋职业的农民签定协议。    21.地上附着物和青苗的补偿费 
    被征用土地的附着物和青苗的补偿费标准,由省、自治区、直辖市人民政府自行制定。凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木和抢建的设施,一律不予补偿。
2     青苗补偿标准: 对刚刚播种的农作物,按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物,最高按一季作物产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗,能得到收获的,不予补偿。
2     多年生的经济林木:要尽量移植,由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的,由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木,由树所有者自行砍伐,不予补偿。
2     房屋拆迁补偿:拆迁房屋按“拆什么,补什么,拆多少补多少,不低于原来水平”的原则,对所拆迁的房屋,按其原有建筑的结构类型和建筑面积,给予合理补偿。补偿的标准按各地区现行价格分别制定。
2     电话线、电力线、自来水、排灌站、桥梁、涵洞、铺石道路、水泥地等,参照建筑造价,由土地管理部门与被征单位具体商讨确定有关补偿、迁移和复建事宜。
2     征用土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等,要根据具体情况和有关部门进行协商,编制投资概算,列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿,参照有关标准,付给迁移费或补偿费。
2     地上附着物补偿费:谁拆迁或迁建的,支付给谁,自行拆迁的,支付给附着物的所有者;青苗、林木、果树补偿给所有者。
22. 征地补偿费的支付 
    市、县人民政府土地行政主管部门应在土地征用批准后三个月内,将征地补偿费用支付给被征用土地的农村集体组织或村民委员会。
23.用土地方案的编制主体与内容 
    征用土地方案编制的主体:征用土地方案一般由县级人民政府土地行政主管部门负责编制。 
    征用土地方案的内容
    征用土地方案要说明被征土地的数量、位置、权属以及土地补偿标准等,安置途径等内容,以表格的形式填写,同时另附以下材料:
(1)《建设拟征(占)地土地权属情况汇总表》。
(2)耕地以外其他土地的有关补偿标准的规定。
(3)用地单位对本方案的意见。
(4)1:500至1:1000征地红线图,能反映征地范围、面积、利用现状及权属关系。
土地使用权划拨管理
24.土地使用权划拨 
    《中华人民共和国房地产管理法》第22条规定:土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使权用无偿交给土地使用者使用的行为。 
    划拨土地使用权的特点
    ①没有使用期限的规定。
    ②不得从事转让、出租、抵押等经营活动。但经市、县人民政府土地行政主管部门批准并办理土地使用权出让手续、交付土地使用权出让金的划拨土地使用权可以转让、出租和抵押
    ③不得改变用途,确需改变土地建设用途的,应当经土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。
25.划拨土地使用权的适用范围:按划拨用地目录确定的范围执行
26.划拨土地使用权的收回 
    一般来讲,划拨土地使用权可永续无限期地使用,但在特殊情况下,有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权。具体情况如下: 
    公共利益需要使用该划拨土地。此类情况包括城市基础设施、公益事业建设,国家重点扶持的能源、交通、水利、矿山、军事等建设项目需要使用的土地。但原土地使用者可以得到适当的补偿。 
    由于实施城市规划和进行旧城改造,需要调整使用土地。土地使用权人可以得到适当补偿。 
    因单位撤销、迁移等原因,不再需要使用该划拨土地的。土地不予补偿。 
    公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。土地不予补偿。
27.村集体建设用地的使用范围 
    兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地
    乡镇办企业使用属于本乡(镇)集体所有的土地,村办企业使用本村集体所有的土地,村民组办企业使用本村民组所有的土地,个人办企业使用所在集体经济组织所有的土地。而不允许乡(镇)办企业使用村或村民组所有土地,村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地。但是集体经济组织用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,视为使用本集体所有的土地。
农村村民建住宅使用本集体所有的土地 
    城镇居民使用集体土地,或农村村民建住宅使用其他集体所有的土地是不允许的。 
    乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地
    乡(镇)村公共设施和公益事业建设包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村民委员会办公室,不管是使用本集体所有的土地,还是其他集体所有的土地都是允许的, 
28.农村村民宅基地的管理 
    宅基地:是指农民的住房、辅助用房(厨房、禽畜舍、厕所等)、沼气地(或太阳灶)和小庭院(或天井)用地,以及房前房后少量的绿化用地。 
    宅基地不包括农民生产晒场用地。 
    申请宅基地的条件 
    统一规划建设的新村、居民点,需要安排宅基地的农户;原有宅基地面积低于规定限额标准,居住拥挤的农户;一些确实需要分家、分居而又无宅基地的农户;回乡落户定居而又无宅基地的离休、退休、退职职工及其家人、华侨、侨眷等。 
    申请宅基地的标准 
    农村村民每户只能拥有一处宅基地,并且面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。但对由于房产继承等原因形成的多处住宅(包括宅基地),原则上不作处理,村民可以出卖等方式处理,也可以维持原状,但房屋不得翻建。房屋损坏后,退出多余的宅基地。
村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准,或没有宅基地的,也不得申请宅基地。
29.宅基地用地的审查程序 
    农村村民建造住房,由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请,经村民委员会或村民代表大会讨论通过后,报经乡(镇)人民政府审核,再报县级人民政府批准。涉及占用农用地的,还应办理农用地转用手续。
30.集体土地使用权转移
    符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形,致使土地使用权依法发生转移的。如果土地上没有建筑物等,土地使用权将不允许转移,也不得将土地使用权转让于其他非农村建设。如在同一区域内,既有建筑物,又有构筑物,还包括一部分空地或绿化用地,这都属于建设用地。 第五章 建设用地管理
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