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名师指点:采用收益还原法计算题之解题步骤

建筑天下| http://www.667e.com |09-01 11:36:31| 考试技巧|人气:383

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  在土地估价师计算题中有部分是采用收益还原法计算的,今天环球网校教大家如何做好这一类的试题:

  (一)审题

  1、明确题意,选择估价方法。待估地产有收益,适合采用收益还原法

  2、明确估价时点

  3、明确题目提供的条件,思考如何利用这些条件计算收益和费用

  4、明确题目要求计算出的价格类型

  (二)解题思路

  第一步:求取房地合一的房地产共同产生的纯收益

  第二步:计算建筑物部分产生的纯收益

  第三步:从房地纯收益中扣除建筑物纯收益,得到土地纯收益

  第四步:计算剩余使用年限下的土地市场价格

  (三)列出评估过程

  1、解题思路及计算方法:适宜采用收益还原法

  2、基本公式

  (1)房地年纯收益计算公式

  (2)建筑物年纯收益计算公式

  (3)土地年纯收益计算公式

  (4)有限年限土地价格公式

  3、计算步骤

  (1)计算房地年总收益(需要逐步列出算式,最好给每步算式加上小标号)

  ①年租金收益=月租金收入×12月

  ②押金年运用收益=押金×押金收益率

  (四)难点及常见错误分析

  1、难点

  (1)估价时点和土地使用年限的关系

  (2)土地年纯收益的计算

  (3)所提供条件的清晰分类

  2、常见错误分析

  (1)没有解题思路说明

  (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算

  (3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误

  (4)建筑物年纯收益计算基数错误

  (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误

  (6)没有计算土地单位面积价格

  (7)解题思路或计算步骤混乱

  
       
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