我国地产市场如何面对入世

我国地产市场如何面对入世,房地产估价师真题,房地产估价师试题, 一、土地需求会大幅攀升朱道林：
　　加入WTO以后，国家将更多地向外商开放投资领域，过去禁止设立外资企业的行业，如新闻出版业、广播电视电影业、金融保险业、邮电通信业等，均需不同程度地向外商开放；对过去已经开放的行业，也将确定更为宽松的市场准入政策。这将引起外商投资在我国经济领域的业务范围扩大、地域限制放开、投资面加宽等。这些变化将进一步改变我国原有的国际贸易关系，国际贸易将发生积极活跃的变动，相应的，这一变动将会产生更大范围和数量的土地需求。
　　加入WTO以后，对原有面向我国的国外生产者而言，意味着地域限制的开放、服务范围的扩大、投资面加宽、市场准入的宽松，这使得原有面向我国的国外生产者的销售成本降低，相应的带来了其利润空间的增大。如果把上两幅图的横坐标做以变换，把距离因素换为市场准入生产者数量，利润空间的扩大使原本因利润问题不能进入的国外生产者进入，从而带来了国外生产者数目的增加。这部分增加的国外生产者在建厂选址上有两种选择：
　　其一、仍在原址生产。随着生产成本与运费的降低，生产者的营销半径扩大，在我国国内市场的辐射深度也将随之加大，这满足了国外生产者的预期；
　　其二、在中国选址建厂。生产成本与运费的降低，也可通过在中国国内建厂实现，且该选项的预期内部收益率将大于前者。国际贸易变动带来的国外生产者，在我国国内选址建厂与进入我国国内市场，都将造成国内土地需求的增加，从而对我国国内土地市场造成影响。
　　另外，加入WTO以后，我国国际贸易活动将大幅增加，会引起我国经济活动的活跃和经济增长，从而间接地引起土地需求的增加。
　　我国加入WTO已成定局，在WTO的“最惠国待遇原则、国民待遇原则、无歧视待遇原则、互惠原则、透明度原则”等基本原则的要求下，地方保护主义、行业垄断和地区垄断将被打破；市场透明度进一步增强，市场信息一律公开。
　　随着加入WTO和我国市场经济的发展，中国作为巨大的市场，针对我国的国际贸易和投资的数量日趋增加，金融、保险、证券、服务、制造业、农业、能源等的发展对房地产、土地的需求进一步加强；投资会进一步引起产业规模、股份结构、经营方式的变化；城市建设和基础设施建设得到快速发展且投资主体多元化；新的土地需求引起土地供需关系的变化，以上对土地利用和土地使用权人的类型和结构、土地权利关系都将产生巨大影响，将给我国土地估价行业和从业机构带来新的课题和挑战，同时蕴涵巨大商机。
　　加入WTO，对我国土地市场有五个方面的“利好”
　　一是从长期看，能促进中国进一步扩大对外开放，外资和国外先进技术等方面的引进也会进一步扩大，经济的增长也会使国民 收入进一步增加，以往传统的企业经营方式及人们的浪费观念将不适应WTO全球经济一体化的需求，带给企业和人们思想观念上的巨大变化；
　　二是房地产市场需求扩大，房地产的发展与经济发展呈高度的正相关关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变化的影响也会越来越明显。大量外资企业及机构进入中国，对写字楼和外销公寓形成需求增势，北京、上海、广州等这些国际化都市尤甚。国外金融机构对房地产业及其消费的资金投放增加，房地产业的开发力度扩大，同时随着我国经济发展重心向西部推移，以及小城镇建设速度的加快，入世后将有更多的外资进入中小城市，从而激活中小城市房地产业的发展，造成对土地的需求增加，增加评估的业务量；
　　三是竞争的冲击波将会使一批生产力水平较低、效率差的企业萎缩甚至灭亡，而对于一些生产效率高的企业将起到正面促进的作用，如具体到土地评估来讲，委托方对服务质量的追求、交易的安全、方便快捷方面会提出更高的要求。
　　四是国家在今后将进一步加大对基础设施的投资力度。今年年初，李岚清副总理在世界经济年会上向全世界宣布未来三年我国对基础设施的投资规模将达到500亿美元；下半年，为实现国 民经济8%的增长率，财政部面向国有商业银行增发1000亿元国债，专项用于国家预算内的基础设施建设，据测算此建设投入加上银行和地方政府投入的1000亿元配套资金，可拉动GDP增长2%，国家各部委根据中央的精神也加大了相关产业的投资力度，如交通部为加快公路建设，追加了200亿元公路建设投资。基础设施建设和城镇建设直接改善了城市的区位条件，提高了城市水平，增加了土地上的投入，引起土地级差收益的变化；
五是会在土地、产权制度的确定和相关法律法规的制定及制度建设方面带来新的变革。周建春：中国加入WTO后，房地产业会出现两个明显的变化：一是房地产的需求会有较大增加，二是在价格构成中，土地价格会进一步上升。由于金融业的开放，外贸的进一步发展，大量外资机构的进入，市场对写字楼之类的非住宅类物业的需求会有较大增加，目前大量写字楼等高档物业的空置现象会得到较大改观。汽车进入家庭的比重增加，郊区住宅、公寓类物业需求也会增加。大量农民从农村转移到城市，市场对普通住宅的需求也会增加。同时，房价的走低也会进一步刺激住房消费。在房地产价格构成中，由于国际市场上较低价格的建筑材料的进口，会在降低房价的同时，提高土地价格在房价中的比重。同时，由于中国耕地的稀缺，市场对土地需求的增加会进一步提高土地价格。
　　二、供地方式要改了
　　我国在土地供给制度上实行的是行政划拨和有偿使用并存的双轨制。在这种体制下，外商投资企业必然采用有偿使用方式，而目前国内企业大部分仍然采用划拨方式使用土地，这样一方面使用划拨土地的企业资产体系与国际惯例不符，更加重要的是采取不同方式使用土地会引起不平等竞争，在加入WTO的多边谈判中，这也是重要问题之一。因此，如果供地方式改革滞后，将会带来许多麻烦。
　　入世后，相当数量的企业会因为经济效益不佳而破产，也有相当数量的企业为 增强其竞争力而兼并、重组一些企业，这都会导致大量的存量土地进入市场。当前，我国有偿使用的土地主要集中在新增建设用地上，而原存量土地主要是行政划拨用地。行政划拨土地如何更有效地进入市场，以更有效地集约利用土地，就需要对现行的资产处置方式进行进一步的平衡和完善。如补交出让金、租赁、土地使用权作价（入股）、授权经营等是当前的主要处置方式，虽然它在企业改制中发挥了巨大作用，但问题是，在实行土地有偿使用十多年来，城镇土地行政划拨用地量仍有95%以上，为什么这么多的存量土地不愿意或不能进入市场？是政策问题还是处置方式问题？入世以后，有无更好的土地资产管理政策和方式以使更多的企业土地资产进入市场？
　　加入WTO以后，由于土地需求的上升，在市场机制作用下，对土地供给也会产生相应影响。在我国现行的体制下，实行的是国家对土地一级市场的垄断，但存在地区分割，对二级市场放开，但缺乏有效的宏观管理，因此国家在宏观调控土地供给方面需要进行相应的政策调整。
　　根据现行的规定，“土地使用权的出让，由市县人民政府负责，有计划、有步骤地进行”，这决定了土地出让市场的区域性。区域间的土地供给因土地市场是不完全的市场的属性，从 宏观上是统一的，但在微观上，由于激烈的市场竞争使地方政府为了追求自身利益而不惜采取一切手段招商引资，前几年就曾出现过将大片的土地以低廉的价格出让给外资企业的案例。从短期来看，这种途径可以给地方政府带来大量的土地收益，但这种途径却是不可持续的。在倡导自由贸易的机制下，原有的地区间土地供给协调性差、各自为政的行为将更明显地显现出来。加入WTO，与其说是地方政府招商引资的机会增多了，还不如说是对各地区地方政府在土地供给上协调一致、有效配置土地、避免国有资产流失的一大考验。
　　土地二级市场与一级市场相比，市场上交易更加活跃、自主，具有交易者众多、交易频率高、竞争较为激烈等特点。加入WTO所带来的土地需求增加，会致使土地二级市场更加活跃，同时也会加大二级市场与一级市场之间的竞争。如果届时对土地二级市场的管理跟不上，日益增长的土地需求会诱发土地投机，甚至造成“隐形交易”，扰乱土地市场。
　　三、土地资产政策须调整
　　我国现行的土地有偿使用方式是以土地出让为主，辅之以国有企业改革过程中的土地租赁、作价入股、授权经营等，这些方式与国际惯例不符，如作价入股、授权经营， 是在我国特定的土地制度和企业与国家关系条件下提出的，不适合外商投资企业，因此加入WTO以后，现行的土地有偿使用方式将显得非常单调。
　　目前土地有偿使用方式的单调性主要体现在：产权流转形式的单调性、出让形式的单调性、出让金偿付方式的单调性、出让金偿付期限的单调性等。具体而言，产权流转形式的单调性是指产权的流转方式以土地使用权有偿出让为主，其他产权流转方式很少；出让形式的单调性是指国有土地的使用权出让形式以协议方式为主，而更具市场性的招标、拍卖形式较少；出让金偿付方式的单调性是指土地使用权受让方以一次性支付出让金的方式为主，其它偿付方式很少。与这种单调的出让方式相比，国际上通行的土地租赁方式在我国则刚处于起步阶段，尚没有得到全面推广。
　　加入WTO会对土地资源配置原则造成冲击。据统计，截至2000年年底，全国总土地出让量为30万公顷，仅占城镇用地总量的5%；而在出让土地总量中，以招标、拍卖方式出让的土地量也只占到5%.大量的土地仍以行政划拨方式和协议出让方式进行配置。这种“非市场”及“亚市场”的土地配置方式，不符合WTO的基本原则，必然要与国际市场规则和大量外资机构用地相冲突。
　　加入WTO也会对存量土地与增量土地政策造成冲击。入世后，房地产业、高科技产业及相关新产业对土地的需求量增加，如何在农业土地效益下降的情况下，更多地利用存量土地，提高城镇土地利用效率，更好地保护耕地，是急需在政策上进行研究的问题之一。
　　加入WTO也会对城镇土地利用规划造成冲击。由于城镇产业结构及产业布局会在入世后进行一定的调整，对现行的城镇土地利用规划形成新压力。事实上，城镇土地规划如何能更好地预测产业结构及产业 我国地产市场如何面对入世