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房地产评估报告常见错误类型一

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 15:00:28| 理论与实务|人气:695

房地产评估报告常见错误类型一,房地产估价师真题,房地产估价师试题, (一)报告书结构方面的错误
●报告书漏项(如:缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等)、
●报告书用语不规范:如将估价时点写成估价时间,“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。
●估价时点设定不正确。如:拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日,而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估,时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。
●报告有效期除说明一年外,还要说明从何时计算,或者有效的时间段。
●如果考题中出现“估价师声明”,要特别注意如果有2位估价师签字,则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘,谁没查勘。
●如果考题中出现“假设和限制条件”,要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途,或者假设有合法产权。
●估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)
⑴缺少房地产权益状况描述(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限,剩余年限。房屋所有权情况等);
⑵土地实物描述不全面(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);
⑶建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);
⑷区位状况描述不具体,如:位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。
⑸租赁情况交待不清(如:没说明租金标准、租赁期限)。
●选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如:有收益的应当优先选用收益法,比较实例多的应优先用比较法,抵押的优先成本法,拆迁的用市场法,在建工程用假设开发法等)。
●未说明每种估价方法的定义、步骤。
●如果是特殊房地产,要说明是否经过了报批,是否可以做抵押物。
●保险评估不能将土地价值记入。
●划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。
●拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。
●再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。
●投资价值评估,则很多地方与普通市场价值评估不一样(见《理论方法》第70页)。
●拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定(《理论方法》第97页)。
●未说明估价结果确定的理由(各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则,用加权平均,且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因)。
●拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
●法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
●单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。
●对司法委托拍卖评估的,一般只给出市场价值。不给拍卖底价,拍卖底价由法院参考评估结果制定。
(二)各种评估方法中的错误:
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