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第十五讲 各种目的的房地产估价4

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一、 内容提要:
房地产拍卖保留价评估,企事业各种经济活动中涉及的房地产估价的类型。
重点、难点:
掌握房地产拍卖底价评估,企事业各种经济活动中涉及的房地产估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。
3.10  房地产拍卖保留价评估

    房地产拍卖保留价评估为确定拍卖保留价提供服务。这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分,是一种特殊的交易方式,在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。    
    3.10.1  房地产拍卖的相关法律规定
    3.10.1.1  适用法律法规
    《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》。
    3.10.1.2  房地产拍卖的法律依据
    《城市房地产管理法》第四十六条规定:“房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”
    第五十条规定:“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。”
  第五十一条规定:“房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。”
《担保法》第三十三条规定:“本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受  偿。
    前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。”
    第五十三条规定:“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
    抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”
    第五十五条规定:“城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
    依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”
    《拍卖法》第三条规定:“拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”
    第六条规定:“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”
    第五十六条规定:“委托人,买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。
    委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。
    拍卖未成交的,拍卖人可以向委托人收取约定的费用;未作约定的,可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”
    3.10.2  房地产拍卖保留价评估的特点
    处分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产的一般固有特点外,还有许多新的特点,因此在对处分房地产拍卖保留价的评估过程中,应根据这些不同点,确定其价格。    
    3.10.2.1  强制处分
    处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为,原产权人没有权利讨价还价,处分行为也一定要在规定的时间内完成,如果拍卖不成,通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。
    3.10.2.2  快速变现
    由于拍卖交易方式的特点,买受人(购得拍卖标的的竞买人)在较短的时间内决定购买,没有充分的考虑时间,也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解,特别是需在较短的时间内(通常15—90日)支付全部款项,承担的风险较大,因此其价格一般较正常交易低。
    3.10.2.3  市场需求面窄、推广力度小
    拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业,难以像房地产开发项目进行市场营销,仅以拍卖公告的形式进行宣传,推广力度较小;再加之拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售,而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划,以销定产而成的,因此市场需求面窄,只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”,在成交价格上不得不低于正常的房地产项目。
    3.10.2.4  消费者心理因素
    购买者由于消费心理的影响,在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格,使得拍卖房地产的价格较低。
    3.10.2.5  购买者的额外支出
    由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金,按标的额的不同,此部分约为标的额的1%~5%,成为购买者额外的成本,使之希望得到较低的价格,以弥补该支出。
    3.10.3  房地产拍卖保留价评估的技术路线
    房地产拍卖是一种特殊的市场交易,在确定拍卖保留价评估的技术路线时,要充分认识到这种特殊性。首先,要对当地的房地产拍卖市场情况有深入的了解,对同类房地产在正常市场的价格水平和拍卖市场的价格水平做出比较,确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度。然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价,再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。
    3.10.4  房地产拍卖保留价评估的类型与方法
    3.10.4.1  商品房和行政划拨地上房产
    按照相关的法律法规的规定,拍卖所得在支付处分工作费用后,先补缴土地使用权出让金,因此这两类房地产对拍卖的竞买者、买受人来看,均可视为完全产权的房地产,估价时可采用市场法、成本法、收益法。
    3.10.4.2  在建工程
    对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价,应充分考虑后续工程需投入的成本、费用,交接带来的额外支出及不可预见费用,估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法。
[案例3—10]
xx大厦第六层办公用房估价报告(节选)
估价的假设前提和限制条件
    本次估价是以估价对象能够按照目前的用途持续使用为假设前提。
    本次估价是以估价对象的房屋所有权及所分摊的国有土地使用权不存在任何他项权利(包括租赁权、抵押权)及共有权人为假设前提。
    估价对象初装修工程现已竣工,但尚未经房地产管理部门实地测绘,根据委托方及xx市北新房屋开发有限公司提供的资料,估价对象建筑物销售面积为3015.67m2,故本次估价是以此数字作为假设前提并由此分摊了其所占土地面积。
    估价对象准确的面积数字指标以房地产管理部门最后测绘为准。
    估价对象为一整体物业中的局部,公共配套设施、水、电、气、热、空调供应及人流、物流交通均与整体物业为不可分割的一体,因此,本次估价是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施、水、电、气、热、空调供应及道路交通使用的权益为假设前提。
    报告中估价结果为估价对象在2003年6月8日的市场价格,即在估价时点预期能够成交的最好价格,它依据了如下假设:
    1.存在一个自愿销售的卖者和一个自愿购买的买者;
    2.买卖双方的行为都是精明和谨慎的;
    3.该物业可以在公开市场上自由转让;
    4.在估价时点前,相对于物业的特性和房地产市场状况而言,有一段合理的谈判周期;
    5.在此周期内,市场状态和价格水平是静止不变的;
    6.不考虑特殊买家的附加出价。
xx大厦第六层办公用房估价结果报告(节选)

  (一)委托人:xx市xx区人民法院
    (二)估价机构:xx估价有限公司
    (三)估价目的:为委托方对估价对象进行拍卖方式处分提供价格参考依据
    (四)估价对象的概述
    1,估价对象区位状况    
     估价对象为xx大厦第六层。  xx大厦位于xx市xx区xx大街xx号,处于北三环中路xx桥北侧约300m,东侧紧临xx路,北侧为已建成的xx发展大厦。估价对象邻近已发展为初具规模的集金融、信息、商务、办公、购物、娱乐为一体的新兴xx商务中心地区,该地区现已建成xx大酒店、xx会议中心、xx大厦、xxx大厦、xx公寓、xx艺术馆、xxx体育中心、xx公园、xx高科技城等一大批大型综合公建项目,带动了周边房地产业及相关产业的发展。
      估价对象紧临主要交通干线,南距北三环桥约300m,北距北四环x x桥约1km,距市中心约8km,多条公交线路如104、387、358、18、328、108等公交车辆通行,交通条件较好(参见附件一:估价对象位置示意图)(略)。
    2.估价对象权属状况
      估价对象由xx房屋开发有限公司投资开发建设,于2000年6月9日与xx市房地产管理局签订了土地使用权出让合同(参见附件二:《xx市城镇国有土地使用权出让合同》第xx号)(略),并取得了包括估价对象在内的土地使用证(参见附件三:《国有土地使用证》第x x x x号)(略)。土地用途为办公,使用期限至2050年8月1日止。xx房屋开发有限公司在对估价对象进行开发建设中,因发生合同纠纷案,现委托人依法将估价对象进行财产保全(参见附件四:《xx下xx区人民法院民事裁定书》第xxx号)(略)。
    国有土地使用证:(证载内容略)房屋所有权证尚未办理。
    3.估价对象现状
    包括估价对象在内的xx大厦于2001年7月11日开工(参见附件五:《建设工程开工证》第xxxx号)(略),现大厦已基本竣工,部分楼层已出售或出租并已投入使用。估价对象除吊顶工程尚有部分未完外,其他工程部位均已达到初装修水平,并取得质量核定单(参见附件六:《公建工程初装质量核定单》注册编号xxxx)(略)。xx大厦地下共三层,地上共十六层,估价对象位于地上六层,用途为办公。大厦整体结构采用现浇钢筋砼框架核心筒体体系,地下室部分为整体现浇钢筋砼箱型基础,按地震烈度8度设防。大厦地下一层为员工餐厅等服务配套设施;地下二层为停车场;地下三层为设备层;地上为办公写字楼。大厦内外装修情况及配套设施设备情况如下表:

(参见附件七:估价对象现状照片)(略)
   4.建筑技术经济指标及市政配套条件
   (1)建筑技术经济指标
   依据委托方提供的估价对象的建设工程规划许可证(参见附件八:《建设工程规划许可证》第xxx号)、估价对象的《国有土地使用证》及估价对象平面图(参见附件九:(略)《六层平面图》)(略),估价人员确定了估价对象的销售面积并以此算了分摊土地使用权面积。
   估价对象:
   分摊土地使用权面积:514.62m2㎡
   总销售面积:3015.67m2
   估价对象按建筑结构分为13个单元开间,具体面积如下:

(2)市政建设条件
   估价对象市政条件完善,所需上水、雨水、污水、供电、供热、通讯等市政条件均已具备,在时间和用量上可以满足项目使用需求。
   (五)估价时点
     根据委托方要求,本报告确定估价对象的价格为2003年6月8日的市场价格。
   (六)价值定义
   以公开市场价值为标准,评估估价对象3 015.67m2房屋所有权及所分摊的514.62 m2,土地使用权在估价时点的现时客观市场价格及依据估价目的的拍卖侏留价格。
   (七)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则(详述略)。
   (八)估价依据(略)
   (九)估价方法(略)
   (十)估价结果
   估价对象在估价时点的现时客观市场总价格为:3970万元人民币,大写:人民币叁仟玖佰柒拾万元整;估价对象在估价时点进行以拍卖方式处分的保留价格为2382万元人民币,大写:人民币贰仟叁佰捌拾贰万元整。
   (十一)估价作业期
   估价对象的估价作业日期为2003年6月5日至2003牟6月18日。
   (十二)估价报告应用有效期
   本估价报告所示估价结果为估价对象2003年6月8日的市场价格,随着时间及市场情况的变化,该价格需作相应调整。如果使用本估价结果的时间与估价报告提交日期相差一年或以上,我们对此结果造成的损失不负任何责任。
(十三)有关说明
    本报告得出的估价结果,仅供委托人以拍卖方式进行处分估价对象时作为价格参考,拍卖保留价格的最终数额由委托人根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。
    估价对象的各项建筑面积指标均为估价人员由委托人及xx房地产开发有限公司提供的图纸、资料确定及推算而来的,其最终准确数字应以政府有关部门实际测绘为准。
    本估价报告所依据的有关估价对象资料均为委托人及xx房地产开发有限公司提供,其真实性由委托人及xx房地产开发有限公司负责。
    委托人只可按照本估价报告的估价目的使用,不可用于其他用途。
    本报告的全部或部分内容未经本公司同意,不得发表于任何公开媒体上。
xx大厦第六层办公用房估价技术报告(节选)
    (一)房地产实物状况因素分析
    估价对象所在的xx大厦由台湾著名的xx建筑师事务所设计,采用中西合壁的设计理念,建筑风格及内外装修形式既体现了传统古都风貌,又表现了现代气息,大厦设计中轴对称、左右平衡、层次流畅,内部空间布局合理,各项配套设施设备齐全,无论从整体效果还是内部细节来看,均是一较佳的办公性物业。但作为一个以拍卖方式处分的物业,受各种客观因素及购买者的心理影响,对估价对象价值的实现造成不利影响。
    (二)区位状况因素分析
    估价对象地处市区北部,北三、四环之间地带,距新兴xx商务中心区仅l公里,近年来周边进行了大量的基础设施开发,多项大型综合性物业的建成及目前进行的交通改善带动了房地产业及相关产业的发展,适于作办公性物业的估价对象拥有一定的市场发展前景。
    (三)市场背景分析
    xx市是世界著名的文化古都,全国xx、xx、xx、科学技术以及国际交往的中心,是全国最大的工业、金融、贸易城市之一,对海内外房地产投资极具吸引力。近年来xx市的经济发展迅速,城市面貌变化巨大,兴建了大量住宅小区、大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆及相关设施,有一大批水、电、气、热、公路、铁路等重点工程交付使用,使城市面貌发生根本变化,大大改善了投资环境,完善了市区的硬件设施。
    xx市房地产市场分析(略)。
    写字楼办公物业市场分析(略)。
    xx商务中心区写字楼细分市场分析(略)。
    (四)最高最佳使用分析
    最高最佳使用原则是要说明,房地产估价应以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用,这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行,经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价值的使用。    
    最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态应从下列几方面分析:
    1.法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制,而依照法律规章、规划发展的方向,按照其可能的最优用途估价。
    2.技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。
    3.经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中,以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
    4.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态,也就是说,估价时,把建筑物与土地区位是否相匹配,是否具有投资集约度的因素考虑进去。
    5.房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说,估价时不按原用途估价,而按房地产与其周围环境相协调能获得大
量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。
    6.可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况,而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势,以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。
    根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源,兴建配套设施齐备的办公写字楼物业为土地最高最佳使用途径。
    (五)估价方法选用
    由于同类市场交易案例较多,故采用市场比较法作为主要估价方法,成本法为辅进行估价。(市场法和成本法定义及估价步骤略)
    对两种方法的估价结果综合分析,得出最终估价结果。
    (六)估价测算过程
    1.市场比较法
    根据本公司掌握的市场资料,按房地产交易中的替代原则,选取与估价对象的  类似房地产实例,并分别进行实地勘察,做出交易情况、交易日期、区位状况与实物状况的修正。
   根据估价对象的用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取交易可比案例:
   a.xx区xx路xx发展大厦办公用房的交易案例。
   b.北三环xx桥东北xx国际公寓写字楼部分的交易案例。
   c xx区xx大街xx大厦办公用房的交易案例。
   自于写字楼物业存在层次的差异所带来的价格差异,故选取的可比实例价格均为该物业的平均价格,在测算出估价对象的比准价格后,再根据估价对象所处层次,考虑其层次因素调节系数,最终得出结果。比较过程如下:

交易情况修正:由于房地产具有不可移动的特性,房地产市场一般是个不完全市场,因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响,必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例,均为自由竞争市场上的平均价格,故不用修正。
交易日期调整:估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时,随着时间的推移,房地产价格有较明显的变化趋势时,必须进行交易日期调整。由于选取的均为近期成功的交易案例,且目前xx市的房地产市场价格较为平稳,故不作调整。
区位状况调整:前面所选取的三个比较案例中,有些不属于同一地区,故根据环境、噪声、景观、城市规划等找出区位因素优劣造成的减价或增价调整。
实物状况调整:这里主要对物业的交通状况、用途、内外装修情况、入住时间等因素进行调整。


求取上述三个可比实例的比准价格的平均值:
   (13473十14803+13573)÷3=13950(元/m2)
   估价对象处于地上总层数为16层的建筑物中的第六层,设第九层为均价,向上向下每一层分别按+1%及-1%确定其层次因素调整系数,则第六层的层次因素调整系为0.97,则估价对象运用市场比较法求取的现时市场价值为:
13950x0.97x3 015.67=4080.65(万元人民币)
    2.成本法
    采用成本法进行估价,即求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
    需考虑的费用因素有:
    土地取得费用;
    开发成本;
    专业其管理费用;
    投资利息;
    销售税费;
    开发利润。
    (1)土地取得费用:
    ①地价款
    根据xx市的有关规定,交政府的地价款是由土地出让金和基础设施配套建设费构成,根据估价对象的地理位置友土地使用用途,确定楼面地价为1500元/m2,则为:
    1500x3 015.67=452.35(万元)
    ②土地开发及其他费用:
    据调查xx市拆迁居民住宅时每平方米建筑用地费用是:城镇拆迁每公顷住房约150户时,拆迁费用为5900元/1112土地,拆迁每公顷住户约200户时,拆迁费用为7 800元/m2,土地。
    估价对象用地面积514.62m2,据项目用地位置及实际情况,土地开发费用取7000元/m2,则估价对象土地开发及其他费用为:
    7000x514.62x2=720.47(万元)
    则估价对象取得土地费用为:
    452.35+720.47=1172.82(万元)
    (2)开发成本
    ①确定建筑物的直接成本
    根据建筑物的结构类型和实际情况,参照现行的《xx市建设工程概算定额》和《材料预算价格》、《机械台班费用定额》以及现行的《xx市建设工程间接费及其他费用定额》进行测算,并参照近期同类型建筑物的结算价格,综合考虑后确定建筑物的直接成本。估价对象建筑物使用用途为办公楼;其结构类型为钢筋混凝土结构。
    则:估价对象建筑物单位直接成本为:4000元/m2。
    ②计算建筑物的间接成本    
    根据xx市对建设项目的有关税费政策和建筑物的具体情况,逐项计算间接成本费率。
    各种间接成本费率如下:
    a)建设单位管理费5.00%
    b)专业人士费8.00%
    c)不可预见费5.00%      
    合计:18.00%
    ③计算建设期贷款利息
    根据建筑物的建筑面积,按现行的《xx市建筑安装工程工期定额》计算,确定本项目的开发建设期为2年,其中土地开发期1午,建设期1年,假设资金分期均匀投入,贷款年利率为5.85%。
    ④开发利润   
    按照xx市当前的市场状况,根据《x x市出让地价估价技术标准(试行)》的规定,按照不同的年期,开发利润率取不同的值,估价对象投资年限取2年。开发利润率取为30%。    
    ⑤销售税费
    根据有关规定,销售税率为5.5%,市场推广及销售代理等费用取销售价格的2%,则销售税费率合计为7.5%。
    估价对象的客观市场价格测算如下:
    土地取得费用1172.82万元
    开发成本:    
    直接成本=4000x3 015.67=1206.27(万元)
    间接成本=1206.27x18%=217.13(万元)
    开发总成本=1206.27+217.13=1423.4(万元)
    投资利息=土地费用利息+建设期利息    
    =1172.82x(1/2+1)x5.85%+1 423.4x(1/2)x5.85%
    =144.54(万元)
    开发利润=(1172.82+1423.4)x30%=778.87(万元)
    重置价格=(1172.82+1423.4+144.54+778.87)/(1—7.5%)
    =3805.01(万元)
    成新率100%
    则估价对象在估价时点采用成本法测算的现时客观市场价值为:
   =3805.01(万元人民币)
   (七)估价结果确定
   以上二种方法计算出的估价结果如下:
   市场法:4080.65万元
   成本法:3805.0l万元
   两个结果分别从市场销售状况、实际成本反映出估价对象的市场价值,由于类似的估价对象位置、用途、档次的物业市场较活跃,交易资料较充足,故采用市场比较法得出的估价结果真实性较大,将两个结果取不同权重:
   市场比较法:0.6
   成本法:0.4
   则:估价对象在估价时点的客观现时市场价格为:
   4 080.65x0.6+3805.0lx0.4=3970.39(取整为3970万元人民币)大写:人民币叁仟玖佰柒拾万元整。
   估价对象单位价格为:13166元/m2
   本估价报告的估价目的是对估价对象进行拍卖方式处分提供价格参考依据,故应对以上求出的现时客观市场价格进行综合分析处理。
   房地产拍卖作为拍卖的一种形式近年来在xx市进行了多次,估价人员从中选取部分案例如下:

从以上案例分析可以看出,xx市的房地产拍卖市场成交价格较低,拍卖成交价格一般是客观市场价格的50%一60%,影响其成交价格的主要因素有:地理位置、适用用途、规模大小、付款方式等多项。
   根据估价对象的地理位置、使用用途、周边自然人文环境状况、建筑面积等情况,估价人员综合考虑确定其拍卖保留价与其客观市场价格的比率为60%。
   则:估价对象在估价时点的拍卖保留价为:
   3970x 60%=2382(万元)
   大写:人民币贰仟叁佰捌拾贰万元整。
   单位价格为:7899元/m2
   (八)、附件一、二、三、四、五、六、七(略)
 [案例3—10]  分析
   本报告属于比较完整、详细的估价报告。报告中确定拍卖底价的技术路线即为本节前面所述的方式:先估算正常市价,再根据拍卖市场的情况确定拍卖保留价与正常市价的比率,进而定出拍卖保留价。

3.11  企业各种经济活动中涉及的房地产估价

   3.11.1  企业各种经济活动中房地产估价的类型
   随着社会主义市场经济体制的确立和发展,企业行为主体的性质在逐渐变化,以适应经济体制改革、建设市场经济的需要。在公有制占主导地位的前提下,其他经济成分有了较快的发展。各种经济成分并存的局面已经形成。各种经济成分之间的合资、参股、产权交易变动逐渐增多,企业的经济行为日趋多样化、复杂化。无论是企业间、行业间及不同所有制经济主体间、或涉外经济联营合作以及债务处理、破产等,都涉及到房地产价值的确定。因此,房地产估价是企业各种经济活动中不可缺少的一个环节。
   同时,企业投资结构的多元化也带来了产权及收益的问题,加之投资、信贷、利税政策的多次调整,使得企业资产产权归属出现了许多争议和混乱。因此,产权明晰成为企业的各种经济活动的前提。而作为企业资产中重要组成部分的房地产,在企业的经济行为中也必须遵循这一前提。从这一前提出发,在这种目的下的房地产估价就可以分为房地产权属发生转移和房地产权属不发生转移两种类型。
   3.11.1.1  房地产权属发生转移
   企业各种经济活动中所涉及的房地产估价,大都涉及到房地产权属的转移。
企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动,均涉及到房地产权属向新设立公司转移的行为;此外,企业的出售、兼并、破产清算,通常也伴随房地产权属的转移。
  例如:某企业将其厂房设备及相应的土地使用权作价,作为该企业与其他企业或投资者合资、合作的条件,并在新设立的股份公司中占有相应的股份,则该企业的房地产权益实际上已经转移到新设立的公司。按照公司法的有关规定,对作为出资  的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权,必须进行评估作价。因此,类似这 种经济活动中的房地产估价就属于权属发生转移这一类型。
    3.11.1.2  房地产权属不发生转移
    企业联营中涉及的房地产估价,通常不伴随着房地产权属的转移。例如:某国有轻工企业拟利用其闲置的部分厂房和场地使用权,与另一愿提供生产技术、设备和流动资金的企业组成联营公司,共同生产市场急需的某一轻工产品,则该国有轻工企业的房地产权属虽然没有发生转移,但为确定其在联营公司中的利润分配比例,同样需要评估其投入的房地产价值。
    3.11.2  估价假设前提
    在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价,不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移,而且根据《规范》要求,还应根据原用途是否合法改变,按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
 无论保持现状还是转换用途,其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用,二者的差别是:在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用,在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。
    3.11.3  估价方法的选用
    3.11.3.1  房地产权属发生转移的估价
    房地产权属发生转移,在估价时均按照房地产转让方式处理。企业在合资、合作时,一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议,以及相应的可行性研究报告,来分析房地产用途是否发生转变。如发生用途转变,则在符合城市规划要求的前提下,分析考察项目的未来发展和经济效益情况,同时综合考虑更新改造的费用成本,采用假设开发法和收益法进行估价;如果继续使用,即不转变用途,则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下,采用市场比较法和成本法进行估价。
    破产清算的房地产估价与抵押物处置类似,属于强制处分。由于是出于迅速变现的需要,购买者的选择范围受到限制,其交易情况属非正常的公开市场交易,因此可能实现的市场价值较公平市价低很多,其估价结果可低于公开市场价值。    3.11.3.2  房地产权属不发生转移的估价
    这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中,确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此,估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件,结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法视具体情况一般可用市场法、成本法和收益法。
 [案例3—11]    
xx省xx科技工业物资供销公司房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方:xx省xx科技工业物资供销公司
    (二)估价方:xx房地产估价有限公司
    (三)估价对象:本次房地产估价对象为xx省xx科技工业物资供销公司所属的库房。位于江岸区长湖地一村17号,总占地面积15251.70m2,总建筑面积6429.57m2。共有21栋建筑物,其中6号、15号房屋已经拆除。估价对象地处xx市城区七级地段,现用途为商业仓库。临城市主干道——解放大道,交通便利,距长江二桥仅几分钟车程。
    (四)估价目的:合资入股    
    (五)估价时点2003年7月15日至2003年7月20日  
    (六)价值定义:本报告所确定的价值,是指估价对象在本次估价目的的特定条件下,在公开市场条件下,形成的客观合理价值。
    (七)估价依据:
    1.房地产估价合同
    2.《房地产估价规范》
    3.房屋所有权证(xx房自01字第00321号)    
    4.国有土地使用权证(xx房地籍岸字01608号)
    5.xx市房屋重置价格标准
    6.估价人员现场勘察的结果
    (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
   (九)估价方法:根据估价对象特点,本次估价采取房地分估的方法,即对于估价对象土地选用市场法,房屋选用成本法确定价值,再将两者加和得出估价结果。
    (十)估价结果:经过详细计算,估价对象房地产价值为1 492万元,大写:人民币壹仟肆佰玖拾贰万元整。
    (十一)估价人员:中国注册房地产估价师xxx、xxx
    (十二)估价作业日期:(略)
(十三)估价报告应用的有效期:一年
xx省xx科技工业物资供销公司房地产估价技术报告
    (一)实物权益状况因素分析:(略)
    (二)区位状况因素分析:(略)
    (三)市场背景分析:(略)
    (四)最高最佳使用分析:(略)
    (五)估价方法选用    
  根据估价对象特点,本次估价采取房地分估的方法,即对于估价对象土地选用市场法,房屋选用成本法确定价值,再将两者加和得出估价结果。
    (六)估价测算过程
    1.房屋价值的确定
    (1)1、2、3、4、5号房屋,砖混一等,七成新,建筑面积为586.03 m2。
    520x0.7x586.03=213315(元)
    (2)7、10号房屋为仓库,砖混二等,七成新,建筑面积为429.83 m2。
    410x0.7x(1—20%)x429.83=98689(元)
    (3)8、9号房屋为配电房和泵房,砖混一等,七成新,建筑面积为103.08m2。
    520x0.7x103.08=3752l(元)
    (4)11号房为仓库,砖混一等,六咸新,建筑面积为255.93㎡m2。
    520x0.6x255.93=79850(元)
    (5)12号房屋,砖木二等,七成新,建筑面积为112.25 m2。
    400x0.7x112.25=31430(元)
    (6)13、14号房屋,砖混一等,七成新,建筑面积为1330.57㎡m2。
    520x0.7x1 330.57=484327(元)
    (7)16、17、19、20、21号房屋,砖混一等,七成新,建筑面积为2279.62 m2。
    520x0.7x2 279.62=829782(元)
    (8)18号房,砖混一等,七成新,建筑面积为711.26m2。
    520x0.7x(1+30%)x711.26=336568(元)
    则,估价对象房屋价值=(1)+(2)+……+(8)=1956 143(元)

 2.土地价值的确定
    估价对象位于长湖地一村,属城区七级地段。估价人员选择与其地段相同、用途相同、性质相近的可比实例的房地产作为可比实例,综合个别因素调整。可比实例的交易价格为825元/m2,则修正后的估价对象价格为850元/m2。 
    则,土地价值=850x15 251.70=12963945(元)
    综合上述计算过程,估价对象价值为:
 [案例3—11]  分析
    本报告书存在以下问题:
    1.本报告实质只用了一种方法估价,而估价方法选用的理由未交待清楚。
    2.估价方法中测算过程不完整。
    3.成本法中的各项因素调整要加以说明。
    4.市场比较法的计算过程应选择三个可比实例。
    5.各项因素修正应予以分别考虑并列出详细的计算过程。
    6.对于合资入股的估价目的,估价人员应对估价对象入股后的用途进行说明。   
    7.对于估价对象的产权情况以及土地取得方式要做详细说明。
    8.估价时点为具体的一天,不应为一段时间。
    9.报告书的有效期应该具体说明为自估价报告完成之日 [案例3—12]
xxx宗地估价结果报告
    (一)委托方:xx市xxx公司
    (二)估价方:xxx房地产估价有限公司
    (三)估价对象:本次估价对象土地地处xx市xx区,土地使用权为xxx公司通过划拨而获得。该地段属城区五级,交通便利。地块形状规则,目前为一闲置空地,总面积为58 000m2。本次估价为xxx公司拟用该土地作价入股与xx开发总公司进行联合开发提供价值参考。根据合资协议以及开发该地块的规划要求,该土地用途为商业、住宅;允许建筑容积率为10,允许建筑覆盖率为≤50%;土地使用权年限为50年。
    (四)估价目的:合资入股
    (五)估价时点:2003年9月7日
    (六)价值定义:本报告书所确定的价值,是指估价对象在本次估价目的的特定条件下,在公开市场条件下,形成的客观合理价值。
    (七)估价依据:
    1.房地产估价合同
    2.《房地产估价规范》
3.国有土地使用权证(xx房地籍岸字01608号)
    4.有关该地块的规划资料
    5.联合开发协议书
    6.估价人员现场勘察的结果
    (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法:由于估价对象为待开发土地,且有较为详细的规划要求,因此 估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。
    (十)估价结果:经过详细计算,估价对象土地总价值为53000万元,大写:人民币伍亿叁仟万元整。
    (十一)估价人员:中国注册房地产估价师xxx、xxx
审核人员:中国注册房地产估价师xxx
    (十二)估价作业日期:(略)
    (十三)估价报告应用的有效期:自2003年9月7日起一年。
xxx宗地估价技术报告
    (一)实物权益状况因素分析:(略)
    (二)区位状况因素分析:(略)
    (三)市场背景分析:(略)·
    (四)最高最佳使用分析:(略)
    (五)估价方法选用
    由估价对象为待开发土地,且有较为详细的规划要求,因此估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。
    (六)估价测算过程
    根据估价对象的规划要求及相关的可行性研究报告,该地块的最佳开发利用方式如途为商住楼,建筑容积率为8,建筑覆盖率为50%;建筑总面积464000m2,建筑物层数16层,各层建筑面积均为29000m2,地上1~4层为商场,5~16层为住宅。
    1.计建设期:预计共需三年时间才能完全建成投入使用,即2006年9月完成。    
    2.预计出售楼价:估计建造完成后,其中的商业楼即可全部售出;住宅楼的40%在建造完成后即可售出,50%半年后才能售出,其余l0一年后才能售出。
预计商业售当时的平均售价为每平方米6000元,住宅楼出售当时平均售价为每平方米2500元。
    3.估计开发费以及开发商利润:估计总建筑费用为3.5亿元;专业费用为建筑费的10%;年利息率为12%;销售费用为楼价的3%;税费为楼价的5%,即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等,其他类型的税费已考虑在建筑费之中;投资利润率为20%。
    在未来3年的建设期内,开发费用的投入情况如下:第一年需投入30%的建设费及相应的专业费用;第二年需投入40%的建筑费用及相应的专业费用;第三年投入余下的30%建筑费用及相应的专业费用。
    乙求取地价:采用的计算公式如下:
    地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一开发商利润    
拟采用静态和动态两种方式计算地价。
    (1)采用静态方式计算地价:
    ①总楼价=6000x29000x4+2500x29000x12
    =1566000000=156600(万元)
    ②总建筑费=35000(万元)
    ③总专业费用=总建筑费x10%=35000x10%
    =3500(万元)
    ④总利息=(总地价+总建筑费+总专业费)x利息率x计息期
    =总地价x12%x3+35000x(1+10%)x30%x12%x2.5
    +35000x(1+10%)x40%x12%x1.5+35000
    x(1+10%)x30%x12%x0.5
    =总地价x0.36+6930(万元)

上述总利息的计算采用的是单利,计息期到2006年9月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的,但计息时估价人员是假设各年建筑费和专业费用的投入集中在各年的年中,这样,就有上述总利息计算中的计息年数分别是2.5、1.5、0.5的情况。
    ⑤总销售费用=总楼价x 3%=156600x3%=4698(万元)
    ⑥总税费=总楼价x5%=156600x5%=7830(万元)
    ⑦总利润=(总地价+总建筑费用+总专业费用)x利润率
      =总地价x20%+(35000+3 500)x20%
    =总地价x0.20+7700(万元)
    将上述①至⑦代入公式中,即:
    总地价=156600—35000—3500一(总地价x0.36+6930)一4698—7830-(地价x0.20+7700)
总地价=(156600—35000—3500—6930—4698—7830—7700)/(1+0.36+0.20)=58296.15(万元)
    (2)采用动态方式计算地价:计算的基准时间为该土地的出售时间,即2003年9月,年报酬率为12%。
    ①总楼价=6000x29 000x4/(1+12%)3+2500x29000x12/(1十12%)3 x40%/(1+12%)0+50%/(1+12%)0.5+10%/(1+12%)1]=109096(万元)
    ②总建筑费=35000x 30%/(1+12%)0.5+35 000x 40%/(1+12%)1.5+35000x30%/(1+12%)2.5=29641.5(万元)
    各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的,但为贴现计算的方便起见,我们假设各年建筑费的投入是集中在各年的年终,这样,就有上述总建筑费计算公式的贴现年数分别是0.5、1.5、2.5的情况。  
    ③总专业费用=总建筑费x10%=29641.5x10%
    =2964(万元)
    ④总利息=(总地价+总建筑费+总专业费用)x利息率x计息期
由于总地价、总建筑费、总专业费用在动态方式中均已考虑了时间因素,实际均已含计息,故在此不再单独计算总利息。
    ⑤总销售费用=总楼价x3%=109096x3%=3273(万元)
    ⑥总税费=总楼价x5%=109096x5%=5455(万元)
    ⑦总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用)x利润率=总地价x20%+(29641.5+2964)x20%=总地价x20%+6521(万元)
    将上述①至⑦代入假设开发法公式中,即:
    总地价=109096—29641.5—2964—3217—5362一(总地价x0.2+6521)    
总地价=(109096—29641.5—2964—3217—5362—6521)/(1+0.20)=51035(万元)
    (七)估价结果确定
    上述采用静态方式和动态方式计算出的总地价有较大的差异,由于一般认为动态方式更为精确,故估价结果以动态方式计算的结果为主,但同时兼顾到静态方式计算的结果,并参考估价经验,将总地价定为53000万元。对于待建筑土地的估价,通常要给出三种价格形式,即总地价、单位地价和楼面地价。这样,该块土地2003年9月7日出售时的购买价格最终估价结果如下:
    总地价=53000(万元)
    单位地价=9138(元/m2)
    楼面地价=1142(元/m2)
[案例3—12]  分析
    1.本报告用假设开发法中静态和动态两种方式计算地价后确定总地价不妥。
    2.应该选用两种方法进行估价。假设开发法作为主要估价方法,同时可以结合现阶段类似地区类似用途的地块价格,选用市场比较法或基准地价修正法作为另外一种估价方法。
    3.假设开发法的计算公式与《规范》不完全相符,有错误。
    4.估价参数的选取上还需要做进一步说明,如报酬率、利息率的确定。
    5.确定估价结果时还应考虑土地由划拨转为有偿出让的相关费用以及前期地块的改造费用。
    6.估价对象为闲置空地,土地使用权为划拨土地使用权,委托方拟用该土地作价入股与开发公司进行联合开发,这种行为是现行政策所不允许的,估价师应对此有正确的认识。

第十五讲 各种目的的房地产估价4
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