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复习指导——怎样计算房屋的使用率

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 15:17:29| 案例与分析|人气:268

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  房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例,是衡量物业使用效率的重要指标。
  比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法。
  从一般情况来看,高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差,主要是因为高层要求有防火楼梯,电梯间面积也较大,一梯多户设计也加大了通道的面积,每户平均分摊的面积也多。而多层房屋基本不存在上述问题,即便有些多层房屋有电梯,其电梯间面积也小于高层,如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。
  此外,建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积,如锅炉房、配电室、高压水泵房等。
  容积率
  是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积的比值33、建筑密度居住区用地内,各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
  绿地率
  居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。
  绿地应包括,公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地,即道路红线内的绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地,不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
  绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。
  辅助面积
  辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
  居住面积
  房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。
  使用面积
  房屋的使用面积,指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积,在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算,可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系;计算房屋使用面积,可以比较直观地反应房屋的使用状况,但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
  计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算房屋租金,都是按使用面积计算。
  建筑面积
  房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层房屋楼的建筑面积,则是各层建筑面积之和。
  不难看出对于一幢房屋楼来说,房屋的建筑面积=居住面积十辅助面积十结构面积,也可表示为:房屋的建筑面积=使用面积+结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中,是由部分辅助面积和部分结构面积构成。
  房屋的开间
  在房屋设计中,房屋的开间(即宽度)是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.3-5.2米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。
  房屋的进深
  在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地,但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件,房屋的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。在房屋的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的房屋进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内自然光线不足。

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