苏州房产调查报告四（65 文档）

苏州房产调查报告四（65 文档）下载 一、调查背景

二、调查目的
此次调查的目的主要集中在4个方面，通过市场走访与楼盘调研：
1、设计楼盘的整体概念，找出楼盘的卖点
2、通过本次调研，了解目标消费群在哪里
3、设计楼盘的规划（3 1规划：包括产品导向、环境规划、户型要求、软性规划）
4、界定开盘价格、时间策略


三、技术手段
本次使用了3种方法：
1、案头调研：包括二手资料的收集，网络资料的收集，图书馆资料的收集
2、渠道调研：对规划局、土地管理局、土地储备中心、房产管理局、统计局、动迁局等相
关部门做访问，收集相关资料
3、深度访谈：分为发展商的深度访谈，业务人员、售楼人员的深度访谈，消费者的深度访
谈（消费者被访者均为目标人群，即是准备2年内购房、具备一定的经济
实力及消费档次的人群）



四、调研结果
前提：本次调研结果的内容主要围绕几个问题来看
1、如今苏州房产市场的发展现状如何？房价为什么涨得如此之迅猛？
2、园区的房产现状如何？是刚进入战国时期，还是颠峰已过？市场是否已饱和？名城的进入到底是不是一个机会？优劣势如何？
3、下阶段苏州的整体规划与园区的规划对名城项目的影响？
4、以园区的房价来分析，真正买得起房的人在哪里？还剩多少？他们的购房目的是什么？他们会选择园区的房子吗？
5、名城的进入在市场竞争中面临什么样的威胁？竞争楼盘是哪些？有什么样的动作？

报告提要：
一、苏州概况
苏州国民经济情况：
苏州人均GPD为30384元，居全国第6位，同时也居整个江苏省的第一位。
人均可支配收入为10515元/年（市区人口）
在消费支出的构成这一块上面，居住支出以平均538.90元/年排在食品、设备用品及服务、娱乐教育文化服务的支出之后，列在第4位。值得注意的是居住支出与其他支出不同的是随收入比例的增高，
自然状况：
政区人口
....苏州市下辖常熟、昆山、太仓、吴江、张家港五县市和平江、金阊、沧浪、虎丘、吴中和相城六个区以及苏州工业园区、苏州新区。全市共有130个镇，面积8848平方公里，人口580万。其中苏州市区面积1650平方公里，建成区面积108.6平方公里，古城区14平方公里，市区人口209万。1992年，国务院批准苏州为全国较大城市。

一、苏州房产房价飚升，供小于求，市场热火朝天
在两年前的苏州还只是1700元一平方米的地区，其房价处于南京到上海这一线的城市中最低的，主要是由于其市场不规范，供应无序，住宅开发过度所造成的，并使得苏州的空置房一度在全省名列榜首，造成了房产市场的严重萎靡。
但自从2001年开始，全国房产市场良好的大环境成为了苏州市场发展的好基础，需求的旺盛加上苏州执行土地拍卖的政策也成为了苏州房产市场迅速发展的一剂强心针。在短短的一年多的时间里，苏州地区的价格上涨了30以上，2002年房展会上的商品房的成交均价达到了2439元/平方米。其中以苏州工业园区为龙头，园区内楼盘的价格如今大都在3500元左右，比期去年同期上涨了1000多元。
2001年苏州房地产市场的供求比例了生了变化，从以往的1:0.85变为1:1.1，市场供大于求的格局已被供略小于求所代替。空置房总量下降近两年30。在消费和投资的双向拉动中，前者的作用更加明显，销售额增幅近于开发投资增幅（21）的一倍，房地产开发经营实现良性循环。

二、土地供应加大，市场趋于规范，整体而言，从长远来看，房价上涨速度会放慢
由于房价的一路飚升，出现购房者无房可买，发展商无地可建，整个市场供小于求的情况。调整土地的开发量成为了如今房产改革的重点，去年由于前两年房产市场的一片混乱，在2001年，苏州市区的开发量仅为117.42公顷，为了控制房价的调整，2002年拟订开发200万方的土地，加上前两年的囤积空置面积，2002年共有400万方的土地来开发。如此大的开发面积，从根本上解决供小于求的问题，同时也能抑制房价的飞速上涨。



同时，需求决定房价。按照世界银行设定的标准，房价是居民年收入的3-6倍为合理范围，但统计资料显示，苏州购买一套住宅的平均支出为22万元，而苏州人家庭年收入为3.05万元，按此计算，房价收入比超过7：1，表明现有房价已明显偏高，再大幅度的上涨已经不太现实。
其次，前期房价上涨已经透支了相当一部分的潜在消费群，同时如今高挺的价格也限制普通老百姓的购房愿望，然后苏州还未达到一个外需的市场。
由以上几点来看，苏州的房价短期内仍会上涨，但上涨的速度将会明显放慢。


三、园区带动苏州房产的发展，但如今却处于无房可卖的真空阶段
整个苏州的房产市场主要是由园区带头推进的，园区良好的规划，品质优良的楼盘造就了它一枝独秀的地位。这个领先不仅是楼盘的领先，更重要的是房价的一路领先。如今3500元左右的均价并没有吓退购房者的热情。园区首期开发的8平方公里里面共有20个左右的楼盘，除了早期开发的新城花园，都市花园一期，仍未推出的都市五、六两期，中天房产欲建的高层之外，现能销售的湖左岸一期，师惠三期，苏都二期，万扬香樟等楼盘大多销售一空，少数还剩下一些位置不理想的房屋。

四、恶战来临，蓄势待发，园区下半年竞争激烈，众多楼盘都瞄准真空时期
如今的园区，二期地块还未开发，一期房屋能卖的都已售空，剩下的就是暂时还未推出的。但按照园区的规划与土地放量的标准，今年开发50万方左右，上半年开发了近20万方，下半年预计开发30万方，加上园区原有的40万方囤积面积，根据园区房管处的消息，下半年最起码有50万方的土地要开发，其中包括都市花园的五期后半期，湖左岸的二期，师惠乐章的四期，四季花园的最后一期，白领公寓，加上去年10月拍卖出去的3块地在下半年也要动工。看来所有的发展商都看中园区现在火热的市场，与节节飚升的房价，现在无房可卖的真空期是谁都想要的一块大肥肉，蓄势待发应是现在园区市场的真实写照。

五、园区二期开发紧接而上
苏州工业园区总体规划70平方公里，按照规划，将建成一座60万人在这里居住工作的新型工业城市。在这60万人的房屋中，将分成不同的档次楼盘去开发。首期开发8平方公里，这里紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；其居住区也是以中高档楼盘为主，第二区环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区，在这一块还会见建一座86公顷的两万社团的住宅用地，以低档住宅为主，现暂定名为21世纪村；第三区靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工工业基地。
估计二期的21世纪村今年年底到明年开始动工，面对今后二期大型组团的产生，势必给购房者更多的选择园地，那时对于园区首期的楼盘来说，无疑是个严重的威胁。

六、园区的房子卖给谁
　　园区管委会近日对园区首期开发区的购房调查显示：园区公积金会员购房占总购房数的43．6％，非园区公积金会员购房占总数的43．3％，两者旗鼓相当，另外13．1％的住宅由外来人口购得。从比例上看，园区住宅的"半壁江山"是卖给了"东迁户"。
园区住宅的平均价格已经高于市区平均价，尽管如此，园区之外的市民还是抵挡不了园区环境等诸多因素的诱惑，大举东迁。
由此给我们带来了两个问题：
1、在园区工作的人，未在园区购房的人有多少？
2、市区东迁的用户是什么样的一群人？
3、主题定位将对消费群来源造成多大的变化？
我们可以从下组数字来看上面的问题，到2001年底园区历年累计房屋开工面积332.41万方，苏州购买商品房的平均面积在114平方米，园区楼盘的主力房型都在130平方米左右，如果我们按照43.6的人员来自园区公积金用户的话，我们可以算出：
332.41万平方米/130平方米*43.6=11148.52户
截止2001年底，园区就业人数达到31164人，其中专业技术人员17103人，大专以上文化程度有11109人，专业技术人员占了59的比例。最新资料统计，在2002年上半年，园区的就业人数已经超过了4万人。
由于园区房价偏高，真正在园区买得起房子的园区工作者都为专业技术人员或白领人士，如此计算显示，11148.52/17103=65，也就是说园区还有35，近6000人还没有在园区内购置过房屋。不过其中有多少人是不需要在园区内购房的人呢？这个数据我们无法得知，但随着就业人数的增加，这块蛋糕也将越来越大。

如今的苏州处于全市规划中，将以护城河一带的房子都准备进行拆迁工作。因为古城区要建设护城河两岸100米的绿化带，同时由于其他地区的房屋改造，古城区在今年上半年已经动迁了6000多户人家，动迁面积为69万方。在动迁人口中，40是属于经济能力有限，只能购买安置房的人群，余下的人群中如果价格能承受的话，园区将会成为其首选。今年市区一共有80万方的动迁面积，虽然还没有具体数据，但明年动迁量肯定大于今年，对于园区的楼盘来说，无疑也是个好消息。

七、园区楼盘无差异化，主题概念成为重点
现园区内楼盘价格都控制在3500-3600元的均价，从主力房型来看也都是主推130-135平方米的3室2厅。从周围的配套设施，交通教育来看，同存在一个共享的特点。总体来说，现阶段园区楼盘还是只靠楼盘的地段不同及主题概念影响来区分，对于名程项目而言，主题概念的突出是需要特别注意的重点。同时，主题定位的不同，对于现阶段园区消费群来源也将会有相当大的影响。

八、新区没有竞争威胁，但古城区将会分流园区的购房群
从现阶段来看，新区与工业园区处于两个相反方向的地块，由于整体规划，地理位置，新区与园区相比档次上要略低一些，同时也正是这些原因，新区的楼盘不会对园区构成太大的威胁。
但随着土地拍卖的执行，土地的价值将会慢慢体现出来，加上古城区加大城市建设与规划，如果有品质较好的楼盘的话，古城区将是园区的威胁，且必定会分流一部分的购房群。
......

苏州房产调查报告四（65 文档），大小为7.15 MB, 类型为房地产资料 - 房地产营销策划，由本站免费提供下载，如果对苏州房产调查报告四（65 文档）, 房地产资料 - 房地产营销策划有疑问可以联系本站。