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第十八讲各种类型的房地产估价3

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一、 内容提要:

工业房地产估价、农业房地产估价、特殊用途房地产估价。

重点、难点:

了解工业、农业、特殊用途等类型房地产估价特点,掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。

4.7  工业房地产估价

   工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
4.7.1  工业房地产及其估价的特点
    4.7.1.1  涉及的行业多
    工业房地产估价涉及各类工业,各类工业有各自的行业特点、生产要求,即使生产同一产品的工业企业,由于工艺、流程的不同,对厂房、用地的要求也可能截然不同,因此进行工业房地产估价时,首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
    4.7.1.2  非标准厂房多,单价相差大.
    工业厂房有一些属于标准(通用)厂房,这类厂房多用于一些轻工业产品的生产,如电子装配、成衣加工等等,在一些新兴工业园区、出口加工区,就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等。
    另一方面,工业厂房中的大部分为非标准厂房,即根据各类生产的需要而设计建造的其他规格的厂房,这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的需要而定。还有一些生产用房只有屋盖,没有围护(外墙)。因此,工业房地产每平方米的造价相差较大。
    4.7.1.3  要区分设备和建筑物的造价
    有些工业设备的建造安装是和建筑物(厂房)同时进行的,例如,很多设备的基座就和厂房的基础连为一体,因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。如果估价结果中既包含了厂房的价值,又包含了设备的价值,则应在估价报告中予以说明。
    4.7.1.4  受腐蚀的可能性大
    厂房的工作环境常常有腐蚀性,估价时要注意房屋使用年限会因此而缩短。
    4.7.2  工业房地产估价的常用方法
    4.7.2.1  市场法
    工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例,特别是非标准厂房,更是不易在同一供需圈内找到符合条件的比较案例,所以一般不具备采用市场法估价的条件。
  但在一些新兴工业地带,往往有较多的标准厂房,这些标准厂房的租售案例(特别是出租案例)通常较多,可以考虑采用市场法估价。
    4.7.2.2  收益法
    如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益,则可以考虑采用收益法估价,但这种剥离通常有一定的难度,特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。
    4.7.2.3  成本法
    由于上述原因,所以工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格,从而可以制定当地统一重置价格表,非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径:一是参考预算价格计算,二是利用标准厂房的重置价格表,根据跨度、柱距、高度等修正,修正参数由经验得出。
    4.7.3  影响工业房地产价值的主要区域因素
    4.7.3.1  交通条件
    工业企业通常需要大量运进原材料及燃料,运出产品,因此必须有便捷的交通条件,例如:临近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相联,有铁路专用线进入厂区,邻近通航河道(或海岸)且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项以上则更好。
    4.7.3.2  基础设施
    工业生产对基础设施的依赖较强,当地的电力供应情况,生产用水能否满足需要,排污及污染治理的可能性,通讯条件等等,都是影响工业房地产价值的主要区域因素。
    4.7.3.3  地理位置
    有些工业生产要求一些其他的地理位置,例如造纸需要大量排放污水,所以通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响;化工企业则不应设在山沟里;水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离;等等。若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求,则十分有助于提高这一工业房地产的价值。
    4.7.4  影响工业房地产价值的主要个别因素
    4.7.4.1  用地面积与形状
    厂区用地面积大小应该合理,面积太小无法满足生产需要,太大则多出的部分并不能增加房地产的价值,但有时要考虑厂区扩建预留用地;用地形状、地势应符合生产要求,不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。
    4.7.4.2  地质和水文条件
厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求;当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求,例如:地下水位过高会影响建设施工,地下水有腐蚀性则会腐蚀基础(特别是桩基础)。河流的常年水位和流速、含沙量则影响生产取水及污水排放。洪水水位的高低则关系到厂区是否有被淹没的可能发生。
4.7.4.3  房地产用途
    在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时,由于房地产的用途可能发生改变,因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。
    [案例4—11]
xx陶瓷厂房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方:红柳建材企业股份有限公司
    (二)估价方:xx房地产估价公司
    (三)估价对象:    
    坐落于xx市长顺路338号xx陶瓷厂内的一号车间全部房地产。
    (四)估价目的:委托方业务需要,以估价对象向银行申请抵押贷款。
    (五)估价时点:2004年3月18日
    (六)价值定义:本次估价采用公开市场价值标准。
    (七)估价依据:
    1.委托方提供的资料;
    2.估价人员实地查勘的结果;
    3.xx市同类建筑物单价;
    4.建筑物耐用年限及残值率的部颁标准。
    (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法:由于该类厂房交易的实例不多,采用市场法估价较困难,根据现有资料和估价目的的要求,拟采用成本法估价。
    (十)估价结果:估价对象价格为8 803 000元,大写:人民币捌佰捌拾万零叁仟元整。
    (十一)估价人员:(略)
    (十二)估价作业日期:2004年3月14日一2004年3月22日
    (十三)估价报告应用的有效期:(略)
    xx陶瓷厂房地产估价技术报告

  (一)实物状况因素分析:
    估价对象为红柳建材企业股份有限公司所有,一号车间为四层钢筋混凝土结构,建筑面积7 685.48㎡㎡,建于2004年6月。外墙为37清水砖墙,1.2m高水泥砂浆勒角;内墙普通抹灰,106涂料;天花为轻钢龙骨,石膏板吊顶;地面为水磨石;屋面两布三油,硅石保温层;空心夹板门,木质单层玻璃窗。
    (二)区位状况因素分析:
    估价对象占地面积l 921.37 ㎡,所处地段为规划上的工业用地,土地等级为  三级,土地平整,呈长方形,交通方便,公共设施齐全。
    (三)市场背景分析:(略)
    (四)最高最佳使用分析:(略)
    (五)估价方法选用:
    由于该类厂房交易的实例不多,采用市场法估价较困难,根据现有资料和估价目的的要求,拟采用成本法估价。    
    (六)估价测算过程:
    1.建筑物价格
    根据当地工程造价资料测算,一号车间的单价为987.86元/㎡ (包括建安造价、税费及建筑利润在内)。一号车间已使用一年,根据部颁标准,钢筋混凝土结构生产用房的使用年限为50年,残值率为0,一号车间的建筑物价格为:
    987.86x7 685.48x(1-1/50)≈7 440 000(元)
    2.土地使用权价格
    当地征用土地、平整土地、配套建设等费用共为每亩47.3万元,土地使用权价格为: 47.3xl 921.37÷666.7=1 363 000(元)
    3.求取估价对象价格
    建筑物价格与土地使用权价格之和为:
    7 440 000十1 363 000=8 803 000(元)
    (七)估价结果确定:
    估价对象价格为8 803 000元,大写:人民币捌佰捌拾万零叁仟元整。
    [案例4—11]  分析
    1.有些估价人员在估算房屋重置价时只考虑其建安造价,这是不全面的,应像本报告这样,还要包括建筑税费及利润。
    2.抵押房地产估价应遵循保守原则,本估价报告在选取估价方法上是体现了这一原则的,但在估价过程中则对这一原则反映得还不够充分,这并不是说采用报告中的估价计算方法就一定没有反映保守原则,而是没有对此做出足够的强调说明。
    3.评估过程简单,一号车间的单价及土地单价未展开说明。
   
 [案例 4—12]
xx仓库房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方:通达储运公司
    (二)估价方:xx房地产估价公司
    (三)估价对象:位于xx市红运路66号的xx仓库全部房地产
    (四)估价目的:清产核资
    (五)估价时点:2004年4月22日    
    (六)价值定义:本次估价采用公开市场价值标准
    (七)估价依据:
    1.清产核资的有关文件规定;
    2.xx仓库的会计记录;
    3.估价人员现场查勘;
    4.其他有关资料。
    (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法:根据估价目的及估价对象的状况,分别采用成本法和收益法估价,以成本法估价的结果为主,参照收益法估价结果进行调整。
    (十)估价结果:xx仓库全部房地产的估价值为50 039 525元,大写:人民币伍仟零叁万玖仟伍佰贰拾伍元整。
    (十一)估价人员:(略)
    (十二)估价作业日期:2004年4月20日一2004年4月28日
    (十三)估价报告应用的有效期:(略)
    xx仓库房地产估价技术报告
    (一)房地产状况因素分析:
    xx仓库由9座库房组成,每座库房建筑面积1 920 ㎡,单层,370mm厚砖墙,人字形钢屋架,梁底标高5m,室内地面高于室外地面标高lm左右。库房建成于1998年4月。库区土地总面积21 600㎡,1997年4月由市政府出让给通达储运有限公司使用,使用年限为50年。
    xx仓库属通达储运公司所有,位于xx市红运路红运仓库区。红运仓库区总用地面积1 500公顷,位于xx市东北,是xx市的主要仓储区。
    (二)市场背景分析:(略)
    (三)最高最佳使用分析:(略)
    (四)估价方法选用:
    根据估价目的及估价对象的状况,分别采用成本法和收益法(具体采用报酬资本化法)估价,以成本法估价的结果为主,参照收益法估价结果进行调整。
    (五)估价测算过程:
    1.采用成本法估价
    (1)土地使用权价格
    据向市国土局了解,红运仓库区现时出让地价为1 200元/㎡,基础设施配套费为100元/㎡,(红运仓库区所出让的土地全部为已经三通一平的熟地),与获取土地有关的其他费用合计为120元/㎡。由此可知现时重新获得估价对象土地使用权价格为:
    (1 200+100+120)x21 600=30 762 000(元)
    因为土地使用年限为50年,已使用7年,故估价对象土地使用权现时价格应为:
    30 762 000x(1—7/50)=26 372 920(元)
    (2)建筑物及附属物重置价格
    按照市建设定额管理站提供的谷丰登2003年第三季度各类建筑造价,xx仓库库房的土建造价为723元/㎡,土建总价为:
    723xl 920x 9=12 493 440(元)
    根据有关资料,仓库建设的各类税费、利润等为土建造价的15%,土建总价与这些费用合计为:
    12 493 440x(1十15%)=14 367 456(元)
    实地观察,9座仓库平均为九成新,减去成新折扣后得到:
    14 367 456x0.9=12 930 710(元)
    经实际估算,每座仓库库房内各类通风、消防等附属设备的全新现价为40万元,总价为:
    400 000x 9=3 600 000(元)
    平均耐用年限为15年,按直线折旧,残值率5%,扣除折旧后的附属设备现值为:
    3 600 000x(l-(1—5%)x6/20)=2 574 000(元)
    库区围墙、道路、门房等考虑成新后的现值为1 630 000元。
    建筑物及附属物重置总价为:
    12 930 710+2 574 000+1 630 000=17 134 710(元)
    (3)估价对象房地产按成本法估价的结果为:
    26 377 920+17 134 710=43 512 630(元)

2.采用收益法估价
    (1)根据xx仓库近3年的会计记录,各年仓库出租的总收入分别为:
    2003年9 736 577元
    2002年9 547 866元
    2001年10 003 525元
    据对当地情况的调查,仓储业经营状况普遍较稳定,从xx公司的会计记录也反映了这一点,故以上述三年出租总收入的平均值作为仓库的出租总收入:
    (9 736 577+9 547 866+10 003 525)/3=9 762 663(元)
    (2)每年各项经营管理费用(不含房屋及附属物的折旧)合计为:
    2 507 748元(测算过程略)。
    (3)每年净收益为:
    9 762 663—2 507 748=7 254 915(元)
    (4)经调查并结合估价人员掌握的资料,确定报酬率为12.3%
    (5)估价对象按收益法估价的结果为:
    (7254 915/12.3%)x(1—1/(1+12.3%)43)=58 580 890(元)
    3.以上收益法估价结果为成本法估价结果的134.6%,考虑到估价目的,将成本法估价结果适当调增15%作为估价结果,由此得出:
    43 512 630x(1+15%)=50 039 525(元)
    (六)估价结果确定:
    xx仓库全部房地产的估价值为50 039 525元,大写:人民币伍仟零叁万玖仟伍佰贰拾伍元整。
    [案例4—12]  分析
    1.对于有使用期限的房地产,在估价时应该注意两点:一是在同等情况下,土地价格会随其可使用年期的减少而减少,这一点在本估价报告的成本法估价过程中已体现出来,需要补充说明的是,在采用市场法估价时,如果可比实例的土地可使用年期与估价对象的不同,则要在个别因素修正时加以考虑;二是在采用收益法估价时,估价对象可获取收益的年限受到土地可使用年期的限制,这一点在本估价报告的收益法估价过程中也考虑到了。
    2.本估价报告在确定估价值时采用将成本法估价结果参照收益法估价结果适当调增15%的办法是可以的,但若能更具体地说明一下取15%的调增值的理由则更好。
    3.计算已使用7年的土地使用权的现实价格时,年限修正系数计算错误。



4.8  农业房地产估价

    在一般的估价业务中,农业房地产的估价比较少,这主要是因为农业房地产一般为集体土地所有权,不能直接进入市场。这里仅举一例,不作重点分析。
    需要注意的是:[案例4—13]是一个未经改动的估价报告,格式、用语都不规范。
    [案例4—13]
关于xx县92040号地块的评估报告(节选)
    (一)委托单位:xx县海珍品养殖公司。
    (二)估价目的:为抵押贷款提供依据。
    (三)估价时点:2004年1月16日。
    (四)估价日期:2004年1月16日至1月20日。
    (五)估价依据:
    1.委托单位提供的国有土地使用权出让合同书no.92040号;
    2.国有土地使用证。
    (六)勘估物的情况:
    1.该勘估物面积为18.98亩,用途为鲍鱼、水产养殖出口基地。
    2.该勘估物土地使用期限为50年,即从2000年6月16日至2050年6月16日止。
    3.该勘估物位于环岛公路(红山段),南向连接环岛公路,近临大海,地理位置优越,交通方便,是养殖业最佳选择地域。
    (七)勘估物之市场背景:
    2004年初房地产市场处于稳定趋势。
    (八)勘估物的评估:
    1.针对该勘估物的评估目的,拟按现市值评估后,考虑其风险系数按80%计算,评估有效期限一年;
    2.考虑xx县1月份在市场上与勘估物可比性强的交易实例较多,故采用市场法进行评估;
    3.根据市场上使用性质、位置、环境等因素与勘估物基本相同的交易实例进行比较,拟勘估物以现市值21万元/亩计,即其现值为:
    18.98x21=398.58(万元);
考虑其抵押贷款风险性,故按现值的80%计算,即最大的贷款金额为:
    398.58x80%=318.86(万元)。
    (九)评估结果,xx海珍品养殖公司拥有92040号地块的土地使用权现作为抵押贷款,其贷款的最大金额为人民币(318.86)万元。
    [案例4—13]  分析
    1.本估价报告格式不规范,估价过程简单,专业用词不确切,估价报告书撰写不够规范。如,缺少受理估价方名称,缺少估价对象一项,“勘估物的情况”的标准用词为“估价对象概况”。
    2.数值的测算过程过于简单,本案例采用市场比较法,却没有市场比较法进行测算的一般步骤与过程,而直接就得出结果。
    3.估价对象土地使用权始于2000年6月16日,估价时点为2004年1月16日,应将土地的价格进行日期修正到估价时点,同时如果比较案例土地的取得不是在估价时点,也同样需要进行日期修正。
    4.估价对象的土地使用权还有46年零5个月到期,可比实例的土地使用权年限应该与之相同,如果不同,则还要对可比实例的价格进行修正(个别因素修正)。
    5.该估价对象是一块用于养殖业的土地,当地市场上同类用地的交易案例较多时方可采用市场比较法估价,这类特殊用途的房地产在抵押以后是否保持原有用途,是否仍然有稳定收益,在抵押贷款估价时都要对由此引起的风险性进行考虑。



4.9  特殊用途房地产估价

    特殊用途的房地产,关键就在于“特殊”二字,所谓特殊,是指这类房地产通常都伴随着专营权,因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价,意味着在对该类房地产估价时已经考虑了专营权的价值。[案例4—14]和[案例4—15]分别提供了加油站和停车场的估价报告,就都是属于带有专营权(或称特许经营权)的特殊房地产估价,但[案例4—14]对估价对象房地产估价时剥离了专营权的价值。
    [案例4-14]
xx加油站房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方:xx市xx加油服务有限公司
    (二)估价方:xx市xx房地产交易估价有限公司
    (三)估价对象:xx市xx加油服务有限公司加油站房地产
    1. 坐落
    xx市xx加油服务有限公司加油站。    
    2. 权利状况    
    根据x房地字第30000xxxxx号房地产证确认,xx市xx加油服务有限公司为此次估价房地产权利人。    
    3. 规划限制条件   
    土地使用年限:40年(2001年5月26日至2041年5月25日止),剩余使用年限:38年零2个月。    
    (四)估价目的:为抵押贷款提供价值参考依据    
    (五)估价时点:2003年3月29日
    (六)价值定义:本次估价采用公开市场价值标准
    (七)估价依据:
    1.国务院、建设部、国土资源部及xx省和xx市有关法规和政策;
    2.房地产证(x房地字第30000xxxxx号);
    3。委托方提供的企业会计报表;    
    4.企业法人营业执照;
    5.xx市贸易发展局文件    
    6.估价人员实地勘测调查获得的实况和资料。    
    7.不考虑特殊买家的额外出价。

   (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。    
    (九)估价方法:本公司接受委托,根据国家有关房地产估价的规范和标准,通过实地勘察和对邻近地区的调查,在认真分析研究所掌握的材料后,决定采用收益法作为本次估价的基本方法,具体采用报酬资本化法进行测算,对估价结果进行综合分析,最终求取估价对象的市场价值。
    收益法是运用适当的报酬率,将预期的估价对象未来各年的正常收益折算到:估价时点上的现值,求其和得出估价对象价格的一种估价方法。
    (十)估价结果

估价总值:13 018 400元,大写:人民币壹仟叁佰零壹万捌仟肆佰元整(含税费)。
   (十一)估价人员:(略)
   (十二)估价作业日期:(略)
   (十三)估价报告应用的有效期:(略)
xx加油站房地产估价技术报告
   (一)实物状况因素分析
   该加油站建成于2001年11月,框架结构,建筑面积共454.50 ㎡,主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等,消防设备齐全。该加油站共有6台电脑加油机,目前经营状况良好。
   1.基本状况:
   物业用途:加油站
   建筑结构:框架结构
   建筑层数:办公楼2层、平房1层、加油棚1层
   建筑面积:454.50 ㎡
   2.装修情况:(以办公楼、加油棚为主)
   外墙:条形瓷砖
   内墙:乳胶漆
   天花:吊平顶
   楼地面:地砖、水磨石
   门窗:外防盗门,铝合金窗
   厨房:地砖地面,瓷片到顶墙面
   卫生间:地砖地面,瓷片到顶墙面,三洁具
   其他:车道、停车场均为混凝土地面
   (二)区位状况素分析(略)
   (三)市场背景分析:(略)
   (四)最高最佳使用分析:(略)
   (五)估价方法选用
   本公司接受委托,根据国家有关房地产估价的规范和标准,通过实地勘察和对邻近地区的调查,在认真分析研究所掌握的材料后,决定采用收益法作为本次估价 的基本方法,具体采用报酬资本化法进行测算。对估价结果进行综合分析,最终求 取估价对象的市场价值。
   收益法是运用适当的报酬率,将预期的估价对象未来各年的正常收益折算到估价时点上的现值,求其和得出估价对象价格的一种估价方法。
   (六)估价测算过程
   1.销售收入
   根据该加油站的会计报表,2002年其营业收入为33 230 627.00元(不含增值税),考虑到2002年为该加油站建成后营业的第一年,该加油站正常经营后其收入会有所增长,故将其正常运营的营业收入确定为34 000 000元(不含增值税),则有:
   销售收入=34 000 000(元)
   2.销售成本
   销售成本为加油站商品购入价款(不含增值税),经测算该销售成本占销售收入的75%,即:
   销售成本=销售收入x75%=25 500 000(元)
   3.营业费用
   营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等,经测算按其销售收入的5%计取,即:
   营业费用=销售收入x 5%=1 700 000(元)
   4.营业税金及附加
   营业税金及附加为城建税及教育费附加,根据有关规定,该企业为一般纳税企 业,其城建税及教育费附加按应交增值税的4%计算,增值税税率为17%,即:营业税金及附加=增值税x4%=[销售收入-销售成本]x17%x4%=57 800(元)
   5.管理费及财务费用
   经测算,加油站管理费及财务费用约占销售收入的6.5%,则:
   管理费及财务费用=销售收入x 6.5%=2 210 000(元)
   6.营业利润
   营业利润=销售收入一销售成本一营业费用一营业税金及附加一管理费及财务费用=34 000 000—25 500 000—1 700 000—57 800—2 210 000
   =4 532 200(元)
   7.确定由房地产产生的净收益
   上述计算所得的年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和垄断行业(成品油经营权)超额利润,扣除商业利润及垄断行业(成品油经营权)
  超额利润后,所剩余利润即为房地产所产生的利润,根据对xx市同类加油站经营情况的调查,综合考虑确定商业利润为10%,经营权垄断利润为4%,则由房地产产生的年净收益a为:    
    a=营业利润一销售成本x(10%+4%)
    =4 532 200—25 500 000x(10%+4%)
    =962 200(元)    
    8.收益年数:n=38年
    9.报酬率y
    报酬率由无风险利率加风险利率组成,取报酬率y为6.78%
    10.计算估价收益总值v
    v=a/y×[1-1/(1+y)n]
    =962 200/6.78%x[1-1/(1+6.78%)38]
=13 018 414(元)   
    取整为13 018 400元
    (七)估价结果确定
    估价总值为13 018 400元。
  附件
    若需扣除转让税费,则计算如下:
    营业税及城建维护税:转让市价x 5.05%=657 429(元)
    印花税:转让市价x0.05%=6 509(元)
    增值费:[转让市价一原购入价]x20%=541 574(元)
    房产所得税:[转让市价一原购入价一增值费一税金]x15%=2·25 354(元)
    税费合计:1 430 866(元)
    扣除税费后的净值=13 018 400—1 430 866=1l 587 534(元)

   (八)估价结论
    对估价物的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后,根据市场调查及估价人员经验,我们采用收益法计算,评定估价对象在2003年3月29日的估价总值为13 018 400元,大写:人民币壹仟叁佰零壹万捌仟肆佰元整。
    (九)特别说明
    1.对于被估价的房地产产权,估价方仅以委托方提供的房地产证予以界定。
    2.对于房地产的建筑面积等有关数据,均以委托方提供的房地产证为法律依据,我们并未进行实地丈量。
    3;估价方仅对房屋进行一般性的察看,并未接受进行结构测试的要求,因此,不能确定其有无内部缺损。
    4.本估价价格包含地价及转让时应发生的各项税费,但未考虑未来市场价格的波动及税费率的变化,同时本估价价格包含了组成该加油站必要的相对固定的一些设备(如加油机、储油罐等)的价值。
    5.本报告并未考虑该资产所欠付的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制,亦未考虑国家经济政策等发生变化或其他不可抗力对物业价值的影响。
    6.本报告仅就委托估价目的对物业市值做出估价,不对其他用途负责。
    7.未经估价方允许,本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
    8.估价时效为2003年3月29日至2004年3月28日。随着时间及市场,情况的变化,该物业价值作相应调整。如果使用本估价结果时间与本报告的估价基准日期相差12个月以上,估价方对应用此结果造成有关方面的损失不负任何责任。
    附件一:物业位置示意图复印件
    (略)
    附件二:有关照片复印件
    (略)
    [案例4—14]  分析
    经营权垄断利润的确定是否恰当,是对这类特殊房地产估价(仅考虑房地产本身的价值时)的关键所在。
    
[案例4—15]
xx停车库大楼房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方:xx市xx股份有限公司
    (二)估价方:xx市xx房地产交易估价有限公司
    (三)估价对象:
    1.坐落:估价对象xx停车库大楼,位于xx市xx区振华路(证券一条街)
  与华强北路交汇处东南侧,与正在建设中的“现代之窗”已连为一体。估价对象地处xx区华强北商业区中心地段,周边云集家电、百货、服装、电子钟表、家私等各类专业市场,银行、写字楼、证券交易厅、酒楼等亦近在咫尺。估价对象所处位置十分优越,交通极其便利。
    2.产权状况:根据xx市人民政府签发的x房地字3000008609号房地产证,
确定xx市xx股份有限公司为此次估价对象权利人。
    3.规划限制条件:估价对象用途:停车场;使用年限:30年。
    (四)估价目的:为抵押贷款提供依据
    (五)估价时点:2003年4月23日
    (六)价值定义:本次估价采用公开市场价值标准
    (七)估价依据
    1.国务院、建设部以及xx省和xx市有关法规和政策
    2.房地产证、土地使用权出让合同书
    3.委托方提供的有关资料
    4.xx区现行房地产租售价格调查
    5.估价人员实地勘查调查获得的实况和资料
    (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法:收益法,具体采用报酬资本化法进行测算。
    (十)估价结果:
    对估价对象的现状、位置、用途、环境、装修、使用年限等影响其价值的因素进行综合考虑之后,根据市场调查及估价人员经验,我们采用收益法计算,确定xx市xx股份有限公司拥有的部分物业,建筑面积15 189.04㎡,在2003年4月23日的估价价值为人民币83 159 994元,大写:人民币捌仟叁佰壹拾伍万玖仟玖佰玖拾肆元整。
    (十一)估价人员:(略)
    (十二)估价作业日期:2003年4月27日。
    (十三)估价报告应用的有效期:(略)。
xx停车库大楼房地产估价技术报告
    (一)房地产状况因素分析
    xx停车库大楼,为框架结构八层,于2001年11月竣工;大楼总建筑面积15 189.04㎡,各分层建筑面积如下:地下层为2 663.8㎡,一至七层均为1.789.32 ㎡。大楼现状及装修如下:外墙条形瓷砖,内墙、天花乳胶漆;水泥地面;部分楼层设铝合金窗。楼内每层均设喷淋消防系统,24小时保安服务;楼内设电梯两台,栓式消防。
    根据xx市人民政府签发的房地产证,确定xx市xx股份有限公司为此次估价对象权利人。估价对象用途:停车场;使用年限:30年。
    估价对象xx停车库大楼,位于xx市xx区振华路(证券一条街)与华强北路交汇处东南侧,与正在建设中的“现代之窗”已连为一体。估价对象地处xx区华强北商业区中心地段,周边云集家电、百货、服装、电子钟表、家私等各类专业市场,银行、写字楼、证券交易厅、酒楼等亦近在咫尺。估价对象所处位置十分优越,交通极其便利。
    (二)市场背景分析:(略)
    (三)最高最佳使用分析:(略)

  (四)估价方法选用
    考虑到目前市场上同类交易实例不多,而估价对象又具有收益性质,故本次估价采用收益法进行估价。    
    (五)估价测算过程
    1.报酬率测算    
    根据xx市房地产年鉴及其他有关统计资料,参考现行银行存、贷利率,商业行业利润率及物价指数等,经综合测算,确定报酬率为10%。
    2.净收益测算
    根据房地产估价的最高最佳使用原则及替代原则,参照xx市现行停车场租金收益水平,考虑xx停车库大楼及周边现行同类停车场情况,结合业主提供的有关资料,确定xx停车库平均出租率为85%,每个车位租金收益以5元/小时计,则:
    (1)年有效毛收入:385x 85%x 5x 24x 30x12=14 137 200(元)
    (2)年总运营费用:
    ①维修及折旧费(收入之2.5%):14 137 200x2.5%=353 430(元)
    ②运营成本(收入之4%):14 137 200x4%=565 488(元)
    注:运营成本含管理费及管理人员工资等
    ③营业税(收入之5%):14 137 200x 5%=706 860(元)
    ④城建及教育附加税(收入之0.2%):14 137 200x0.2%=28 274(元)
    ⑤印花税(收入之0.05%):14 137 200x0.05%=7068(元)
    ⑥房产税(收入之12%):14 137 200x12%=l 696 464(元)
    ①至⑥项小计:3 357 584元
    ⑦所得税(税率为15%):
    1 701 765元
    以上①至⑦项目合计:5 059 349元
    (3)年净收益:
   年净收益=年收入一年支出=14 137 200-5 0s9 349
   =9 077 851(元)
   3.物业价格、价值测算
     根据房地产价格=房地产净收益/投资回报率这一公式,考虑物业预计使用年限(按30年计)及已使用年限(按4年计),确定物业价格、价值如下:
   估价对象价值=9 077 851x[1一l/(1+10%)26]/(10%x15 189.04)
   =5 475(元/㎡)
   地下室及一至五层估价价值=(2 663.8+1 789.32x 5)x 5 475
   =63 566 940(元)
   六、七层估价价值=l?89.32x2x5 475=19 593 054(元)
   估价对象价值=63 566 940+19 593 054=83 159 994(元)
   (六)估价结果确定
   根据以上计算,x x市x x股份有限公司拥有的部分物业,建筑面积15 189.04 ㎡,在2003年4月23日的估价价值为人民币83 159 994元。
 附件
房地产评估明细表(一)

[案例4—15]  分析
       1.折旧费不应包含建筑物折旧,估价报告中未说明折旧费是何种固定资产的折旧,且折旧费不应按营业收入为基数计算。
   2.报告中所得税的计算没有列出过程,如果以年收入减年支出的①至⑥项作为应税所得,按15%的税率计算的结果应是:(14 137 200—3 357 584)x15%=1 616 942(元)。

第十八讲各种类型的房地产估价3
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