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房地产评估报告常见错误类型2

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 15:00:29| 理论与实务|人气:881

房地产评估报告常见错误类型2,房地产估价师真题,房地产估价师试题, 5、要分析未来收益变化的趋势,不能只看当前收益情况。
6、采用比较法求客观收入时,几个比较实例应与估价对象有可比性。
7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减),按使用面积计租的,要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。
8、计算有效毛收入时未考虑(或只有部分考虑了,漏掉另一部分)空置率(或入住率、出租率),如果空置率为0或者入住率为100%就不合理,至少要说明原因。
9、无形收益不应单独计算,而应当通过选取较低的报酬率来体现。
10、计算费用时,出租的房地产,房产税应按租金×12%计算。
11、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用,来决定是否有漏项或者多项,如:漏管理费用(直接经营型房地产漏扣商业利润),计算费用时多项(如:不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入)(《房地产估价理论与方法》)p206。
12、某些计费基数未说明基数数值的来源。
13、计算管理费时,押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。
14、计算保险费时,应按建筑物现值为计算基数,而不是重置价值或年租金收入。
15、 资本化率的选取未说明求取方法和来源。
16、报酬率选取不当(应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再加上风险补偿等,见书216页)。
17、收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的)收益年限确定错误,当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时,处理方式也不同。(见《理论方法》213页)。
18、计算公式错误,或计算过程错误。
19、最终综合确定估价结果时没说明理由。
20、评估结论没有大写。
21、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格)。
22、抵押评估时,未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
⑶假设开发法
一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造(或可改变用途)的旧房三种情况下的评估。
房地产价值=开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。
1、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来市价,一般通过市场法、长期趋势法、收益        。
2、开发的明确要说明理由如:根据类似开发项目用市场法得出 ,或按定额规定查得。
3、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。
4、不能遗漏应扣除项(如:开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费)。
5、利息计算时,销售税费不能计算。
6、利息计算时,均匀发生的续建费用等计息在期中,即:要将时间段除以2。
7、销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算,不能以续建成本等为基数计算。
8、开发利润估算时,要注意计算基数与利润率的对应。
⑷成本法
旧房、房地产价格=重新购建价格-折旧
新建房地产(或者新开发土地)。房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、费用构成不完整、漏项(如:缺正常利税、未考虑销售税费)。
2、取费时采用的是项目实际发生额,未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本,不能用重建成本)。
3、成本法计算贷款利息时应用复利,不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用。
4、成本法计算贷款利息时计算期有错。
5、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧)。
6、要根据市场供求分析为来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上)。
7、开发利润计算时,不同的利润率要对应不同的计算基数(《房地产估价理论与方法》p145)。
直接成本利润率对应的基数(土地取得成本+开发成本)
投资利润率对应的基数(土地取得成本+开发成本+管理费用)
成本利润率对应的基数(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费)
销售利润率对应的基数(开发完成后的房地产价值)
8、折旧年限确定错误。
9、 未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。
计算折旧时,建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计
⑴建筑物经济寿命早于土地使用年限,按建筑物经济寿命计。
⑵建筑物经济寿命晚于土地使用年限,按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。 房地产评估报告常见错误类型2
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