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市场法交易日期调整

建筑天下| http://www.667e.com |09-01 12:36:03| 经纪概论|人气:506

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  交易日期调整 

  (1)交易日期调整的含义 

  可比实例的成交价格是其成交日期时的价格,是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格,是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是不同的,而且通常成交日期早于估价时点),房地产市场状况可能发生了变化,如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等,从而房地产价格就有可能不同。因此,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格,如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整,称为交易日期调整。 

  交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。 

  (2)交易日期调整的方法 

  在可比实例的成交日期至估价时点期间,随着时间的推移,房地产价格可能发生的变化有3种情况:①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时,可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时,则必须进行交易日期调整,以使其符合估价时点时的房地产市场状况。 

  采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为: 

  可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。其中,交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点,以经过前面修正后的可比实例价格为基准(下同),可比实例价格涨跌的百分率为±t%(从成交日期到估价时点,当可比实例的价格上涨的,为+t%;下跌的,为-t%),则: 

  可比实例在成交日期时的价格x(1±t%)=在估价时点时的价格或者可比实例在成交日期时的价格x (100±t)/100=在估价时点时的价格  

  上式中,(1±t%)或(100±t)/100是交易日期调整系数。  

  价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的,称为定基价格指数:如果是以上一时期作为基期的,称为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表 

  采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为: 

  可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格  

  例某宗房地产2004年6月的价格为1 800元/m2,现需将其调整到2004年10月。  

  已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为79.6,?4.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2002年1月为100)。试计算该宗房地产2004年10月的价格。 

  [解]该宗房地产2004年10月的价格计算 

  1800 x 98/76.7=2302.2(元/m2) 

  采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为: 

  可比实例在成交日期时的价格 x 成交日期的下一时期的价格指数 x 再下一时期的价格指数 x… x 估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格

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