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第二讲各种估价方法在房地产估价中的运用

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 15:17:01| 案例与分析|人气:458

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一、 内容提要:

房地产估价方法综述,几种主要房地产估价方法的实质与难点,房地产估价方法的选用。

二、 重点、难点:

了解每种估价方法的实质和难点。
熟悉房地产估价的价值标准以及价傎标准与估价目的、估价方法之间的关系。
掌握各种主要房地产估价方法的共性和特性,以及如何在估价中综合运用各种房地产估价方法。

三、 内容讲解: 

  2. l  房地产估价方法综述

    房地产估价中常用的估价方法主要有:市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。在房地产估价过程中,估价人员是综合运用这些估价方法进行估价的,估价人员不仅要了解每种估价方法的概念、理论依据、计算公式、所需参数,还要了解每种估价方法的实质,以及它们的共性和特性。只有这样才能在估价实践中自如地、正确地运用各种估价方法。
        2.  1.1  房地产估价的公开市场价值标准
    房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本的问题,即房地产估价是“估什么前提条件下房地产价值”的问题。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题,从估价方法的运用到估价结论的确定,都要受到房地产估价的价值标准的影响。通常,最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准。因此在国际通行的各种估价规范中,都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应该采用的价值标准。目前我国在房地产估价中最普遍采用的价值标准也是公开市场价值标准。《规范》明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位,对于澄清一些模糊认识,指导估价实践,具有十分重要的意义。
    《规范》第2.0.8条对公开市场价值和公开市场价值标准进行了定义:
“2.0.8公开市场价值open market value   在公开市场上最可能形成或成立的价格。
    采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”
    进行房地产估价,首先要解决“估什么”的问题,公开市场价值标准告诉我们,  我们在估价时通常是要估房地产的公开市场价值。这样的价值标准对房地产估价的方法起着决定性的作用。
    2.1.2  公开市场价值标准与各种估价方法
    通过分析公开市场价值标准与各种房地产估价方法的关系,我们可以更清楚地认识到各种估价方法的实质,进而会发现:各种估价方法在实质上是一致的。 根据公开市场价值的定义,公开市场价值是“在公开市场上最可能形成或成立的价格”,怎样确定估价对象“在公开市场上最可能形成或成立的价格”呢?当然最好就是参照与估价对象房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格,而这正是市场比较法的基本原理。所以说,按照公开市场价值标准的规定,采用市场比较法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事,市场比较法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。
    《规范》对市场比较法的定义如下:
    “市场比较法(market comparison approach,sales comparison approach)  将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”
    从市场比较法的这个定义可以看出:市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格,即市场实际成交的价格,而终极目的是确定出估价对象的客观合理价格或价值,也即公开市场价值。同时,市场比较法强调“成交价格为正常价格或可修正为正常价格”(《规范》第5.2.3条)。
    所有这些都告诉我们:应用市场比较法估价的终极目的就是确定估价对象的公开市场价值,市场比较法是公开市场价值标准在估价方法中的直接体现。正因为如此,《规范》第5.1.4条规定:有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法。
    不仅市场比较法体现了公开市场价值,其他估价方法也是如此。其他各种房地产估价方法究其实质,都是市场比较法的变形,是对市场比较法的补充,因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准,这从《规范》对其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出:
    “2.0.13收益法(income approach、income capitalization approach) 
 预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”
    “2.0.14成本法(costapproach)    
    求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”
    “2.0.15假设开发法(hypothetical developmentmethod,residual met)hod
    预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”
    首先,收益法、成本法和假设开发法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”,这和市场法是一致的,也是公开市场价值标准的体现,应用这些估价方法的终极目的也是确定估价对象的公开市场价值。
    同时,收益法要求采用“估价对象未来的正常净收益”(《规范》第2.0.13条),成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是“建筑物的正常价格”(《规范》第2.0.14、2.0.2l、2.0.22条),假设开发法采用je常开发成本”(《规范》第2.0.15条)。这些都说明,这些估价方法同样是以现实存在的与估价对象有关的各种公开市场价值为出发点的(这里所说的“与估价对象有关的各种公开市场价值”包括:估价对象未来的正常净收益、建筑物的正常价格、正常开发成本等)。
    实际上,成本法是通过估价对象的各组成部分的公开市场价值来确定估价对象整体的公开市场价值,收益法是通过估价对象的正常净收益来推算估价对象的公开市场价值,假设开发法是通过估价对象成为最终产品后的公开市场价值来反算估价对象作为半成品时的公开市场价值。所以我们可以认为:其他的估价方法都是市场法的变形,因为它们的实质都是要确定估价对象的公开市场价值。
    2.1.3  价值标准、估价方法与估价目的
    在定义估价方法时,《规范》已经明确了公开市场价值标准,在应用估价方法进行各种目的的估价时,《规范》又再一次强调了公开市场价值标准。在土地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、(从事生产、经营活动的)房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估时,都明确要求采用公开市场价值标准:
    “6.1.2土地使用权出让价格评估,应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估,应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估,应为招标和拍卖底价评估,参照6.10房地产拍卖底价评估进行。”

“6.2.2房地产转让价格评估,应采用公开市场价值标准。”
    “6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估,应采用公开市场价值标准。”
    “6.4.2房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,……”在房地产课税估价时,则要求“宜采用公开市场价值标准”:
    “6.6.3房地产课税估价宜采用公开市场价值标准;并应符合相关税法的有关规定。”
    由此可见,针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题,也是确定估价的价值标准,而并不是选择估价方法。
    曾经有人提出,市场法估价的结论是最接近实际的,成本法估价的结论通常偏低,收益法估价的结论通常偏高。实际上通过前面的简单分析可以看到,在严格采用公开市场价值标准的前提下,排除允许的误差后,各种方法估价得出的结论应该是趋于一致的。由此引伸,各种估价方法与估价目的在一般情况下并无严格的对应关系。曾经有人很认真地用表格的形式将各种目的的估价与各种估价方法做出匹配,提出在某种估价目的下,最适合采用某种方法,其次可选用某种方法。而由上面的分析我们可以自然地得出这样的结论:各种估价方法的应用在多数情况下并不受估价目的的限制。
    当然,《规范》的5.1.7条这样规定:“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。”看上去,这是对成本法作为主要估价方法作了一些限制,实际上是《规范》条文的明确规定:
“5.1.7本条的规定主要是考虑到目前估价行业的现状,目前许多估价人员往往偏好采用成本法估价,而又不能完整准确地理解和运用成本法。” 可以更明确一点说,这只是一条过渡性的规定。
    我们还可以再来看一下《规范》中“不同估价目的下的估价”的一条规定:
    “6.2.3房地产转让价格评估,宜采用市场比较法和收益法,可采用成本法,其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。”
    从这条规定中我们可以看到,这里要求对“待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”,是针对“待开发房地产”这类估价对象的,而并不是针对“房地产转让”这类估价目的的。
    综上所述,估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系,而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。
例1. 问答题:
 
某房地产占地面积2580m2,建筑面积9440m2,每层建筑面积2360m2。其中,一二层为出租商铺.三四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格,估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确),确定其估价时点的价格为12666元/m2”。根据当
地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%,二层三层差价5%,三层四层差价2%),判断出二层价格为12309元/m2:,三层价格为l1694元/m2,四层价格为l1460元/m2:从而得出估价对象房地产的市场价格为:(12566十12309十11694十11460)  ×2360=113348440  (元)。
试问:如此确定的最终结果是否正确?为什么?
答:不正确。因为估价对象用途是商住混合,需按不同用途分别估价。
例2.问答题:
有人提出市场法的评估结论最接近实际,成本法的评估结论通常偏低,收益法的评估结论通常偏高,这种说法对吗?为什么?
答:不对。评估房地产价格,其实是估价师揭示房地产客观存在的价值。而客观合理的价格或价值,应该是公开市场价值_在公开市场中最可能形成的价格。市场法强调可比实例价格必须是正常价格或可修正为正常价格;收益法强调采用正常净收益;成本法强调正常的熏置价等。都说明各种估价方法均是以公开市场价格为出发点的,其实质是一样的。





2.2  几种主要房地产估价方法的实质与难点

    下面对几种主要房地产估价方法的实质和难点进行简单的总结,目的在于帮助房地产估价人员在选用估价方法时更准确地理解和把握各类估价方法。
    2.2.1  市场法
    2.2.1.1  市场法的实质
    市场法(或称市场比较法)是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法,市场法的实质就是通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格,来确定估价对象房地产在公开市场上最可能的成交价(即估价对象的公开市场价值)。
    2.2.1.2  市场法的难点
    如果市场上能够找到与估价对象房地产状况完全一样,交易日期和估价时点一致,交易情况也完全符合公开市场的要求的可比实例,那么应用市场法就不存在任何难度。但由于上述要求实际上是不可能达到。所以要求进行必要的修正或调整,市场法的难点也正在于各因素的修正或调整。   
    所谓房地产估价,是房地产估价人员模拟市场价格的形成过程确定估价对象房地产的合法权益的客观合理价格的一种活动。根据房地产估价的定义,最直观、最能反映房地产估价实质的估价方法应该是市场法。市场法是参照市场上已经成交的类似房地产的价格来确定估价对象的价格。为了保证估价结果是客观合理的,就要求选取的可比实例的成交价格是客观合理的,但怎样才能保证可比实例的成交价格是客观合理的呢?又需要估价人员来判断。这可以说是房地产估价中的一个悖论,一个无法解决的悖论。
    退一步说,即使这个问题能够解决,估价人员能够“客观地”判定可比实例的成交价格是否客观合理,也能够确定可比实例的成交价格偏离正常市场价格的幅度并进行相应的修正或调整,但对于那些非量化的因素造成的价格偏差仍然无法修正或调整,或者即使能够大致知道对这类偏差修正调整的幅度,也很难保证修正或调整的准确。
    其实,选取多个可比实例,主要还不是因为“如果可比实例少于3个,其代表性较差,可能造成估价结果因其个别性出现偏差,不能客观反映市场状况”,而是为了尽可能地克服市场法(乃至其他各种房地产估价方法)所固有的缺陷。

2.2.2  成本法
    2.2.2.1  成本法的实质
    成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
    成本法的实质是:通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算,最终确定估价对象整体的市场价格。
    在确定房地产各组成部分的市场价格时,我们是将估价对象房地产视为通过社会化生产的方式建造完成的,因此这里的“各组成部分”不仅包括土地、建筑物,还包括投资开发过程中的其他支出:管理费用、投资利息、销售税费,还包括开发利润。
    2.2.2.2  成本法的难点
    相对于求取重置价格或重建价格而言,折旧的求取要更难一些,这也是成本法的难点所在。这里所说的折旧计算当然不是会计意义上的折旧计算,估价中所说的折旧是指估价对象房地产因为使用和时间的推移以及其他因素而造成的价值减损,包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。严格说,这不是仅靠计算可以确定的,而要靠市场来确定:市场认可的某类旧房的交易价格为同类新房价格的80%,则该旧房相对于新房的“折旧率”就是20%。
2.2.3  收益法
    2.2.3.1  收益法的实质
    收益法的实质是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值,具体的计算方法是将房地产未来(这里用“未来”代指“估价时点之后”)所创造的净收益逐年折现到估价时点并累加,累加之和即为房地产在估价时点的价值。
    因为我们估算的是房地产本身的价值,因此在计算收益时就只考虑房地产本身所能创造的收益,但房地产在创造收益时不可能不和其他生产要素相配合,例如总要和流动资金、人力资本一起配合才能创造出收益,而如何从各种生产要素创造的总收益中剥离出房地产本身所创造的收益,这是一个十分复杂的问题。在实际估价计算中,我们把这个问题简单化了,我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作是“运营费用”,由有效毛收入中扣除运营费用,得到的净收益,就是房地产本身创造的收益。
    2.2.3 . 2  收益法的难点
    收益法的难点一是求取净收益时扣除项目“运营费用”的准确界定,二是确定报酬率
    2.2.4  假设开发法
    2.2.4.1  假设开发法的实质
    在估价实践中,假设开发法经常用于评估地价,但实际上假设开发法可以用于评估一切非最终产品的房地产,例如:用于建造房屋的生地、毛地或熟地,用于开发为熟地然后租售的生地或毛地,有装修改造潜力的旧房,未完成的房地产开发项目或未完工的工程,等等。
     假设开发法实际上是可以看作是市场比较法原理和成本法原理的综合运用:通常是先用市场比较法确定该非最终产品房地产在成为最终产品房地产以后的价格,再扣除由非最终产品到最终产品过程中所需的各项投入和税费、利润,此时的计算是采用成本法进行预估算,从而反算出估价对象在非最终产品状态的价格。
    2.2.4.2  假设开发法的难点
    利润的估算是假设开发法的主要难点,另一个难点是预计估价对象开发完成后的价格。
    2.2.4.3  假设开发法中开发利润的计算 
    《规范》5.5.5条规定:“开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和,或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。”
    表面看来,这里规定的开发利润的计算基数和成本法中是一样的,也是待开发房地产价值(成本法中是“土地取得费用”)与开发成本之和,也没有包括建设期利息。但如果考虑资金的时间价值,结果就和表面看到的情况不同了。
    《规范》5.5. 6条规定:“运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法;难以采用折现的方法时,可采用计算利息的方法。”
    由于考虑了资金的时间价值,因此这时的开发成本已经是包含了利息的开发成本了,待开发房地产的价值也同样包含了利息。
    按照《规范》中对假设开发法计算方式(即:必须考虑资金的时间价值)的规定,假设开发法的开发利润计算基数实际上是包含了建设期(开发期)利息的,虽然没有明说,但却是隐含在计算过程(考虑资金的时间价值的过程)中的。
   2.2.4.4  关于利润率
    《规范》的5.4.2条的“注”和5.5.5条分别规定:“开发利润应……根据开发、建造类似房地产相应的平均利润水平来求取。”“利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。”
    然而,目前房地产开发过程中利润率的测算是不大规范的,一是利润的计算基数不规范,我们上面已经看到,《规范》中规定的利润计算基数和通常的工业投资项目评估采用的利润计算基数就是不一样的:《规范》规定的利润计算基数并不是投资项目评估时通常采用的“总投资”。二是房地产开发的投资周期较长,一个公司往往同时开发多个项目,成本的分摊往往不甚严格,所以最终很难准确地测算单个项目的总投资和总利润,自然也就难以测算准确的利润率。
    另外,《规范》的5.5.5条规定“开发利润的计算基数可取……开发完成后的房地产价值”,这也与通行的做法不符。
    当然,这些问题并非仅靠《规范》可以解决,建设部在2000年已经制定了专门的《房地产开发项目经济评价方法》,对此有一定的帮助。
    2.2.5  基准地价修正法
    2.2.5.1  基准地价修正法的实质
    基准地价修正法的估价过程是:利用政府已经确定公布的基准地价,依据替代原理,通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较修正,由基准地价调整得出估价对象宗地价格。
    由基准地价修正法的定义不难看出,基准地价修正法的实质是市场比较法,基准地价就是“可比实例”的价格。
    2.2.5.2  基准地价修正法的难点
    基准地价修正法估价的难点可从两方面来看,一是建立基准地价是一个复杂困难的过程,准确地说,这不是基准地价修正法“估价”的难点,而是建立基准地价的难点;二是要准确把握基准地价的价格内涵,因为有的城市的基准地价是生地价,只包含土地使用权出让金,有的则是熟地价,不仅包含土地出让金,还包括了拆迁费用和基础设施建设费,甚至在同一城市,对于不同的土地?也采用不同的基准地价标准:城市建成区的土地采用熟地价,新区土地则采用生地价。把握基准地价的价格内涵其实也不难,只是容易被忽视。
例2. 问答题:
市场法、收益法的实质和难点是什么?
答:市场法的实质就是通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格,来确定估价对象房地产在公开市场上最可能的成交价。市场法的难点在于各因素的修正或调整;收益法的实质是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值,具体的计算方法是将房地产未来(这里用“未来”代指“估价时点之后”)所创造的净收益逐年折现到估价时点并累加,累加之和即为房地产在估价时点的价值。收益法的难点一是求取净收益时扣除项目“运营费用”的准确界定,二是确定报酬率。

2.3  房地产估价方法的选用

    2.3.1  房地产估价方法选用要符合《规范》的规定
    房地产估价方法选用首先要以现行《规范》的规定为准则,《规范》5.1节规定:
    “5。1.1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。”
    “5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。”
    “5.1.3根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。”
    “5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法。”
    “5. 1.5收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。”
    “5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。”
    “5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。”
    按照上述要求,估价师首先应熟知、理解并正确运用几种常用的估价方法,同时还强调要会综合运用这些估价方法。
    一些估价方法本身就运用了其他估价方法的原理,例如假设开发法,既用到市场比较法的原理,又用到了成本法的原理(参见本章第二节)。
    在本书的许多案例报告中都有估价方法之间相互综合运用的情况,在此不一一列举。
2.3.2  各种房地产估价方法在估价中的综合运用
    各种房地产估价方法不仅在实质上都反映了公开市场价值标准,有着密切的联系,而且在房地产估价实践中,各种方法常常是综合运用的。
    2.3.2.1  各种房地产估价方法同时运用,相互印证
      在房地产估价过程中,由于每种房地产估价方法本身的局限性(每种估价方法的适用对象和适用条件不同),同时也由于估价中所采用的各种数据和资料具有一定的不确定性,在运用各种估价方法进行估价时,都不可避免地需要进行估算和判定,因此,采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。
    由于每种估价方法的估算判定过程不同、所依据的估价数据和资料不同,因此数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度是不一样的,对同一估价对象应同时选用两种以上的估价方法进行估价,各种估价方法之间可以互相补充,不同方法形成的估价结果可以相互印证,有助于消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。
    《规范》对房地产估价方法的综合运用作了如下规定;
    “5.1. 1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。”
    “5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。”
    “5.1.3根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。”
    2.3.2. 2  各种房地产估价方法互相引用
    在运用某一种估价方法时,也常常会引用别的估价方法。例如在运用成本法估价时,可能会在评估估价对象的土地价格时采用市场法;运用假设开发法估价时,也要采用市场法预测开发完成后的房地产价值,而估算开发成本时则要用到成本法;至于收益法中利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时,也要先采用成本法或市场法等其他估价方法先求出建筑物价值,而在利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时,则要利用其他估价方法先求出土地价值。    
    这种估价方法互相引用的情况,在本书的估价案例中时有出现,例如案例[案例2—1]既综合运用了成本法和收益法,又在收益法中引用了基准地价修正法;而[案例4—5]中,在运用市场比较法时,由于其中一个可比实例的价格为租赁价格,需要用收益法将其转化为售价。同类例子还有很多,这里不再一一列举。
例3. 问答题:
某地块土地使用权拟采用招投标形式出让,该地块为某市区中的熟地,其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼,土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权,然后进行房地产开发并出售,现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?在评估过程中还可以使用哪些估价方法?
    答:评估机构为开发商投标报价,对该地块最适宜釆用假设开发法,即将估价对象预期开发后的价值(楼价),减去预期的正常开发费用(建筑费和设计等专业费用以及利息)、销售费用、销售税费与开发商利润之后所剩的余额。根据此剩余之数来确定估价对象的价格。
评估上述宗地投标报价除采用假设开发法最为适宜外,一般在评估过程中还需要运用市场法进行校核,作为报价的主要比较资料。此外还可以辅以成本法评估,作为参考。

第二讲各种估价方法在房地产估价中的运用
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