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2016年房地产估价师考试案例分析培训资料五

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2016年房地产估价师考试案例分析培训资料五,房地产估价师真题,房地产估价师试题,    1.2.4 确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则
  房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程,而房地产估价原则体现的也正是房地产价格的形成原理,因此,在确定房地产估价技术路线时要遵循房地产估价原则也就十分自然了。  
  1.2.4.1 房地产估价技术路线与合法原则
  遵循合法原则,要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。
  所谓合法,是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
  房地产价格实质上是房地产权益的价格,而房地产权益是由法律法规或者合同所确定的,估价所要考虑的也只能是合法的权益的价格。又由于房地产价格是在其使用和处分的过程中形成的,因此在确定房地产的价格时,就必须坚持其使用和处分的合法性。
  合法原则给我们提供了这样的估价技术路线:估价时必须首先确认估价对象具有合法的产权,其次要求估价对象的用途必须是合法的,同时还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时,该交易或处分方式必须是合法的。
  按照“确认估价对象具有合法产权”的估价技术路线,我们在估价时就必须先确认估价对象房地产具有哪些权利、权利是否完整,以及权利是否合法。例如已经签订了租约的房地产,在租约有效期内,其占有权和使用权已经让渡给承租人,因此用收益法估价测算收益时,租期内的收益应根据租约所确定的租金计算;又如违章建筑,对其拥有的占有权是得不到法律保护的,因此是没有价格的。
  按照“确定估价对象的合法用途”的技术路线,我们在估价时就要核查估价对象的现状用途是否与其法定用途相符。例如现状用途是商业,而法定用途是住宅,我们只能按照其法定用途确定其价格,而不能考虑其现状用途;又如在采用假设开发法估价时,需要设定估价对象未来的用途,在设定该用途时,就必须保证该用途的合法性,例如必须符合城市规划限制的要求。
  按照“确定合法的交易或处分方式”的估价技术路线,在涉及到划拨土地使用权单独设定抵押的估价时,就必须考虑到划拨土地使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押,此时该目的下的估价对象才具有合法性。
  1.2.4.2 房地产估价技术路线与替代原则
  遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
  替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提:只有承认同一市场上相同物品具有相同市场价值,才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。
  替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程:房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的价值。对于房地产交易目的而言,该价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格,房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的价值。
  在确定房地产估价技术路线时,无论采用什么估价思路和估价方法,都必然首先承认替代原则:市场法是用类似房地产的成交价格来“替代”估价对象的价值,收益法是用估价对象未来的收益“替代”估价对象的价值,成本法是用估价对象各组成部分的价格来“替代”估价对象的价值,等等。
  1.2.4.3 房地产估价技术路线与最高最佳使用原则
  遵循最高最佳使用原则,应以估价对象用于最高最佳使用为前提估价。
  房地产估价中所确定的价值,实质是房地产的经济价值,而房地产的经济价值是在房地产的使用过程中实现的。最高最佳使用原则要求在估价时应确定估价对象处于最高最佳使用状态时的价值,因此最高最佳使用原则本身就给我们提供了这样一个确定房地产估价技术路线的基本思路:在估价时要首先确定房地产的最高最佳使用状态,进而才能确定房地产在这种状态下的价值。
  1.2.4.4 房地产估价技术路线与估价时点原则
  估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
  估价结论首先具有很强的时间相关性,这主要是考虑到资金的时间价值,在不同的时间点上发生的现金流对其价值影响是不同的。因此,在房地产估价时统一规定:如果一些款项的发生时点与估价时点不一致,应当折算为估价时点的现值。在确定估价技术路线涉及到估价对象房地产的价格形成过程时,也就要注意到这一点,不能直接将不同时间点上发生的现金流直接相加,而要进行资金的时间价值换算以后再相加。
  估价结论同时具有很强的时效性,这主要是考虑到房地产市场价格的波动性,同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调:估价结果是估价对象在估价时点的价格,不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。因此,在确定估价技术路线时,就要注意要根据不同的估价时点确定估价所依据的房地产市场情况,进而确定在此种房地产市场情况下的房地产总体价格水平。
  估价时点原则的另外一层含义是:估价对象在不同的估价时点的状态是不同的,相应就会有不同的价格。例如一宗房地产在其未完工时的状态与竣工后的状态不同,相应地就有不同的价格。在确定估价技术路线时,就要注意准确把握估价对象在所规定的估价时点时的状态,进而决定估价对象在该状态下的价格内涵。
  1.2.5 房地产估价技术路线确定的过程
  如前所述,确定房地产估价技术路线就是要确定估价对象房地产的价格内涵和价格形成过程,因此在确定房地产估价技术路线时,首先要明确估价对象的价格内涵,其次要确定其价格形成的过程,然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。
  例如,在进行保险事故发生后的损失价值或损失程度评估时,应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。这时的估价技术路线就是:先对保险事故发生前的估价对象进行估价,再对保险事故发生后的估价对象进行估价,两个估价结果的差额就是保险事故发生后的损失价值。
  再以本书后面第3章案例3—2的情况为例,该案例是要确定一大批直管公房的出售基准价格,采取的估价技术路线是:先明确价格内涵,是考虑成新折扣的房屋重置价格加上基准地价,并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋,确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价,然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价,最终确定房屋的基准售价。
  一些简单明确的房地产估价往往比较容易确定估价技术路线,确定估价技术路线的过程通常可以简化为选择确定估价方法。而一些比较复杂的房地产估价则要先明确价格内涵、价格形成过程,再据此理清思路,定下估价技术路线。
  1.2.6 几个概念辩析
  本讲中有以下几个基本概念:估价技术路线、估价方法、价值标准、估价目的、估价对象、估价结论、估价时点。这几个基本概念的关系简单总结如下,意在抛砖引玉,调动同学们的主观积极性,可以通过自己的学习,仁者见仁、智者见智,自己总结归纳。
  1.估价目的、估价技术路线和估价方法关系。先有估价目的,再有估价技术路线,然后有估价方法。技术路线反映的是价格内涵和价格形成过程,是比方法更高一个层次的概念,与方法密不可分,不同估价方法对应不同技术路线。
  2.价值标准、估价目的、估价对象、估价结论、价格内涵关系。价值标准(公开市场价值标准)是估价方法内含的一种技术标准或规范,对所有估价方法都有约束力。打个比方,估价目的是过河,估价方法是桥、溜索、涉水、乘船等,估价结论是到达河对岸。不同的估价目的,即使是同一种估价方法,估价结论也可能不一样。价格内涵是指房地产价格的含义和具体内容,估价结论是价格内涵的外在表现形式。
  3.仅就过河这件事来说,各种过河方法都是可以的,没有优劣高下之分,但对于不同的人来说(这里的人指估价对象),可能就有一定匹配、适用关系,比如,老人、孩子、妇女不宜涉水过河,胆小之人不宜用溜索过河等。

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