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土地估价实务试题4

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题1 计算结果  
50年期可出让土地平均单价:693.3元/平方米  
题2 计算结果  
宗地于2000年11月1日的土地单位面积价格:17156元/平方米  
总地价:1715.6万元  
题3 计算结果  
(1)该城市住宅地价指数  
(2)待估宗地70年期于2000年10月1日单位面积价格:1454.79元/平方米  
题4 计算结果  
最低建筑容积率3.0  
            试卷四   土地 估价实务  
第一部分综合计算题  
题1 计算结果  
可抵押贷款额5924.43万元  
题2 计算结果  
最佳的结果是ha01、ha04两个比准价格的简单算术平均数,地价为924.52元/平方米;ha01、ha03两个比准价格的简单算术平均数也可,地价为906.33元/平方米。  
第二部分案例综合分析  
1.答题要点  
(1)简单算术平均法。  
(2)加权平均法。  
(3)直接取市场比较法的评估结果。  
(4)以市场比较法评估结果为主,以收益还原法做适当减价修正。  
2.答题要点  
(1)收集的资料包括:  
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准;③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地 管理 费等;④土地出让金或土地增值收益资料;⑤国家或当地市场的利率水平;⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。  
(2)基本步骤:  
①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等);②确定土地开发费;③计算 利息 ;④计算土地开发利润;⑤计算土地增值收益;⑥计算有限年期土地使用权价格。  
3.答题要点  
(1)不同点:  
①a宗地的处置方式是由 企业 取得土地使用权,土地使用者为企业而非股份公司,企业与股份公司是土地租赁关系,由股份公司向企业支付租金;②b宗地的处置方式是国家作价人股,国家持有国家股,土地使用者为股份公司。  
(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊:  
a宗地的处置方式:①对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次收取土地收益,风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分;②对企业而言,可以取得完整的土地使用权,获得较稳定的租金收入,但需一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,不能获得完整的土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金,只需每年支付租金。  
b宗地处置方式:①对国家而言,以出让金作价折为国家股,可参加分红,和企业共同承担经营风险,国家不能一次性收取土地收益;②对企业而言,不能获得土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,可以获得完整的土地使用权,可以不必一次性支付数额较大的出让金,但增加了国家股本。  
4.答题要点  
(1)办理的手续:  
①股份公司持处置文件办理变更登记手续;②办理有关规划变更、审批手续;③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续;④办理补交土地出让金的手续;⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。  
(2)评估方法选择、估价思路及程序:  
可在以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。  
估价思路:(略)。  
市场比较法的估价程序:①选择市场比较案例;②确定比较因素;③因素描述及比较分析;④确定比较因素的修正系数;⑤求算比准地价。  
收益还原法估价程序:①确定房地出租总收益;②确定房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房屋纯收益;⑤计算 土地 纯收益;⑥计算土地价格。  
基准地价系数修正法估价的程序:①确定土地及基准地价;②因素描述及比较分析;③确定修正系数;④计算地价。  
剩余法估价的程序:①计算房地出租总收益;②计算房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房地产总价格;⑤计算房屋现值;⑥计算土地价格。  
路线价法评估的程序:①确定路线价;②确定宗地的临街深度、宽度等条件;③确定条件修正系数;④计算土地价格。 土地估价实务试题4
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