当前位置: 建筑天下建筑工程考试频道房地产估价师考前复习理论与实务重置成本法在房屋估价中的应用及分析(二)

重置成本法在房屋估价中的应用及分析(二)

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 15:00:54| 理论与实务|人气:572

重置成本法在房屋估价中的应用及分析(二),房地产估价师真题,房地产估价师试题,

  三、其它方面 
  1.前期和其它费用的确定 
  前期和其它工程费用,又称间接工程费用,它是指一个建设项目在建设过程中除直接工程费用(即建安造价)以外所发生的与整个建设工程相关而又不能列入直接成本费用项目的其它费用支出,其中包括两个部分,一部分系指能列入与工程相关的其它成本项目支出的费用,如设计费、勘察设计费、建设管理费、工程监理费等,另一部分为地方政府为整个社会建设和管理而收取的政策性费用,如规划费、招投标费、质量监督费、人防费、消防费等。 
  在基本建设总概算中,概算总投资计划分为两个部分,即基本建设投资和生产准备投资,它们是两个不同性质的投资,相互之间没有任何相关关系。在当一个建设项目竣工交付使用时,要进行财务决算,将基本建设的决算投资转入固定资产,其中的其它工程费用则分摊到相关的固定资产项目中去,而生产准备投资则转入递延资产,在以后的生产产品成本中摊销。因此在资产评估中计算前期和其它费用时只能计算和基本建设投资相关的费用项目,而同期为生产准备所发生的一切费用,例如职工培训费、劳保用品购置费、生产工具购置费、企业家具购置费等不得计入。还有属于机器设备的前期和其它费用项目亦不得列入。 
  前期和其它费用的计取标准同样按其组成分为两大部分,相关的其它成本项目支出的费用,一般按建设部、物价局或各主管部委制定的标准执行;地方政府收取的政策性费用则应按建筑物所在地区的政府规定标准执行。 
  正规建设工程的其它成本支出费用标准根据各有关部委的规定综合如下: 
  其它成本支出费用项目参考指标
  其它成本支出费用项目参考指标
  费用名称
  参考指标(按工程造价%) 
  参考文件
  建设单位管理费
  图纸设计费
  勘察设计费
  建设监理费
  1.0%~2.5%
  1.5%~ 2.5%
  0.4%~0.8%
  0. 3%~2.5%
  按各部委规定综合确定
  建设部[1992]价费字375号
  建设部[1992]价费字375号
  建设部[1992]价费字479号

  2.资金成本费用的确定 
  资金成本系指资金投入后的时间收益,在资产评估中,可以按照当期的基本建设贷款利率计算,计息期限应为自工程开始建造之日起至形成还贷能力止所花费的时间,一般情况可按照合理的施工期限来计算,其计算标准为一个单项工程完工的施工周期。工业性建设项目,一般以一个生产车间为一个单项工程;民用建设项目,施工周期一般以一幢建筑物及其室外配套工程完工为标准。 
  3.重置价值的计算精确度 
  重置价值的计算精确度是衡量整个评估质量的最关键的指标,有人对计算误差的理解为误差±10%是正常现象,误差20%也可以,可是在众多项目的评估中,经常出现不少项目的评估值连这个误差都超过了,这就影响到整体的评估质量,这个问题非常突出,应引起高度重视。计算精度究竟达到什么标准标准算合格,误差怎样控制,有待探讨。 
  4.案例的编写 
    编制案例的宗旨是为了对委估项目按不同结构类型求取评估计算的对比标准以及对在本次评估中所采用的各种计算方法举例说明。用案例编制单方造价对比标准必须资料齐全、数据正确才能使标准准确,如果偏低或偏高都将误导全盘,产生评估错误。大多数情况编制的造价标准偏低,原因是编制案例的方法选择不当,编制资料不全,例如概预算资料不全,材料品种及数量资料不全,概算指标不准等。 
  5.技术说明方法和实际计算方法应一致 
  技术说明的方法与实际计算方法必须一致,有时评估报告中的技术说明所写的评估方法是概预算编制法或造价换算法,而在实际评估中,案例以外的其它众多项目根本没有也不可能采用这样烦琐的评估方法,这就影响评估报告的质量,技术说明中应实事求是地反映评估方法的实际情况。 
  四、建议 
  1.评估人员应正确理解重置成本法及所属各种评估方法的使用范围,正确选用各种评估方法去进行房屋建筑的估价,建议尽量不用指数法,把握好评估计算的准确性。 
  2.每一个评估机构应制定一套完善的通用的“评估技术操作规程”,大的评估任务应单独制定适合本任务的“技术方案”,并在评估工作中认真贯彻执行。 
  3.加强市场的调查,做好评估资料的收集与管理,特别是全国各地的各类单方造价水准及概预算定额等资料用途最广,要加强积累。 
  4.房屋建筑的前期及其它费用标准全国各地基本相差不多,一般在6.5%~8.0%区间范围内,其误差不大,对评估值影响亦不大,是否可以固定一个取值范围,一般情况可根据评估任务的大小、地区状况在一定范围内选用,而不必花费很多时间去做查询工作。特殊情况还应进行查询。 
  5.国家制定的评估规范应分为“评估技术操作规范”和“评估质量标准规范”两种,“评估技术操作规范”最好按流动资产、机器设备、房屋建筑三个专业分开制定,操作条款应尽量细化,便于评估操作; “评估质量标准规范”应明确评估质量需要达到的标准。

重置成本法在房屋估价中的应用及分析(二)
本文Tags:房地产估价师真题,房地产估价师试题,房地产估价师试题及答案

信息评论

   
发表评论须知:
·需要登录后才可发表评论
·发表的评论在人工审核后才会显示