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1996年土地估价师《相关经济理论与方法》真题

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  一、判断题(共20题,每小题1分。在各小题后的括号内填入判断结果,用“√”表示正确,用“×”表示错误。不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至0分)

  1、地价上涨的速度总是高于一般商品物价上涨的速度。( )
  2、在地价水平稳定的情况下,随着使用者对土地可使用年期的减少,其土地使用权价格会降低。( )
  3、定级单元是评定和划分土地的基本空间单元,其内部土地特性和区位条件应有较大差异。( )
  4、土地价格主要受供给因素影响,其次受需求因素影响。( )
  5、根据我国土地制度,来自土地的收益,相对于土地使用者而言,称为地租;而相对于土地所有者而言,称为土地收益。( )
  6、收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益,以适当的还原利率统一还原为评估时日收益现值总和的一种方法。( )
  7、标定地价的确定可以基准地价为依据。( )
  8、公用设施完备度主要影响商业用地宗地价格。( )
  9、成本逼近法的测算思路表明,土地成本的增加必定带来土地价格的增加。( )
  10、一条街道只能设一个路线价。( )
  11、路线价是指临街多数宗地的平均价。( )
  12、基准地价是某一级别或均质区域内分用途土地使用权的基本价格,即最低价。( )
  13、影响地价的因素有一般因素、区域因素和个别因素。( )
  14、商业用地的基准地价所对应的使用年限应为最高出让年期50年。( )
  15、土地市场不发育的城镇评估基准地价,应以收益测算结果为依据,并用市场交易资料测算结果验证,确定基准地价结果。( )
  16、按照我国土地增值税征收条例规定,只对转让国有土地使用权及其附着物、并取得收入的单位和个人征收。( )
  17、土地估价师可在两空评估机构中专职或兼职从事土地估价工作。( )
  18、剩余法的前提是假定在开发期间房地产价格稳步上升,建筑费等稳步下降。( )
  19、运用剩余法估价不动产价值时,所采用的不动产总价、租金和成本费用等数据都应根据未来数据变化趋势确定。( )
  20、收益还原法可用于饭店用地的价格评估。( )

  二、填空题(共20小题,每小题1分。请在括号内填入最恰当的内容)

  1、地价是( )的资本化。
  2、城镇土地等级是土地( )的等级化体现。
  3、建筑容积率是( )现用地面积的比率。
  4、当前,我国城镇土地定级单元划分方法有:主要因素分值重叠法、主要因素判断法、( )、均质地域法、街坊法。
  5、收益还原法适用于( )土地和建筑物,或是房地产的估价。
  6、房地产综合还原率一般( )土地还原率。
  7、我国当前的地价体系是以( )为核心的。
  8、某物业用地面积10000平方米,楼高16层,1~6层每层建筑面积5600平方米,7~16层每层建筑面积4400平方米,则建筑密度为( )。
  9、某宗地1994年12月31日的价格为50000元,1994年12月31日至1995年12月31日地价指数上涨10%(其他情况不变)则该宗地1995年12月31日价格为( )元。
  10、成本逼近法的基本公式是“土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+( )”。
  11、道路对土地利用价值影响为零时的深度连线被称作( )。
  12、根据现行的人工和材料价格采用与原建筑物相同的材料和标准重新建造一幢相同的建筑物成本是( )。
  13、基准地价系数修正法的基本原理是( )原理。
  14、宗地估价报告从格式上可以分为书信式、文字式和( )三种。
  15、某市某级土地商业用地基准地价为1000元/m2,级内样点最低地价800元/m2,距商业中心距离对宗地地价影响权重为0.2,设有商业用地甲,其他影响因素为一般,距商业中心距离一项条件为劣,则宗地甲的地价为( )元/m2。
  16、地价管理包括地价管理政策的制定和建立地价管理( )。
  17、按照《城市房地产管理法》第32条的规定( )应当定期确定并公布。
  18、按照《城市房地产管理法》第34条的规定,国家实行房地产成交价格( )制度。
  19、剩余法评估地价的基本公式是:地价=( )-建筑成本费用-专业费用-利息-开发商利润-税费。
  20、剩作法估价中,地价款的计息期一般为( )。

  三、单项选择题(共40题,每小题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请将对应的字母填入相应的括号内)

  1、马克思地租理论认为:级差地租产生的根本原因是( )。
  A、自然条件的差异性 B、土地投入的不同 C、区位的差异
  D、土地的有限性所引起的土地经营上的垄断
  2、根据马克思地租理论,农产品的生产价格由( )农产品的个别生产价格决定。
  A、优等地 B、中等地 C、劣等地 D、其他区域
  3、影响土地区位的主要因素为( )。
  A、社会经济因素 B、自然因素 C、行政因素 D、以上三种因素的综合
  4、工业区位论认为影响工业布局的因素有( )。
  A、运输成本 B、工资因素
  C、集聚与分散因素 D、三种因素的综合作用
  5、级差地租I是指由于( )所创造的超额利润所转化的地租。
  A、利用肥沃土地 B、利用位置较好的土地
  C、追加投资 D、利用肥沃程度和位置较好的土地

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  6、土地价格( )。
  A、不受供求关系的影响 B、主要受供给量变化的影响
  C、主要受需求量变化的影响 D、以上答案均不对
  7、在一定的层数条件下,容积率与建筑密度成( )关系。
  A、反比 B、正比 C、互补 D、不相关
  8、标定地价是( )地价的一种。
  A、基准 B、市场交易 C、宗地 D、拍卖
  9、教育设施完备程度主要影响( )用地宗地价格。
  A、商业 B、住宅 C、旅游 D、工业
  10、下列因素( )不是影响地价的区域因素。
  A、土地级别 B、对外交通
  C、区域公共设施条件 D、国民经济发展水平
  11、申报地价是由( )。
  A、土地出让方和受让方向有关方面申报的地价
  B、土地所有人向有关机关申报的地价
  C、下级向上级申报的地价
  D、是用地单位或个人向政府申报的地价
  12、下列因素( )不是影响地价的个别因素。
  A、宗地所在区域环境条件 B、宗地使用限制
  C、宗地形状 D、宗地容积率
  13、城镇土地定级中,商服繁华影响度是指( )。
  A、某一区域的商服繁华程度
  B、某一区域受各级商服中心的影响程度
  C、市级商服中心对各级区域的影响
  D、商服中心的优劣
  14、市级商服中心( )。
  A、只具有市级商服中心的功能 B、具有各级商服中心的商服功能
  C、只经营商档商品 D、位地城市的几何中心
  15、某评价单元,市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其均有影响,影响分值分别为60、20、5,但同时又受另一区级中心的区级功能影响,影响分值为18,则该评价单元的商服繁华度作用分值为( )。
  A、83 B、85 C、80 D、78
  16、土地的定级单元是( )。
  A、四条街道围成的区域
  B、一个工厂或一个居住小区
  C、内部特性和区位条件相对均一的地块
  D、以上答案均不对
  17、按照( )原则,投资成本的增加并不一定会使土地价格增加。
  A、收益分配 B、报酬递增或递减
  C、综合分析 D、预期收益
  18、以下答案中,( )是正确的。
  A、土地纯收益与地价呈反比关系
  B、还原利率与收益价格成反比关系
  C、宗地各部分价值随离街道距离的增加无变化
  D、容积率与地价成反比
  19、收益还原法是借助适当的还原利率,将待估土地在未来给定年期内的各年( )折现求和,以确定其现值的一种评估方法。
  A、预期总成本 B、预期纯收益 C、实际总收益 D、实际纯收益
  20、收益还原法不宜用于评估( )用地。
  A、商业 B、写字楼 C、宾馆 D、医院
        21、收益还原法中,土地纯收益( )地租。
  A、等于 B、大于 C、小于 D、都不对
  22、空地出租时,土地纯收益的计算公式应为:土地纯收益=租金-( )-管理费-维护费。
  A、保险费 B、税金 C、折旧费 D、利息
  23、( )还原利率是求取土地及其地上建筑物的价格时使用的还原利率。
  A、土地 B、建筑物 C、综合 D、其他
  24、评估饭店用地价格时,可先采用( )估出该物业价格,然后运用成本法确定建筑物价格并予以扣除,以得到土地的试算价格。
  A、收益还原法 B、剩余法 C、路线价法 D、成本法
  25、替代原理是( )的理论基础。
  A、成本逼近法 B、剩余法 C、市场比较法 D、收益还原法
  26、采用市场比较法评估地价时,采用的比较案例为协议出让地块,其价格明显低于市场交易价格,须作情况修正。若协议出让价为300元/平方米,经调查分析,修正系数为1.18,则经情况修正后的交易案例价格应为( )元/平方米。
  A、286 B、324 C、354 D、414
  27、地价指数等于( )。
  A、前一年地价÷当年地价 B、报告期地价÷基期地价×100
  C、报告期地价÷基准地价 D、前一年地价÷当年地价×10
  28、某交易实例的交易时日已过6年( )作为待估宗地的比较交易案例。
  A、适合 B、不适合 C、交易价格 D、参考价格
  29、采用市场比较法评估求得的土地价格,称为( )。
  A、积算价格 B、比准价格 C、交易价格 D、参考价格
  30、成本逼近法中,农地取得费的计息期为( )。
  A、整个开发期 B、1/2开发期 C、1/4开发期 D、3/4开发期
  31、应用成本逼近法评估地价时,单位面积土地取得费用应按( )计算。
  A、预算费用 B、实际发生费用 C、区域内平均费用 D、以上都不对
  32、根据路线价的基本原理,特定街道上各宗土地的单位面积地价随( )。
  A、土地开发成本的高低而升降 B、使用者的改变而升降
  C、临街深度的增加而递减 D、经营管理水平的优劣而升降
  33、路线价评估工作是从( )开始。
  A、收集交易案例 B、划分地价区段
  C、划分路线价调查区段 D、设定标准深度
  34、影响建筑物价格的最基本因素是( )。
  A、建筑年代 B、建筑用途 C、建筑楼层 D、建筑结构
  35、根据土地经济学原理,( )是决定城市土地收益和价格的最主要因素。
  A、土地使用者 B、城市形态 C、土地位置 D、以上三者都对
  36、各类不同用途土地的基准地价是( )的土地使用权平均价格。
  A、同为无限年 B、相同的有限年期
  C、各类用途最高出让年期 D、以上都可以
  37、基准地价系数修政法评估的宗地价格是( )。
  A、收益价格 B、比准价格 C、成本累加价格 D、剩余价格
  38、评估宗地价格一般应采用( )方法。
  A、一种 B、两种以上 C、三种以上 D、两种
  39、以下( )情况,国家可以对单位和个人的出让土地使用权提前收回。
  A、房屋破损 B、社会公益事业需要
  C、企业破产 D、土地使用权转移
  40、剩余法评估中,( )项目应计算利息。
  A、地价 B、销售税费 C、工商登记费 D、投资利润

  四、多项选择题(共30题,每小题2分。每小题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案,请将其对应的字母填入相应的括号内。错选或多选均不得分;少选但选择正确的每个选项得0.5分)

  1、( )等地价是按土地权利分类的。
  A、宗地价格 B、课税价格 C、所有权价格 D、使用权价格
  2、( )是属于评估地价。
  A、申报价格 B、出让底价 C、基准地价 D、交易地价
  3、土地收益测算应根据以下原则( )。
  A、测算统一以工矿企业利税作为计算标准
  B、以货币形态的土地收益为指标
  C、必须从企业利润入手
  D、必须以行政区划为单位计算
  4、楼面地价是( )之比。
  A、土地总价与土地总面积 B、土地单价与土地总面积
  C、土地总价与建筑总面积 D、土地单价与建筑容积率
  5、城镇土地定级的基本设施状况因素包括( )。
  A、商服繁华度 B、生活设施完备度
  C、环境质量优劣度 D、公用设施完备度
  6、以下评估对象中可用收益还原法评估地价的是( )。
  A、机关 B、商场 C、住宅 D、学校
  7、收益还原法评估房地产价格时,涉及的还原利率有( )。
  A、综合还原利率 B、土地还原利率
  C、建筑物还原利率 D、投资回报率
  8、用市场比较法评估时,可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的( ),推测待估土地价格。
  A、拍卖底价 B、转让地价 C、出让地价 D、资产核算价
  9、与一般商品相比,土地价格具有明显的( )。
  A、同一性 B、地区性 C、个别性 D、可变性
  10、市场比较法评估土地时,交易比较案例与待估土地应具有( )。
  A、差异性 B、相关性 C、替代性 D、特殊性

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  11、从土地利用方面考虑,一般情况下,矩形地块要比( )。
  A、六边形地块有利 B、三角形地块有利
  C、三角形地块不利 D、菱形地块不利
  12、市场比较法评估不动产,期日修正可以采用( )的变动率来分析计算。
  A、物价变化指数 B、地价指数 C、房屋价格指数 D、银行利率
  13、以下说法( )是正确的。
  A、从地产经营者角度考察,地价应是土地投入、利润和土地增值收益之和
  B、征地过程是一种土地买卖活动,只是其价格有强制性色彩
  C、应用成本逼近法评估的建设用地价格可以作为土地出让的底价
  D、凡是与土地结合的固定资产,都应看作土地资产
  14、路线价法适用于评估( )的价格。
  A、城市工业用地 B、农村单宗土地
  C、城市中心商业街区的单宗土地 D、城市多宗需课税的商业用地
  15、当各宗地( )条件相似时,可划定成同一地价区段。
  A、区位 B、人流量 C、建筑高度 D、商业繁华度
  16、计算区段地价是以地价调查实例为基础,可运用( )等方法计算得到。
  A、取中位数 B、取众数
  C、取简单算术平均数 D、取加权算术平均数
  17、( )方法属于快速折旧法。
  A、直线法 B、定率折旧法 C、年数总和法 D、偿债基金法
  18、按基准地价评估要求,当前城市基准地价评估的任务应是评估( )的基准地价。
  A、商业用地 B、住宅用地 C、工业用地 D、文教用地
  19、影响住宅宗地价格的个别因素有( )。
  A、规划土地用途 B、建筑容积率 C、宗地面积 D、距公交车站距离
  20、土地估价机构在宗地估价完成后向土地部门申请确认或备案时应提交( )。
  A、土地估价工作报告 B、土地估价技术报告
  C、成本逼近法 D、路线价法
  21、适合快速进行大量宗地评估的有效估价方法是( )。
  A、市场比较法 B、基准地价系数修正法
  C、成本逼近法 D、路线价法
  22、评估宗地地价要明确的估价基本项目有估价对象、估价目的及( )。
  A、估价日期 B、估价期日 C、估价图件 D、价格类型
  23、宗地地价评估报告书要有( )方为有效。
  A、评估人签字 B、参加评估的土地估价师签字
  C、土地主管部门备案 D、具有土地评估资格的机构加盖公章
  24、基准地价系数修正法评估宗地地价的最基本条件包括( )。
  A、土地上有建筑物 B、有基准地价
  C、已有宗地价格修正系数表 D、具有足够数量的标准宗地价样本
  25、在城市规划限制条件中,属于影响宗地价格的个别因素的有( )。
  A、交通管制条件 B、建筑物高度限制
  C、容积率限制 D、城市用地结构
  26、地价管理的主要作用在于( )。
  A、防止地价暴涨和土地投机
  B、促进土地合理利用,防止国有土地收益流失
  C、规范交易行为,健全地产市场
  D、规范估价方法,提高地价水平
  27、根据国家土地管理局发布的“协议出让国有土地使用权最低价确定办法”第七条,确定协议出让最低价应当综合考虑( )等基本因素。
  A、征地拆迁费用 B、土地开发费用 C、银行利息 D、土地纯收益
  28、对某待开发房地产项目的( ),可用剩余法计算确定。
  A、应支付的土地价格 B、建筑高度
  C、开发商预期利润 D、开发成本费用
  29、剩余法计算利息的项目应该有( )。
  A、地价 B、建筑费用 C、专业费用 D、投资利润
  30、剩余法适用于评估( )的地价。
  A、待开发土地 B、已有建筑物的土地
  C、博物馆用地 D、旧城拆迁用地

  五、计算题(共4小题,每小题15分。要求列出算式、计算步骤,需按公式计算的,要写出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分)

  1、现有某市区一栋1991年建成的办公楼需要做抵押评估,该楼在1991年开发完成时就已补办了出让手续,出让期办50年。请根据以下条件进行测算,计算当前土地总价及单位面积地价。
  (1)该楼建筑面积20000平方米,容积率为5。
  (2)该楼全部用于出租,出租率为80%。
  (3)同类物业市场租金按使用面积计为150元/月·平方米。
  (4)同类物业使用面积与建筑面积之比为1∶1.5。
  (5)房屋重置价格2000元/平方米,耐用期50年,残值率为0。
  (6)有关出租成本有:①房产税按年租金的12%计;②年折旧;③物业管理成本按使用面积计每年每平方米100元;④保险费按使用面积计每年每平方米32元。
  (7)房地产综合还原率为10%。
  2、某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地,面积10000平方米。该开发区每亩征地开支平均5万元,完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后,“七通一平”的周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的40%,全部土地投资回报率为20%,土地出让增值收益率为20%,当地银生年货款利率为10%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
  3.有一两面临街的房地产(如图所示),据调查,该类房地产年出租净收入一般为400元/平方米;该土地使用年限为40年;已使用了10年,综合还原利率为10%,土地还原利率为8%,其他数据见图、表。评估基准日为1976年11月23日。试估算:

深度休整系数表


  4、在某城市,需要待估的宗地H,现收集到与待估宗地条件类似的5宗地,条件如下:


  经调查该城市地价指数以1993年为100,以后每年增长12个百分点,此类用地的最低容积率为2,据统计分析,该城市此类用地容积率在2~2.5时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%,超过2.5时,超出部分的容积率为每增长0.1,单位地价比容积率为2时的地价增加3%。对位置、形状、区域因素、个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中数字为负时,表示案例宗地的条件比待估宗地条件差,数字表示对宗地地价的修正幅度。
  根据上述条件,按以下要求完成计算。
  (1)编制期日修正指数表。
  (2)编容积率修正系数表。
  (3)试计算宗地H在1996年时的地价。

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www.667e.com 1996年土地估价师《相关经济理论与方法》真题
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