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怎样看大城市的房价是涨还是降

建筑天下| http://www.667e.com |09-01 12:02:25| 考试技巧|人气:204

怎样看大城市的房价是涨还是降,房地产经纪人考试真题,房地产经纪人考试试题,   在市场经济中,商品价格由需求和供给的共同作用而形成。需求大于供给时,价格趋于上涨;反之,则趋于下降。这一基本道理可帮助人们理解和预测各类商品,包括大城市中商品房的价格趋向。 

  楼市的供给与一般工业制品不同

  随着经济发展和人们收入增加,社会对各种物品及商品房的需求都会增长。当需求增长属于比较稳定的变量时,包括当前和未来可望增加的供给数量将对价格产生更大的影响。因此,那些可在车间里用流水线方式制造的商品,会有这样的规律:早期,需求增长大于供给增长形成了高价,那时只有高收入者才能消费得起这些产品,高价位也使商家们“发了财”。盈利的丰厚既推动原企业扩大产量,又促使的新企业投入生产,使供给不断增加。在供给增量赶上了需求增量的中期,该类物品的价格将会趋于稳定,商家的利润将下降,中等收入者便成为主要的购买者。此后企业继续扩大生产,持续增加的供给会不断地超过需求。于是在远期,该类物品的价格将下降。低收入群体也买得起了。

  据此,人们便可预测各种工业制品的价格趋向。例如,当彩电售价为2万元时,看清楚上述特点的中低收入者不必着急,他们可以等到彩电价格降到两千元时再买。从彩电、冰箱、洗衣机、空调,到汽车、电脑、手机、数码相机都是如此。

  然而,大城市里的楼市价格则不同。尽管从制造构件到挖坑盖楼也属于流水生产,但房屋是要盖在土地上的。大城市里尤其是中心地区的土地数量有限。因此在价格升高后,房屋的供给增量上不去,即长期楼市的供给弹性总小于一般工业制品。这一制约使楼市供给增量总会小于需求的增量。所以,大城市的房价将趋向于上涨。 

  楼市需求受货币数量的影响

  需求指人们愿意且能够购买的商品房数量。在国内城乡二元结构、城市化进程加快、民间投资渠道仍比较少的现实下,人们购买商品房的愿望无论现在还是未来,都将呈增强之势。此时购买能力的形成和变化又取决于进入楼市的货币数量。

  现代货币制度的主要特点之一是中央银行可随时向经济中注入货币,并在商业银行体系的存贷活动中,通过乘数效应使货币数量得到放大,以满足经济扩张的需要。央行还可运用调整准备金率、基准利率和公开市场操作等政策工具,调节市场中的货币流量。即所谓的放松或抽紧银根。 

  银根放松使的货币进入楼市,如工资水平提高、房贷大量投放,加之降低首付比例和降低交易税费的政策,都可促使购买能力(包括普通购屋者,居民和机构中的投资者)不断地增强,由此促成了大城市中楼市的需求增长一种可超过供给的增长。 

  自2004年以来,国内大城市中房价过快攀升的主因之一正是早期曾过度放松了银根,因而推动了需求的膨胀。随后为抑制房价过快攀升,并对基建投资为主的增长方式带来的经济过热实施降温,货币政策又转向了抽紧银根,如连续提高准备金率和基准利率、强制缩小房贷规模、取消二套房贷款、提高交易税费等,一些大城市还实行了取消外来购房者的优惠条件、打压炒房团的政策。抽紧银根使得楼市的需求受到压制,2008年下半年,大城市中的楼市一度低迷、价格有走低趋势的主因正在于此。 

  2008年年底,面对经济和出口下滑、一些行业遭遇困境,国内经济政策再度转为“积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”,以在整体经济中扩内需、保增长、促发展。货币注入的理论和经验表明:经济中的货币增量应在与经济增长同步到12%的范围。实际上,去年年底以来,国内货币增速比之翻了一番还多。新增货币中有相当一部分流入了楼市与股市,加之房贷规模扩大、贷款门槛和交易税费的降低,各种鼓励楼市投资的措施再度恢复。这一增加货币注入的效应,就成为近来大城市中楼市价格止跌回升,而且会在未来保持上涨趋势的推手。 

  统计里讲的楼市下跌和上涨幅度只是平均值。实际中,人们看到,在前不久楼市呈下降趋势时,越靠近城市中心地区的楼盘下降越少,甚至没有下降。在现今楼市再呈上升趋势时,又是上述楼盘涨幅最大。这一现象体现了前述大城市里楼市供给弹性低的道理。由此也可说明:未来大城市的房价将保持上涨趋势。 

  应增加城市廉租房的供给

  市场经济条件下,与商品涨价的原因在于原有的需求供给关系失衡一样,面对需大于供,房地产市场也会通过涨价来变失衡为寻求新的平衡;反之则为降价。这个道理中外是一样的。 

  至于国内大城市的房价上涨过快是否为泡沫问题,中外则有所不同。一些发达国家的楼市中,由于金融创新带来了多种新型及其衍生工具的应用,使得需求被过度放大,随之带来的房价上升便具有泡沫吹起的性质。而当缺乏有效监管的金融创新损害了银行体系,造成资金链的断裂后,又使得需求急速萎缩,引起供给过剩、房价下跌,生产者也陷入困境,此时便是泡沫的破裂。 

  国内情况则不同。以目前价格来看,北京、上海等大城市的房价的确过高。许多专家使用“房价收入比”(指一个城市每户居民的平均房价与平均年收入之比应为3~6或4~6的标准。)来说明此点。但这并不能说明那就是房地产泡沫。当前,国内金融体系还未同国际接轨,房地产业的扩张中并没有国外那些金融工具的作用,所以不会出现国外那样的房地产泡沫。国内楼市价格涨跌的原因主要在于供需矛盾以及货币供给和其他政策的影响。 

  因此,好的解决办法不应当是,压房地产商降价或是用行政方法管制房价,而是寻求多种有效的路径。譬如,加快其他地区的建设发展,不断缩小与一线大城市的经济差距,以带动楼市需求的分流,还应拓宽民间投资渠道,建立对低收入者的租房补贴制度,以及在城市中推进廉租房的建设,同时应避免货币和其他政策的过大起伏,以促进国内房地产业能够协调、稳定地发展。

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