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第十六讲 各种类型的房地产估价1

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 15:16:05| 案例与分析|人气:714

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一、 内容提要:

居住房地产估价,商业房地产估价,商务办公房地产估价。
重点、难点:
熟悉居住、商业、办公房地产的估价特点,掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。

二、内容讲解:

第4章  各种类型的房地产估价
    根据估价对象用途的不同,在房地产估价时一般将房地产分为下列十种类型:
    (1)居住房地产:包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
    (2)商业房地产:包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
    (3)办公房地产:包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。
    (4)旅馆房地产:包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。
    (5)餐饮房地产:包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
    (6)娱乐及仓储房地产:包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。
    (7)工业房地产:包括工业厂房、仓库等。
    (8)农业房地产:包括农地、农场、林场、牧场、果园等。
    (9)特殊用途房地产:包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。
    (10)综合房地产:是指具有两种或两种以上用途的房地产。
本章主要对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等九类房地产的估价案例进行分析,综合房地产实际上是各种类型房地产的复合体,本书的案例中有些估价对象就是综合房地产,因此不再单独举例。

4.1  居住房地产估价

    4.1.1  居住房地产及其估价的特点

    居住房地产,或简称住宅,是所有房地产中占比重最大的一类,也是社会资产存量的一个主要组成部分。城市现有房屋总量中,住宅占50%以上;2000年全国竣工的商品房屋中,住宅占82.6%;当年的商品住宅投资额占全社会固定资产投资总额的13.33%。而根据美国的统计,仅家庭自有住房一项资产就占美国家庭资产总量的32%,这还不包括用于投资的住宅房地产。
    居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
    居住房地产之间的相似性比其他类型的房地产多,在一个居住小区中,往往有许多幢住宅采用同样的图纸施工,在外观上几乎是一样的;在同一幢住宅楼内,特别是高层住宅,楼层接近而方位相同的各套住房也基本上没有什么区别。同时,居住房地产的交易量一般也是各类房地产中最大的,因此居住房地产估价的可比性较强,比较容易找到足够数量的可比实例。
    居住房地产不同于一般的商品,也不同于其他房地产,它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性,还由于它是人类生存最基本的生活资料, 因此具有很强的社会保障性。在我国,曾经有相当长的一段时期,城市住房是作为社会福利的形式存在的,直到20世纪末,福利分房才正式停止,这造成了我们城市中目前存在大量的所谓房改房,这部分住宅的估价也具有其特殊性。
    另外,我国为了保证社会稳定,对城市政策性、福利性住房的租金价格采用一定形式的管制措施。这些特点都是在进行居住房地产估价时必须充分掌握的。
    4.1.2  影响居住房地产的主要区域因素    
    4.1.2.1  交通条件
    交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的,对于居住房地产而言,交通条件主要指城市公共交通的通达程度,如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁、轻轨等。
    4.1.2.2  生活服务设施
    居住房地产所处地段不一定要繁华,即使处于商业繁华地段,也希望能够闹中取静。但居住房地产周围一定要有基本的生活服务设施,例如:菜市场、商店、银行、邮局、理发店、洗衣店,等等。
    4.1.2.3  教育配套设施
    教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素,主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。
    4.1.2.4  环境质量
    包括估价对象附近以及小区的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。
    4.1.3  影响居住房地产的主要个别因素
    影响居住房地产的个别因素主要有:
   4.1.3.1  建筑结构、类型和等级
    建筑结构可分为砖混结构、砖木结构,框架结构、钢混结构等,具体包括基础、墙体、屋面、楼地面等情况。
4.1.3.2  装修
    对于新建房地产而言,毛坯房与装修房的价格差别很大,粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。   
    4.1.3.3  设施与设备
    供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度,厨房、卫生间洁具情况等。
    4.1.3.4  质量
    建筑质量,保温或隔热设施,防水防渗措施等是否符合标准及质量等级。
    4.1.3.5  朝向与楼层
    朝向除了考虑采光、通风等因素外,还有一个重要的因素是景观。例如一般来说,朝南的住宅优于其他朝向(例如朝北)的住宅,但当北向面对的是美丽的海景或江景时,北向的住宅就比同楼层南向的住宅价值高,而且甚至会高很多。
    多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的楼层,例如7层住宅的最佳楼层一般是5层。高层住宅则通常是楼层越高价值越高。
[案例4—1]
xx大厦丽晶阁16一c房地产估价结果报告(节选)

  (一)委托方:xx省a市中级人民法院
    (二)估价方:xx省a市房地产交易中心
    (三)估价对象:
    xx大厦丽晶阁位于b市xx区xx中路与xx路交汇处,东邻xx路,南依xx东路,西接xx中路,四周道路四通八达,有多路中、小巴从中经过,距xx海关仅数分钟距离,交通十分方便。评估物业视野开阔,卫生整洁,附近有学校、市场、医院及邮电所等配套设施。大厦由中国海外建筑(b市)有限公司开发和管理,设有闭路电视监控和保安系统,形成一种封闭式的物业管理,是b市著名大厦之一,在海外有较高的声誉。
    (四)估价目的:为法院判决提供价格依据
    (五)估价时点:1995年9月7日
    (六)价值定义:本次估价采用公开市场价值标准
    (七)估价依据:
    1.中国海外建筑(b市)有限公司售楼专用发票复印件
    2.公证书复印件
    3.实地查勘和市场调查
    4.政府有关文件和法规
    (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法:
    由于可比实例较多,故采用市场法进行评估,经过市场调查,我们收集了近期若干成交案例,从中选择部分可比实例作参照,对影响估价对象价值的有关因素进行修正。
    (十)估价结果:经过估算,xx大厦丽晶阁16一c房在1995年9月7日的单价为港币9 150元/m2,总值港币932 019元,大写:港币玖拾叁万贰仟零壹拾玖元。
    (十一)估价人员:(略)
    (十二)估价作业日期:(略)
    (十三)估价报告应用的有效期:(略)
xx大厦丽晶阁16一c房地产估价技术报告
    (一)实物权益状况因素分析:
    估价对象视野开阔、卫生整洁,附近有学校、市场、医院及邮电所等配套设施。大厦由中国海外建筑(b市)有限公司开发和管理,设有闭路电视监控和保安系统,形成一种封闭式的物业管理,是b市著名大厦之一,在海外有较高的声誉。估价对象已于1993年7月26日交付使用,全部楼价为港币87.25万元,还未办理《房地产证》。估价对象进行过二次装修,具体情况见附件。
    (二)区位状况因素分析:
    xx大厦丽晶阁位于b市xx区xx中路与xx路交汇处,东邻xx路,南依xx东路,西接xx中路,四周道路四通八达,有多路中、小巴从中经过,距xx海关仅数分钟距离,交通十分方便。
    (三)市场背景分析:(略)
    (四)最高最佳使用分析:(略)
    (五)估价方法选用:
    由于可比实例较多,故采用市场法进行评估。
    (六)估价测算过程:
    经过市场调查,收集了近期若干交易实例,从中选择部分可比实例作参照,对影响估价对象价值的有关因素进行修正,运用科学合理的计算方法,评估其现行市场价值。
(七)估价结果确定:
    通过对估价对象的用途、位置、楼层等可能影响其价值的因素进行通盘考虑,根据市场调研资料进行修正,现评估出xx省a市中级人民法院委托的xx大厦丽晶阁16一c房单价为港币9 150元/m2,总价为港币932 019元。
 附件
      a市房地产交易中心房屋、建筑物现场勘查表
 物业名称  xx大厦丽晶阁16一c房
 物业地址  (略)
   结构    框架   基础    桩基础  总楼层    32
   层高    --    楼面荷载  --    估价对象楼层16
   建筑面积101.86 占地面积  --    平面形式 3房1厅
   朝向    南北   电梯    有     停车场库    有
   装修标准  外墙    玻璃马赛克
            内墙    进口墙纸,主卧、卫生间改为壁柜
            天花    厅:艺术吊顶,贴进口壁纸
                       卧室:贴壁纸
                       过道:雕花玻璃吊顶
            地面    柚木地板
门窗    木板内门,外设防盗门;白铝白玻,有窗帘盒
厨厕    厕:雕花玻璃吊顶,卫生二洁具,云石台面洗脸盆,大理石地板,大理石墙裙到顶
                                         厨房:卫生厨具,大理石地面,白花磁砖到顶,彩花玻璃吊顶                
                    洗衣房:白铝白玻,大理石地面,白花磁砖到顶
            阳台    白铝白玻,白花磁砖到顶,大理石地面,不锈钢栏杆
            水电    水电保障,暗线暗装
            设施    一部直线电话
   [案例4—11]  分析
   1.报告没有说明估价对象权属情况。
   2.这类商品住宅的同类可比实例通常很多,因此一般可以直接用最近成交的 同类型住宅可比实例作比较,几乎可以不作修正。但是,作为估价技术报告,完全没有评估过程,也没有列出可比实例,是不适当的。
  3.该报告为实际估价报告的原貌,未按规范格式调整。
 [案例4-2]
xx市房地产管理局直管公房出售估价结果报告(节选)
   (一)委托方:xx市房地产管理局开发经营部
   (二)估价方:xx市房地产价格评估公司
   (三)估价对象:xx区内四个房管所直管公房,混合、砖木房屋约35 000m2

(四)估价目的:对房管局直管公房出售价格评估
   (五)估价时点:1994年6月9日
   (六)价值定义:本次估价为房改售房价格
   (七)估价依据:
   1. 各类地区基准地价
   2.现场丈量勘估记录
   (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
   (九)估价方法:房地分离评估,综合计价。建筑物重置成本价按成新折扣法计算,土地价格采用基准地价修正法进行估价。
   建筑物价值=[(重置单价x成新折扣率)x(1+各项因素修正之和)]x建筑面积
   土地价值=[基准地价x(1+各项因素修正之和)]x土地面积
   (十)估价结果:
   估价结果如下表: 
  (十一)估价人贝:(略)
    (十二)估价作业日期:1994年5月29日至6月14日
 (十三)估价报告应用的有效期:(略)
xx市房地产管理局直管公房出售估价技术报告
   (一)实物权益状况因素分析:(略)
   (二)区位状况因素分析:(咯)
   (三)市场背景分析:(略)
   (四)最高最佳使用分析:(略)
   (五)估价方法选用:房地分离评估,综合计价。建筑物重置成本价按成新折扣法计算,土地价格采用基准地价修正法进行估价。
   建筑物价值=[(重置单价x成新折扣率)x(1+各项因素修正之和)]x建筑面积
   土地价值=[基准地价x(1+各项因素修正之和)]x土地面积
   (六)估价测算过程:
   1.选择若干不同地区不同结构的直管公房,进行出售价格的评估。
   各地段的基准地价如下:
   xx市直管公房住宅用地基准地价表    单位:元/m2


(1)xx街38号,为地上一层砖混二等房,建于1980年,建筑面积58m2,占地面积58m2。
   a.求取建筑物现值,各因素确定如下:
   a.同类房屋重置单价为200元/m2
   b.坐向北,修正为牛2%    
   c.西墙共有,修正为一4%
   d.窗户面积小(通风采光),修正为一3%
   e.经观察及计算确定成新折扣率为70%
   f. 根据以上因素计算房价
   200x70%x(1+2%一4%一3%)x58=133x58=7 714(元)
   b。求取土地使用权转让价格,各因素确定如下:
   a.该地区基准地价为70元/m2
   b.宗地规则(有院),宗地条件修正为+20%
   c.交通较不便,环境条件修正为一3%
   根据以上因素计算地价:
   70x(1+20%—3%)x58=4 750.20(元)
   c.该直管公房出售价格为:房价+地价=7 714+4 750.2=12 464.20(元)
   (2)xx街35号,小瓦房3间,建筑面积48m2,占地面积48m2,1966年建造,向北。
   a.求取建筑物现值,各因素确定如下:
   a.成新折扣率为0.4
   b.重置单价为160元/m2
   c.墙体修正为一10%
   d.采光修正为一2%
   e.坐向修正为+2%
    f.根据以上因素修正计算房价
   房价=[(160x0.4)x(1—10%一2%+2%)]x48
   =57.6x48=2 764.80(元)
   d.求取土地价格,影响价格的因素修正如下:
   a.该地区基准地价为65元/m2
   b.噪音、污染因素修正为-2%
   c.交通条件(临街)修正为十5%
   d.地势条件修正为-1%
   根据以上因素修正计算土地价:
   地价=[65x(1+5%一2%一1%)]x48=66.3x48=3 182.40(元)
   c. 该直管公房出售价格为:
       售价=房价十地价=2 764.8+3 182.4=5 947.20(元)
   (3)建设路一栋15号四楼(顶层)二室一厅套房,建筑面积50 m2,楼房土地分配面积为12.5m2,1983年建造,要求评估该直管公房1994年出售价格。
   a.计算房价:
   该建筑物已使用年限为1994一1983=11(年)
   因其维护、修缮较差,结合观察法确定其成新折扣率为74%
   该建筑物为砖混二等,重置单价为280元/m2
   墙体修正为一4%
   坐向修正系数为+2%
   楼层修正系数为一7%
   建筑物现值=[(280x74%)x(1—4%+2%一7%)]x50
   =188.55x50=9 427.50(元)
   b.计算土地价格:
   基准地价为85x2=170元/m2 (楼房地价按2倍计算)
   交通条件修正为+3%
   土地价格=c170x(1+3%)]x12.5
   =175.1x12.5=2 188.75(元)
   c.直管公房出售价格
   售价=房价+地价=94 275.5+2 188.75=11 616.25(元)
例4一例30(略)
   2.根据大量实例评估,预测各类地区各类结构的直管公房出售价格如下表:


[案例4—2]  分析
   1.从估价报告中提供的情况看,本案例是为大批直管公房的出售确定出售的基准价格,由于是大面积售房,不可能在出售时对每一宗房屋估价,只能分别对不同地段、不同结构、不同建设年代的房屋确定统一的基准价,估价报告的结论就是提供了这样的几个售房基准价格表。
   但是,估价报告并未对这个估价结果进行说明,也没有对房改售房时如何运用这个基准售价表进行说明。
   2.估价报告的技术思路交代得不清楚,导致估价报告的估价测算过程也不清晰。
   如第一章所述,该估价报告的估价技术路线是这样的:分别对不同地段、不同结构、不同建设年代的房屋确定基准价,基准价的确定方式是在不同地段、不同结构、不同建设年代的房屋中分别选择数宗有代表性的房屋,对其进行估价,然后取平均值,作为该类房屋的房改售房基准价。但估价报告对这个技术思路没有交代,从报告的计算过程看,估价人员对这个技术路线也不甚明确,因此在报告中对所列举的3个计算实例都是计算其总价。其实根据上述技术路线,应该是确定有代表性的房屋的单价。
   3.报告的格式不严谨,虽然该报告已经按《规范》的要求作了改造,但有些在《规范》中没有明确规定的细部则保留了原始报告的原状。我们发现,第一个实例的房价计算程序和第二个实例是不一样的,第一个实例的计算程序为:
   “a.求取建筑物现值,各因素确定如下:
     a.同类房屋重置单价为200元/㎡
     b.坐向北,修正为+2%
  c.西墙共有,修正为-4%
d.窗户面积小(通风采光),修正为一3%
  e.经观察及计算确定成新度为70%
  f.根据以上因素计算房价
    200x70%x(1+2%-4%-3%)x58=133x58=7 714(元)”

第二个实例的计算程序则为:
    “a.求取建筑物现值,各因素确定如下:
    a.成新折扣率为0.4
    b。重置单价为160元/㎡    
    c.墙体修正为一10%
    d.采光修正为-2%
    e. 坐向修正为+2%
    f. 根据以上因素修正计算房价
    房价=[(160x 0.4)x(1—10%一2%+2%)]x 48=57.6x 48=2 764.80(元)”
    而第三个实例又完全采用了另一种书写格式,这样给人的感觉就不严谨。
    4.报告中只列出了基准地价标准,没有说明基准地价的内涵,是土地单价还是还是楼面地价价,也没有说明基准地价修正的方法,因此对各修正系数的具体确定方法和在第三个实例的地价计算中,将基准地价乘以2,就显得依据不足。
    [案例4—3]
xx新村49栋703房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方:张xx
    (二)估价方:xx市房地产交易中心
    (三)估价对象:张xx所拥有的xx新村49栋703房,建筑面积93.88m2㎡
    (四)估价目的:为申请移民提供财产价值依据
    (五)估价时点:2004年1月20日
    (六)价值定义:本次估价采用公开市场价值标准
    (七)估价依据:
    1.《房屋所有权证》(x房证字第30004739号)
    2.实地查勘和市场调查获取的资料
    3.政府有关文件和法规
    (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法:
    由于可比实例较少,拟采用成本法估价。计算公式如下:房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置价一建筑物折旧
    (十)估价结果:
    经过估算,在估价时点估价对象单价为人民币2 207元/m2,总值207 177元,大写:人民币贰拾万柒仟壹佰柒拾柒元整。
    (十一)估价人员:(略)
    (十二)估价作业日期:(略)
    (十三)估价报告应用的有效期:(略)
xx新村49栋703房地产估价技术报告
    (一)个别因素分析:
    估价对象原为福利商品房,已补足地价(配套费),用途为住宅,于1998年竣工,混合结构,全部为业主自用,具体情况见附件。
    (二)区域因素分析:(略)
    (三)市场背景分析:(略)
    (四)最高最佳使用分析:(略)
    (五)估价方法选用:
    由于可比实例较少,拟采用成本法估价。计算公式如下:房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置价一建筑物折旧
    (六)估价测算过程:
    1;土地重置价
    根据委托方提供的地价付款收据,确定地价为7 276元。
    2.价格估算
    根据xx市建设定额管理站公布2004年1月建筑工程价格信息和xx省预算定额,确定估价对象重置价格为:
    (1)建筑安装工程费:112 656元
    (2)施工前期费用:52 573元
    (3)区内配套工程费:45 062元
    (4)管理费:(112 656+52 573+45 062)x 3%=6 309(元)
    (5)利息:52 573x0.86%x10+(112 656+45 062)x0.86%x5=11 266(元)
    建筑物重置价=112 656+52 573+45 062+6 309+11 266=227 866(元)
    建筑物折旧:=(227 866x(1—0.1))/(50—6)x6=27 965.4(元)
现时价格=7 276-{-227 866—27 965.4=207 177(元)
    现时单价=207 177/93.88=2 207(元/m2)
    (七)估价结果确定:
    对估价对象的状况、位置、装饰等影响其价值的因素进行综合考虑,根据市场调查资料及估价人员经验,采取成本法,确定估价对象的市场总价值为人民币207177元,单价为人民币2 207元/m2。
  附件    
    xx市房地产交易中心房屋、建筑物现场勘查表
物业名称  xx市xx新村49栋703房
    物业地址  (略)
    位置简图  (略) 
    结构     框架      基础     桩基础总楼层     7
    层高     一      楼面荷载  一    评估楼层   7
    建筑面积  93.88㎡占地面积  一   平面形式  3x2
    朝向       北       电梯     一   停车场库  有
    装修标准 
外墙    喷塑
内墙    乳胶漆
天花    厅:乳胶漆;房:矿棉板(铝合金龙骨)吊顶
地面    地板漆
门窗    实心木板门,外设防盗门;白玻白铝合金窗,设防盗网
厨厕    防滑地砖,白花瓷砖到顶,卫生三洁具,暗线,暗设
阳台    防滑地砖,白花瓷砖到顶,设防盗网
水电    全部暗装,水电保障
设施    防盗对讲系统,卫星天线,一部直线电话
    [案例4-3]  分析
    1.估价对象是福利房,从估价目的角度看,在报告中估价人员应当列明有关福利房交易买卖处理的条件,以便明确移民者(房屋所有权人)对该房屋所占有的实际价值份额,这个份额才是符合该估价目的的估价额所含的范围。
    2.估价中仅采用一种估价方法,不符合规范要求。
    3.以取得土地与实际发生的费用作为土地的重新取得成本,混淆了土地原始取得成本与土地重新取得成本的概念。

4.2  商业房地产估价

    商业房地产指用于商业目的的房地产,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
    另外,餐饮、商务办公、旅馆等房地产在相当大的程度上与商业房地产有相似之处,因此它们也都具有商业房地产的一些特点,影响其价值的个别因素和区域因素也与商业房地产类似,采用的估价方法也基本一样,故在随后涉及商务办公、旅馆、餐饮等房地产时,将只着重说明它们各自的特别之处,对其与商业房地产类似的特点不再赘述。

    4.2.1  商业房地产及其估价的特点

    4.2.1.1  经营内容多

    在同一宗商业房地产中,往往会有不同的经营内容,例如一部分经营商品零售,一部分经营餐饮,一部分经营娱乐等等,不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益水平,如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部分房地产采用不同的报酬率。
    4.2.1.2  转租经营多
    商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营,有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者,因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。避免有的估价委托方仅是承租人,却以房地产权所有人的身份委托估价。
    4.2.1.3  装修高档而复杂
    商业房地产通常会有高档的装修,而且形式各异,要准确估算其价值需要单独计算。
    有些地方的习惯是:买下或租下别人经营的商业用房后,一定要重新装修,因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中,要考虑到这种因素。
    4.2.2  商业房地产估价的常用方法
    4.2.2.1  收益法
    商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益,商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上,所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。
    采用收益法估价时首先要准确界定由商业房地产本身带来的净收益,不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。另一方面,还要正确选取报酬率。
    商业房地产的业主常常不是自己经营而将其出租给别人经营,这时的净收益可由租金值来确定。
    4.2.2.2  市场法
    商业房地产的转售转租比较频繁,特别是小型商铺更是如此,因此较易获得比较案例,所以在商业房地产估价时,市场比较法也可以是一种常用方法。
    4.2.2.3  成本法    
    在有些估价业务中,例如商业房地产的抵押估价,或是对将要转变用途的房地产进行估价时,也会用到成本法作为辅助。
    4.2.3  影响商业房地产估价的主要区位状况因素
    4.2.3.1  繁华程度
    影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度。
    商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或几个市一级的商业中心区,它们的辐射力遍及全市,吸引着全市的购买力(特别是大宗商品的购买力,如家用电器、家具等耐用消费品),这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外,在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或更多的区级商业中心区,它们的辐射力低于市级商业区,一般限于本区域内,繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带,或可称为小区级商业中心,其繁华程度又低一些。
    对于一般的商业房地产,首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区,从而可知其所处地段的商业繁华程度。
    另外,现在各地常常有一些专业市场或专业一条街,如建材一条街、布匹市场、电器总汇等等,专门经营某类商品的商业房地产如果位于相应的专业市场内(例如彩电专营店位于某电器总汇内),同样可以认为所处地段有较高的繁华程度。
    4.2.3.2  交通条件    
    商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件,一是顾客方面,从现阶段一般情况来说,主要是公共交通的通达度,可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔,以及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量,另外还要考虑停车场地问题;二是绎营者方面,要考虑进货交通和卸货的便利程度,如:广州一家著名的服装批发市场,就曾经由于市政府整顿附近的交通秩序,封住了大部分货物通道,导致商场的价值大大下降。
    道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量,对于商业房地产而言,集中的人流量固然重要,但也要看这些人群是否是有效的消费群体。例如某大型商场,由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内,虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流量,但这些拥挤的人群多是过客,反而影响了商场的正常购物环境。因此,公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业。
    又如:在华南某繁忙的对外客运口岸,曾经有一座大型商厦以“口岸物业”为宣传口号,希望将这座新建商业大厦做成一块商业旺地,但两年过去,商厦的经营者发现,近在咫尺的客运口岸的巨大人流几乎没有多少会移步到商厦来购物。这同样是因为口岸交通带来的人流并非该商厦的有效消费群体。
    4.2.4  影响商业房地产估价的主要实物状况因素
    4.2.4.1  临街状况
    商业房地产一般都应该是临街的,而且一般来说临街面越宽越好,如果几面临街,一般认为有利于商业房地产价值的提高。但要注意的是,位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地,对于其经营也是不利的,因为这样将影响购物人流的出入。
    4.2.4.2  内部格局
    商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和购物人流的组织。一些大型商业用房往往要分割出租,因此要求内部空间能够灵活地间隔。
    4.2.4.3  楼层
    一般来说,位于底层的商业用房当然优于楼上的商业用房,但如果有自动扶梯上下,楼上的商业用房与底层的差距将大大缩小。
    4.2.4.4  面积
    根据经营要求不同,商业用房所需的面积可能不同,但一般来说不宜太小,如果不是大型零售百货或大型交易市场,面积也不宜太大。
    4.2.4.5  装修
    装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量,同样的房屋,仅仅由于装修不同,价值会有很大的出入。
    [案例4-4]
xx市泰华商场房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方:泰华商贸股份有限公司
    (二)估价方:xx房地产估价有限公司
    (三)估价对象:
位于xx市民族大道18号的泰华商场全部房地产。泰华商场位于xx市民族大道18号,占地面积为2 580m2,土地使用期限为40年,即从2000年2月1日到2040年2月1日。商场为泰华商贸股份有限公司所有,2002年11月18日建成并投入使用,商场共4层,建筑面积9 440 m2,每层建筑面积2 360 m2,钢筋混凝土框架结构,外墙装修采用绿色反射玻璃幕墙及花岗石、铝合金板相结合,门厅圆柱采用镜面不锈钢包柱,电动扫描自动门,商场地面铺彩色花岗石,内墙为花岗石饰面,设6部三菱自动扶梯联结各楼层,并全部采用中央空调系统。
    (四)估价目的:确定市场价格
    (五)估价时点:2004年2月1日
    (六)价值定义:本次估价采用公开市场价值标准    
    (七)估价依据:(略)
    (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法:因目前该市已推出的同类型商场较多,故选用市场法。
    (十)估价结果:
    经采用市场法估价,泰华商场在估价时点的价格为:首层12 566元/m2;第二层12 309元/m2;第三层11 694元/m2;第四层ll 460元/m2;总价113 348 440元,大写:人民币壹亿壹仟叁佰叁拾肆万捌仟肆佰肆拾元整。
    (十一)估价人员:(略)
    (十二)估价作业日期:2004年1月18日一2004年2月6日
    (十三)估价报告应用的有效期:(略)
xx市泰华商场房地产估价技术报告
    (一)实物状况分析:
    泰华商场位于xx市民族大道18号,占地面积为2 580 m2,土地使用期限为40年,即从2000年2月1日到2040年2月1日。商场为泰华商贸股份有限公司所有,2002年11月18日建成并投入使用,商场共4层,建筑面积9 440 m2,每层建筑面积2 360m2,钢筋混凝土框架结构,外墙装修采用绿色反射玻璃幕墙及花岗石、铝合金板相结合,门厅圆柱采用镜面不锈钢包柱,电动扫描自动门,商场地面铺彩色花岗石,内墙为花岗石饰面,设6部三菱自动扶梯联结各楼层,并全部采用中央空调系统。

  (二)区位状况分析:(略)
    (三)市场背景分析:(略)
    (四)最高最佳使用分析:(略)
    (五)估价方法选用:因目前该市已推出的同类型商场较多,故选用市场法
    (六)估价测算过程:
    1.选取可比实例
    经筛选,确定以下a、b、c三个交易实例为可比实例:
    a.大新商都
    ①位置:民族大道45号,邻建设中的西湖大桥
    ②规模:楼高4层
    ③性质:商场
    ④结构及装修:钢筋混凝土结构,外墙为兰色玻璃幕墙,高级白瓷面砖,内墙为高级彩色喷涂,前厅为大理石内墙面,花岗石地面,中央空调,并配有6部自动扶梯。
    ⑤售价:首层为14300元/m2
    ⑥交易日期:2003年12月18日
    b.华容商场
    ①位置:华阳路5号,地处旧城区中心,但不临主要街道。    
    ②规模:楼高4层
    ③性质:商场
    ④结构:框架结构,装修与泰华商场相近。
    ⑤售价:首层为12 600元/m2
    ⑥交易日期:2003年12月29日
    c.大明商城
    ①位置:西峰路36号,地处市商业中心,但不临主要街道
    ②规模:楼高8层,一至三层为商场
    ③性质:商场
    ④结构及装修:钢筋混凝土结构,外墙贴明黄色高级面砖,花岗石地面,中央空调,8部进口自动扶梯。
    ⑤售价:首层为1l 800元/m2

    ⑥交易日期:2003年12月28日
    2.交易情况修正:可比实例a、b、c均属公开市场交易,但土地的取得方式有差别:泰华商场和可比实例a为招标方式,土地的价格为全市最高,而可比实例b、c之土地虽处市中心,但其土地获得市场行为不足,故其交易价格应作修正,修正幅度为一3%。以泰华商场的交易情况指数为100,则b、c实例为97。
    3.交易日期调整:实例a、b、c均为2003年12月交易,当时正处于房地产价格最高时,今年当地房地产价格稳中趋降,估价基准日的同类房地产价格与2003年12月相比,约下降了10%。
   4.房地产状况调整
   (1)区位状况调整:实例b、c虽处市中心,但因其不临主要街道,经营效益反而不如泰华商场。设泰华商场所在地的区位状况指数为100,通过列表(表略)得可比实例a为98,b为95,c为95。
   (2)实物状况调整:对泰华商场和三个可比实例之实物状况进行列表分析(表略),综合判断a、b、c个别因素指数分别为103、97、94(泰华商场的实物状况指数为100)。
   4.估价对象价格测算
   根据以上各项修正,可列表计算如下:

比准价格=(12750.1+12686.6+12260.3)/3=12565.7(元/m2)
   上表中可比实例所用成交价格均为首层价格,故判定泰华商场首层价格为12 566元/m2。泰华商场共4层,首层价格为12 566元/m2,根据当地商业用房楼层价格变化规律及顾客心理,可对泰华商场各层价格做出如下判断:首层12 566元/m2;第二层12 309元/m2;第三层11 694元/m2;第四层11 460元/m2。
   泰华商场总价格为:
   (12 566+12 309+11 694+11 460)x2 360=113 348 440(元)
   (七)估价结果确定:
   经采用市场法估价,泰华商场在估价时点的价格为:首层12 566元/m2:第二层12 309元/m2;第三层11 694元/m2;第四层11 460元/m2;总价113,348,440元,大写:人民币壹亿壹仟叁佰叁拾肆万捌仟肆佰肆拾元整。
   [案例4-4]  分析
       本估价报告在进行交易情况修正时,概念不甚明确。由于估价目的是确定市场买卖价格,那么估价结论也就应该是公开市场价值,因此交易情况修正的方向是:将所有可比实例的价格修正为正常价格,也就是说:假设估价对象是在正常情况下成交。
   报告中指出可比实例a获得土地的价格偏高,并未说明其成交价格是否也偏高,如果是这样,那么应将其成交价格修正为正常价格(乘以一个分子等于100、分母大于100的修正系数),而不应不加修正,因为如果不加修正,则估价结果会高于正常价格。
       或者说本报告的估价人员认为估价对象的成交价应偏高,而这样认为的理由可能是因为估价对象的土地价格较高。但是,即使估价对象的土地获得价格较高,在评估估价对象公开市场价值时,也不应考虑这个因素。
   同样,报告中指出可比实例b、c的土地获得市场行为不足,但也没有明确说明其成交价格是否偏低,只有当其成交价格偏低时,报告中对可比实例b、c所作的交易情况修正才是合理的。




4.3  商务办公房地产估价

   4.3.1  商务办公房地产及其市场的特点

   商务办公楼,俗称写字楼,是用于公司等商务机构办公的建筑物,在大、中城市,通常根据商务办公楼的装修、服务等档次将其划分为甲级、乙级和一般写字楼。
   随着电子商务的流行和新经济概念的出现,目前的写字楼也出现了所谓so-ho”的概念,即small office,home office(小办公室,家庭办公室)”,这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。而与之相反的另一个趋势是:有些城市采取了较严厉的措施禁止公司在住宅内开业,其目的主要是为了挽救供应量过剩的写字楼市场。这些经济形态的变迁和政府政策的干预,都会对写字楼市场产生影响,从而影响写字楼的价值。
   4.3.2  影响商务办公房地产的主要区域因素
   除了一般影响商业房地产的主要区域因素外,影响商务办公房地产的区域因素还有:
   4.3.2.1  是否位于中央商务区或政府机构附近
   中央商务区是商务办公房地产的集中地区,因此往往集中着各类大的商务机构,除了本身蕴藏着巨大的商机外,也为商务机构之间的来往提供了便利条件,因此有实力的公司往往都集中在城市的中央商务区。例如广州市,20世纪90年代初,环市东路一带的新兴中央商务区取代了传统的流花路、人民北一带的中央商务区,吸引了大量的大公司入驻这一带的甲级写字楼;而到了90年代末期,随着城市重心的东移,天河北一带逐步形成了又一片新的中央商务区,许多国际著名的大公司又竞相由环市东路一带迁移到天河北,一时间,环市东的甲级写字楼租金、售价下跌,空置率大增。
    由于企业经常需要与政府交往,特别在我国目前更是这样,因此很多企业的办事机构愿意在政府机构的周围安营扎寨,所以常常会有这样的情况:房地局周围的写字楼集中了房地产开发公司、房地产中介机构、做房地产业务为主的律师事务所,电信局周围则集中了通讯行业的公司,海关的周围则是进出口公司、船运代理公司,等等,形成了像商业房地产的专业市场那样的集聚情形。
    4.3.2.2  交通条件
    商务用户经常需要旅行,商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度是影响其价值的重要区域因素。
    4.3.2.3  周围环境
    商务办公房既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹,也不像居住房地产那样要求周围环境优美幽静,但要求周围环境整洁气派,有现代化的都市气氛,而不能杂乱无章。
    4.3.3  影响商务办公房地产的主要个别因素
    4.3.3.1  外观
    公司往往注重自身形象,而公司的办公场所的形象则直接影响公司的形象,因此商务办公房地产的外观对其价值的影响不可低估。商务办公房地产的外观条件
  主要包括:建筑物高度、体量、造型、外装修等。
    4.3.3.2  内部装修    
    与外观一样,内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。
    4.3.3.3  设备、设施
    电梯、空调是否齐备,甚至高层写字楼的电梯速度如何,都是影响商务办公房地产价值的重要因素。
    4.3.3.4  是否具有智能化办公条件
    随着电子商务的兴起,企业对网络设施的要求迅速提高,以网络为载体,各种智能办公解决方案也在日新月异地发展,因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。
      4.3.3.5  满足不同公司的不同要求
    甲级写字楼通常是采用集中空调,有统一的供冷(热)时间,而有些小型公司因为工作时间灵活、需要加班,希望能有独立的空调,这类公司往往就转向采用独立
  空调的乙级或一般写字楼。
    4.3.3.6  物业管理条件
    物业管理虽然与房地产本身是分离的,但对于商务办公房地产、特别是甲级写字楼而言,物业管理对提升其价值的作用非常明显。
    [案例4-5]
xx写字楼估价结果报告(节选)

   (一)委托方:xx公司
    (二)估价方:xx房地产估价公司
    (三)估价对象:xx写字楼位于h市五一大道东段南侧,市工商银行西侧,芙蓉路交叉口以东约100米处,临五一大道。
    (四)估价目的:为合作经营提供价值依据。
    (五)估价时点:2004年2月28日
    (六)价值定义:本次估价采用公开市场价值标准
    (七)估价依据:
    l委托估价合同;
    2.国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、省、市等颁布的有关政策法规文件;
    3.《房地产证》x房地字第xx号、第xx号、第xx号;
    4.估价人员实地查看和市场调查。
    (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法:由于h市目前有同类型写字楼交易实例数例,拟采用市场法估价。
    (十)估价结果:
    xx写字楼在估价时点的房地产市场价值为23 811万元,大写:人民币贰亿叁仟捌佰壹拾壹万元整。
    (十一)估价人员:(略)
    (十二)估价作业日期:(略)
    (十三)估价报告应用的有效期:(略)
xx写字楼估价技术报告
    (一)实物状况分析:
    1.产权状况
2000年2月28日,b公司以投标方式获得xx写字楼地块50年土地使用权,即2000年2月28日至2050年2月28日。该写字楼由b公司建造,其房屋所有权亦属b公司所有。
2.土地面积与建筑面积
    xx写字楼所处地块宗地号0408068,土地总面积为2 480㎡,总建筑面积为38 578 ㎡。
    3.建筑物概况
    该写字楼为钢筋混凝土框筒结构,建筑层数30层,地下二层为车库,有车位128个,建筑面积2 560 ㎡;地上28层为写字楼,建筑面积36 018㎡,内设弹性分隔间的办公用房,设备齐全,环境优雅。写字楼外观造型设计新颖,外墙面采用铝合金,孔雀绿色反射玻璃幕墙及花岗石铝板相结合,大厅圆柱采用镜面不锈钢包柱,电动扫描自动门,花岗石地面,整个大楼具有高贵非凡的风格。备有六台进口名牌高速豪华电梯,采用中央空调系统,设有国际卫星和接收系统。供电充足,设有快速自动转换发电机组备用,市电提供可靠双电源保证。有电脑闭路电视系统,保安监视和防盗系统,自控消防系统,多功能程控电话系统。耐火等级为一级,七度抗震设防,为目前h市最高、最雄伟、最高级别的写字楼。
    xx写字楼是项目目前h市最高最大的房地产开发项目,是一座现代化、多功能、高档次的写字楼,实行现代化电脑管理,配备多台进口名牌电梯、电视卫生接收系统和中央空调系统、多功能程控电话通讯、保安系统及现代化消防系统,还将组建专业化的物业管理公司进行科学的物业管理。
    (二)区位状况分析:
    xx写字楼位于h市五一大道东段南侧,市工商银行西侧,芙蓉路交叉口以东约100米处,临五一大道。
    该写字楼地处五一大道之黄金地段,所在区域为市行政事业办公区,周围有市人民政府、市工商银行、博物馆、电视台,向西有电信大楼、金融大厦,而后是市商业中心区。水电均由市政管道网供应,通讯、治安、交通、办公及生活环境在h市均属上乘。五一大道两侧,没有旧城区的拥挤和繁重的拆迁任务,是目前及今后高楼大厦建筑区。交通、水电、通讯及各种公共服务设施,在h市属一流。
    五一大道为h市目前市内最宽最直的主干道,有6个车道,东经建筑中的跨江二桥而至经济开发区,西经跨江一桥而至东方公园,距火车站只有10分钟车程,离飞机场只有30公里。
    (三)市场背景分析:
    h市房地产业起步晚,时间约于1992年国家宣布h市为开放城市之后。因此,房地产价格较其他同类型开放城市低。但由于它西通y国,南接省会城市l市,目前正在修建南北铁路,h市将在我国大西南通道中占重要地位,另外h市还是我国少有的三沿(沿海、沿边、沿江)开放城市,这使h市房地产业成为目前及以后房地产投资的理想城市。
    (四)最高最佳使用分析:(略)
    (五)估价方法选用:
    由于h市目前有同类型写字楼交易实例数例,拟采用市场法估价。
    (六)估价测算过程
    1.选择可比实例
    (1)华兴大厦写字楼
    位置:位于五一大道东北侧,邻建筑中的跨江二桥。
    规模:建筑层数28层,地下2层为车库,地上26层为写字楼。
    结构与装修:钢筋混凝土框筒结构,外墙为兰色玻璃幕墙、高级白瓷面砖,内墙为高级彩色喷涂,地面为釉面砖或水磨石,中央空调,配四部进口高速豪华电梯。
    成交价格:写字楼平均为每平方米4 800元,地下车库每个8万元。
    成交日期:2001年2月20日
    (2)中意大厦写字楼
    位置:位于芙蓉路西段北侧,电信大楼对面。
    规模:建筑层数25层,地下2层的车库,地上23层为写字楼。
    结构与装修:钢筋混凝土框架结构,外墙为铝合金玻璃幕墙,大理石或釉面砖地面,轻钢架石膏板吊顶,中央空调,配四部进口名牌电梯。
    成交价格:写字楼平均每平方米5 500元,地下车库每个9万元。
    成交日期:2002年2月15日
    (3)金鑫大厦写字楼
    位置:位于五一大道西段北侧,市建设银行对面。
    规模:建筑层数20层,地下1层为管理用房,地上19层为写字楼。
    结构及装修:钢筋混凝土框架结构,外墙为兰色玻璃幕墙,地面为水磨石,中央空调,配四部进口名牌电梯。
    出租价格:该写字楼已使用4年,2000年至2003年平均年租金为每平方米800元。
    价格估算:
    由于该写字楼用于出租,有持续稳定的租金收入,故采用收益法,求取价格,具体采用报酬资本化法进行测算。
    a.年有效毛收入
    通过调查h市同类型写字楼出租价格,确定年租金每平方米800元符合客观收益情况,故年收入为每平方米800元,此为1995年租金价格。

 且年运费费用
   a.折旧费
   根据h市工程造价标准,金鑫大厦建造原值为1 500元/㎡,土地使用权年限为50年,故折旧年限50年,残值率为0,则
   年折旧费=1 500/50=30(元/㎡)。
   b.维修费
   按h市惯例,维修费一般为房屋现值的1.5%,则
   年维修费=1 500x[1-(1—0)x4/50]x1.5%=4.5(元/㎡)
   c.利息
   取一年期定期存款利率10.98%,则
   年利息=l 500x10.98%=164.7(元/㎡)
   d.管理费
   年管理费=(30+20.7)x10%=5.1(元/㎡)
   巳保险费
   年保险费=l 500x2‰=3(元/㎡)
   f.房产税
       依h市房产税标准,房产税为建造原值的1.2%,则
   年房产税=1 500x1.2%=18(元/㎡ )
   g.其他税
   年其他税为3元/㎡
    h.经营者利润
   据调查,h市写字楼行业投资收益率平均为15%,则
   年经营者利润=(30+20.7+5.1+3+18+3)x15%=12.0(元/㎡)
   所以,年总营运费用=30+20.7+164.7+5.1+3+18+3+12
   =256.5(元/㎡)
   c.确定报酬率
   根据银行利息及物价和市场情况分析,综合确定报酬卒为12%。
  d.价格计算
   v=(800-256.5)/12%×[1-1/(1+12%)]=4505(元/㎡)
   2.确定修正系数
    (1)交易情况修正
   所选可比实例交易情况正常,不需要进行交易情况修正。
   (2)交易日期调整
   据调查测算,近几年交易日期修正系数平均每年为110%。
   (3)房地产状况调整。其中:
   ①区位状况调整
   以估价对象为100,则华兴大厦为95,中意大厦为98,金鑫大厦为83。
   ②实物状况调整
   可比实例及估价对象的实物状况已介绍如前,以估价对象为100,则华兴大厦为96,中意大厦为98,金鑫大厦为89。
   3.确定比准价格
   根据所选三个可比实例,列表修正计算如下:

以上三个可比实例与估价对象位于同一供求圈内,且交易日期比较接近,故取各可比实例的比准价格的算术平均值作为估价对象的比准价格,即:
   (6 368.4+6 299.5+6 098.6)/3=6 255.5(元/㎡)
   对于地下车库,经过市场调查分析,估价对象所在区位明显优于可比实例所在区位,确定每个车位价格为10万元。
   4.计算估价结果
   该写字楼市场价值
   =36 018x 6 255.5+128x100 000=238 110 599
   =23 811(万元)
   (七)估价结果确定
   b公司所属xx写字楼(位于h市五一大道东段南侧),经采用市场法估价,在估价时点的市场价值为23 811万元,大写:人民币贰亿叁仟捌佰壹拾壹万元整。
   [案例4—5]  分析
   1.由于h市是我国三沿开放城市,近年来房地产业发展迅速,写字楼物业也随即兴旺起来,面向市场的写字楼物业租售实例也逐渐增多,因此采用市场法评估是适宜的。
    2.在市场调查与现场勘测过程中,评估人员详细分析了h市与写字楼物业
  密切相关的市场背景和相关因素,对写字楼的现场勘测也十分周密细致,文字简洁,内容全面,重点突出。
    但美中不足的是:文中有些字句过于夸张,例如称估价对象“为目前h市最高、最雄伟、最高级别的写字楼。”另外,像对估价对象所采用电梯的描述,也不应只说是“进口高速豪华电梯”或“进口名牌电梯”,不如直接写出电梯的品牌及产地,这样既显得资料翔实,文字又显得平实。
    3.在主要采用市场法的同时,对出租用写字楼采用收益法求取收益价格,然后用于市场法中。由此可见,任何一项具体的评估是很少采用单一评估方法的,往往是多种方法的联合运用。
    4.本评估报告中,对于修正系数的确定没有给出具体的分析过程。
    5。本估价报告采用收益法求可比实例金鑫大厦的价格时,存在以下问题:
(1)租金应采用2004年时的租金值(因为后面在进行日期调整时,对这一可比实例未修正,即认为其交易日期与估价时点一致),或是采用2003年的租金值加上近年平均升幅作为2004年的租金值,而不应采用2000—2003年租金的平均值。
    (2)计算总支出时,大厦的年折旧费不应包含在内。
    (3)按惯例,写字楼、酒店等房地产一般交由专业管理公司经营,并付给管理酬金。管理酬金一般不是像本报告“h.经营者利润”那样计算的,而是有其行业惯例。
    (4)本报告报酬率的求取过程缺少依据。
    6.房产税的计税方式错,应为原值扣除30%以后按1.2%计。

第十六讲 各种类型的房地产估价1
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