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2000年土地估价师资格考试《土地估价实务》试题

建筑天下| http://www.667e.com |09-01 12:23:28| 历年真题|人气:778

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第一部分 综合计算题 (共2题,每题各叨分,总分叨分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的,要求列出公式;无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题)

一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米 土地 的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于 建设 资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?

项目其他有关资料如下:
(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000平方米,4~15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合 造价 为每建筑平方米3000元,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米,办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中 管理 费为年租金的10%,维修费为租金的8%, 保险 费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款 利息 率为10%

二、c市的某 企业 拟购进a市的宗地h,委托某土地评估机构对宗地h的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料,评估出宗地h于1999年7月31日的市场价格 (计算地价时,案例选择不少于四个)。
(1)案例资料:


i。开发程度说明:*表示宗地外"七通一平"和宗地内"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地内"五通一平";***表示宗地内外"七通一平"。
ii.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得):数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度"
(2)其他资料:a市的地价指数以1997年为基期,每年在上一年的基础上增加10个百分点;a市的容积率对地价的影响是:以容积率为2时为基准,当容积率每升高或降低0.1时,宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。a市商业用地还原率为4%;1997年和1998年a市的商业用地宗地内从 "三通一平"到"五通一平"的费用平均为每平方米45元。

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