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第二章 土地经济理论

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第二章 土地经济理论,土地估价师考试真题,土地估价师考试试题, 一、重点
1. 土地的供给
了解土地的自然供给合土地的经济供给及影响供给的因素
土地的自然供给的数量是固定不变的,其弹性为零
土地的经济供给是指土地在自然供给及自然条件允许的范围内,在一定的时间和地区因用途与价格变化而形成的土地供给数量。因此土地的经济供给是有弹性的。
2. 土地的需求
土地需求是一种引致需求,或者说是一种派生需求,是由于对土地产品的需求才有对土地的需求
了解影响土地需求的因素
3. 地租的概念、性质与形式
(1)地租的概念
地租意指报酬或收益。是土地所有权借以实现的经济形式。    
(2)西方经济学中的地租形式
契约地租或称商业地租  主要租赁双方通过契约(合同)形式,规定承租或承包人为占用物主的土地或不动产支付的租赁、承包金额及期限。
 经济地租  即利用土地或其它生产资源所得报酬扣除所费成本的余额,即超过成本的纯收入(实际上包括平均利润和超额利润两部分)。
(3)马克思的地租类型
级差地租  是指经营较土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。级差地租按其形成的条件和特点,又分为:
级差地租ⅰ  指因利用肥沃程度、区位条件较好的土地所创造的超额利润转化的地租。
级差地租ⅱ  指在同一块土地上连续追加投资而产生的超额利润转化的地租。
绝对地租  是指土地所有者凭借土地所有权垄断说得到的地租。马克思通过对资本主义地租的深入分析发现由于土地被地主所占有和垄断,凡租用土地不论好坏都须缴地租,以作为土地所有权借以实现的经济形式。
垄断地租(又称独占地租)  是指由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
4. 土地税收
(1)土地税收的内涵
税收是国家依据法律规定,强制地对经济单位和个人无偿征收的实物或货币,是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种手段。
征税对象按性质一般可划分为对收入额征税、对所得额征税和对财产的征税。其中财产税是指对纳税人所有的动产或不动产所征收购税。
土地税是财产课税中的重要税种,是以土地为课税对象的财产税。
(2)土地税制和地税形式
土地税制度是一国政府制定的土地税收法令、土地税制及其形式和征税办法的总称。
土地税法中通常必须明确规定征税对象、纳税人、税目、税率、纳税环节、纳税期、减税免税、违章处理等这些税收制度的组成要素。
各国土地制度不尽相同,但一般都征收地价税(即土地原价税)和土地增值税,有的国家则以土地收益为基础,征收土地转让收益税,还有些国家以土地及地上建筑物为征税对象,而征收土地保有税的。
地价税是根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税,一般分为两种:
?土地原价税。是按土地的原始价格征税,不包括土地改良价格。这种税是对未被利用的土地征收的“未改良地价税”; 
?土地增值税。是指按土地价格增加数额征税。土地增值的计征办法又分两种:
一是土地所有权未转移条件下,按一定时期内土地价格增加部分征税;
二是在土地所有权转移时,按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。其目的是把因社会发展所增加的土地价格还诸于社会共享,并以此遏制土地投机的发展。
(3)我国现行税收体系
流转税类(含附加税)
(1)增值税
(2)营业税
(3)消费税
(4)城市维护建设税
收益税类
(5)个人所得税
(6)企业所得税
(7)外商投资企业和外国企业所得税
(8)土地增值税
(9)农业税
财产税类
(10)房产税
(11)车船税
资源税类
(12)资源税
(13)耕地占用税
(14)土地使用税
行为税类
(15)印花税
(16)契税
(17)固定资产投资方向调节税
(18)关税
(4)涉及到土地税收的课税项目
土地增值税:是国家对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,依法就其取得的土地增值额所征收的一种税,
开征土地增值税的主要目的是调节超额收入,抑制投机,防止土地资产流失。     
耕地占用税:是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人,依法按实际占用的耕地面积计征的一种税。
土地使用税:是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,依法征收的一种级差资源税。
与土地税收相关的税种还有:房产税、契税、固定资产投资方向调节税和印花税等。
5.土地金融
(1)土地金融
是以土地作为获取信用的保证,而获得的资金融通。
长期信用的基础则是资产。随着社会经济的发展,人地关系的紧张,土地具有增值趋势,所以土地成为最理想的长期信用基础。
以土地作为抵押品而获得的长期信贷,称为土地抵押信用。
农地金融
市地金融
土地金融
①农地改良贷款
②农地经营贷款
③农地买卖贷款。
①房地产贷款
②消费贷款
③改良贷款
④企业贷款
特点是:在契约未到期之前,债权者不得任意要求债务
提前偿还,而债务者则可在契约前随时偿还。
特点:风险较小、盈利相对较高。
(2)土地金融的特征
灵活性。土地金融通常通过发行土地债券而进行,债券面额小,流通方便,易于为人们所接受,使游资能迅速投向经营者。
政策性。土地金融是政府推行有关土地政策和其他政策的重要手段。通过利率调整、贷款投向等手段,能够及时调整土地利用方向和房地产产业发展方向,从而实现政府的政策目标。  
风险性。土地金融的运行涉及面广,而发生额相对较小,所以业务成本高。其次,贷款期长,而利率相对较低,所以利润少。这两方面的原因大大增强了土地金融运行中的风险,尤其农业土地抵押信用,受自然条件影响大,使得风险更高。
(3)土地金融的功能
用土地作为抵押品,以融通资金,发展农业生产。
筹集建筑城乡居民住房资金。
政府可通过土地金融手段推行产业政策与土地政策。
二、难点
1.  土地报酬递减规律
是指在技术和其它要素不变的条件下,在同一块土地上连续追加物化劳动和活劳动,达到一定限度后,其增加收益就会递减的现象。
平均报酬ap=y/x,它表示平均每单位生产要素投入所产生的报酬;
边际报酬mp=△y/△x,△x表示变动生产要素的增加量,△y表示在相应情况下总报酬的增加量,二者之比表示每增加一单位某种生产要素所增加的报酬。
2.报酬曲线和边际报酬曲线的关系。
边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率
3.总报酬曲线与平均报酬曲线的关系
在几何上,平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率,因此,当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时,斜率最大,从而平均报酬最高。
4.边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系
当边际报酬大于平均报酬时,平均报酬具有上升趋势;
当边际报酬小于平均报酬时,平均报酬开始下降;
当两者相等时,平均报酬最高。
5.总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系
第一阶段:在平均报酬从上升转为下降之前,
边际报酬先升后降,平均报酬处于递增状态,从而增加劳动投入能带来总报酬更大比例的增长,
这个阶段停止投入是不合理的,继续劳动投入将使得劳动-土地-资本等生产要素组合的生产效率得到进一步提高。
第二阶段:平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前。
这一阶段边际报酬小于平均报酬,且边际报酬和平均报酬均随劳动投入量的递增而下降;边际报酬和平均报酬同时递减,但是在此阶段总报酬持续上升,以至达到最高点。
在通常情况下,选择在第二阶段组织生产是合理的,但具体选择多少变动要素(比如劳动),还要取决于农产品价格和投入要素价格。
第三阶段:边际报酬为零,总报酬达到最大之后。
投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负数,而且平均报酬继续递减,总报酬也趋于下降。因此在这一阶段继续投入是不合理的。
6.土地报酬递减规律对集约利用的制约作用
集约度是指单位面积土地上所投劳动和资本的数量称为土地。
所投资本和劳动越多,则集约度越高;反之,则越低。
采用何种集约度才算合理?
集约边际,是指某块(幅)土地在利用中所达到的临界点,该点所用的资本和劳动的变量投入成本与其收益相等。即“在边际成本超过边际收益之前,最后一个连续变量投入单位所达到之点正是集约边际”。
粗放边际,则被认为是无租边际,即在最佳条件下土地的产出只能补偿其生产成本。它代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点(扩展用质次的土地的最后一点),超过此点,再扩大生产用地即不能补偿其成本。
三、需要重点记忆或容易混淆的内容
1.需要了解的数据
地球面积约5.1亿平方公里,其中海洋占70.8%,陆地面积仅占地球总面积的29.2%,陆地面积中还有近一半是永久冰盖地、干旱沙漠地、岩石、沼泽地和高寒地等无法利用或现有技术条件下无法利用的土地。真正能供人类使用的土地约7000万平方公里。
土地增值税采取四级超额累进税率,其税率为30%-60%。
耕地占用税是按实际占用耕地面积征税,按人均耕地水平分四个档次计征,其额度为1-10元/平方米,一次性征收。
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积,按照城市规模大小,依照规定的税额标准分为四个档次按年度计算,分期缴纳。其税额幅度为每年0.2-10元/平方米。
2.需要重点理解和记忆的内容
总报酬曲线和边际报酬曲线的关系
总报酬曲线与平均报酬曲线的关系
边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系
总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系
内在经济
外在经济
外在不经 第二章 土地经济理论
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