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2016年房地产经纪人《经纪实务》考点指导(3)

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  ☆☆☆☆考点7:

  在卖方与买方之间的竞争中,卖方为贵卖,会极力谋求抬高价格;买方为贱买,会极力谋求降低价格。至于最终的成交价格为多少,取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱,通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权和市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。

  竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争,还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。卖方本来是要贵卖,但是卖方与卖方之间竞争的结果却会降低价格。买方本来是要贱买,但是买方与买方之间竞争的结果却会抬高价格。

  ☆☆☆☆考点8:

  房地产市场周期大体有以下几个阶段:

  1.上升期。在这一时期,需求不断增加,房屋(房地产)供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加,因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收人增加等时期。由于实质性需求的突然增加,市场上的房屋(房地产)供给不足,租金和售价不断上升;随着租金和售价的上升,对房地产的投资需求也开始增加。因此,这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有:租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格涨。另外,在这一阶段的初期,房屋空置率略高于正常水平,随后,需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期,房屋空置率下降到正常水平。

  2.高峰期。在这一时期,需求继续增加,但增加的势头逐渐减弱,并在此阶段的后期,需求开始出现减少的势头。由于实质性消费需求在上升期基本上得到满足,所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有:售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快,交易量大;大批开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

  3.衰退期。由于价格上升到顶点,期望通过价差获取利润的投机需求减弱,通过租金回收投资并获取利润也不见得划算,因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场,因而房地产供给大于需求,价格出现下降。这一时期的主要特征有:新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手,旧房交易量大;售价以比租金快得多的速度下降,房屋空置率上升。

  4.低谷期。需求继续减少,新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有:市场极为萧条,交易量很小;开发项目开工率低;消费需求依市场惯性减少,租金下降,

  ☆☆☆☆考点9:

  房地产“泡沫”的含义和形成原因;

  “泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象,即价格泡沫,具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期,从而又吸引了新的买者--这些人一般只是想通过买卖牟利,而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。

  历史上曾出现过多次资产或商品的“泡沫”现象,最著名之一的是17世纪30年代发生在荷兰的“郁金香疯狂”。

  房地产“泡沫”表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨,且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。在房地产中,最容易出现“泡沫”的,第一是土地,其次是楼花(期房),第三是新建成的商品房。存量旧房一般难以出现“泡沫”。

  房地产“泡沫”的形成原因主要有:①群体的非理性预期;②过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中,对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。

  可将房地产需求归纳为4类:

  1.消费性需求。它是购买或承租房地产后直接用于生活或生产。

  2.投资性需求。它多是购买房地产后用于出租。

  3.投机性需求。投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)商品,利用商品价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。

  4.盲目性需求。这是购买者自己都不清楚是为了何种目的而购买房地产,大多是出于一种冲动,看到别人在纷纷购买,自己也“跟风”购买。

  房地产“泡沫”有许多危害:

  1.与其他资产的“泡沫”一样,会腐蚀人们创业敬业精神,使人们不安心于正业,梦想不劳而获的暴富。

  2.形成过程中造成的高房价,会使广大工薪阶层望房兴叹,欲靠工资收入购买住房的梦想破灭,从而会对政府产生不满情绪,对社会的稳定不利。

  3.房地产“泡沫”破灭后,房地产价值急剧“缩小”,大量房地产抵押贷款得不到偿还,产生大量“半拉子”工程,积压大量资金,直接拖累金融,导致金融危机,企业倒闭,工人失业,使国家面临严重经济萧条。

  4.房地产“泡沫”破灭后,最后一批持有“泡沫房地产”的投资者和投机者损失惨重,特别是广大中低收入的抵押贷款购房者成为“负资产者”,苦不堪言。

  5.地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价,对当地经济的发展也不利。一是会降低对外来投资的吸引力,二是会降低本地区产业的市场竞争力,三是会使现有的投资者外迁。

  ▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现“泡沫”。

  ☆☆考点10:

  某种房地产的需求,是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。

  形成需求有两个条件:一是消费者愿意购买,二是消费者有能力购买。

  如果仅有第一个条件,只能被看成是需要或欲望;如果仅有第二个条件,不能命名购买行为实际发生。所以,在确定需求时,只考查有支付能力的需要。如果没有支付能力的约束,人们的需要可以说是无止境的。

  
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