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浅谈如何确定房地产拍卖底价

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 14:52:20| 制度与政策|人气:693

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    一件拍卖品能否成功的拍卖与其底价即保留价的确定至关重要。众所周知,即使是一件珍贵紧俏的物品,若底价奇高,也是很难卖的出去,正所谓“曲高和寡”。若底价极低,则会损害委托人的利益。房地产作为拍品亦如此。要确保拍卖成功,就必须在实施拍卖前,科学合理的确定拍卖底价。那么,如何做到科学合理的确定房地产拍卖底价呢?结合自己从事房地产拍卖的实践活动和房地产特性,从以下几个方面做粗浅的阐述。 
  实地勘察,洞察瑕疵
    在确定房地产拍卖底价方面有的采取委托估价机构评估确定,有的根据委托人的意见确定,有的则采取委托人与拍卖人协商确定。总之,不管采取何种方式确定拍卖底价,都要求拍卖师对拍卖房地产了如指掌,对其价值和市场价格做到心中有数,要做到这一点就要求拍卖师必须亲自进行实地勘察。主要做好以下几方面的工作。
  1.文绘制草图,查看四至界点,建筑面积,结构,层数,用途,看产籍档案、所有权证与实物三者是否完全相符。 
  2.分部分项进行测查,鉴定成新,对基础、主体、屋面及内外装饰、设施等损坏程度做详细记录,以掌握构成拍卖房地产的价格的内在要素状况和瑕疵。
  3.观察户外景观,周围自然环境,了解房地产所处区域人文环境,交通状况、市政基础设施,繁华程度等影响房地产价格和供需关系的外部因素。
  4.了解拍卖房地产的经常性费用缴纳情况,如煤气费,采暖费,维修费以及其他税费,拍卖师只有对上述诸方面进行详细了解记录,进行综合分析,才能对拍卖房地产做到洞察瑕疵,只有洞察瑕疵才能在洽谈确定拍卖底价时处于有利地位。
  评估测算,做到心中有价 
  作为一个专业从事房地产拍卖的拍卖师,经过现地实勘,掌握了详实的第一手材料还远远不够,他必须具备初步的建筑经济知识,能够进行一般的建筑成本概算。而且要了解本地乃至全国房地产市场状况和行情。最好他能够是一个房地产评估方面的行家里手,这样,才能应用自己具备各方面的综合知识和掌握的第一手材料对将要进行拍卖的房地产进行评估测算。这里要强调的是对不同结构,不同用途,不同区域的不同拍卖时点的房地产要采用不同评估方法进行评估测算。
  下面就测算房地产拍卖底价的常用方法简述如下。
  1.对于任何一宗房地产拍卖底价的评估测算,最基本的方法是成本估法,它是一种以建造房地产所需耗费的各种费用之和为主要依据,再加上一定的利润和税费,扣除折旧因素来确定房地产价格的,它是生产费用价值论的产物,用这种方法测算所得房地产价格,是房地产最低值。但房地产的拍卖价格往往反映房地产现时市场价格,因此仅用成本估价法来确定拍卖底价是不科学的,也是不易被委托人接受的,它只能作为拍卖师心目中的一个最低参考值。要科学合理地测算房地产拍卖底价,还必须辅之以其他估价方法进行综合评估。
  2.最能反映拍卖房地产现时市场价格的评估方法当属市场比较法,它的理论依据是房地产交易市场中的类比替代原理,也就是在测算房地产拍卖底价时,将拍卖标的房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,用已经发生了交易的类似房地产既知价格相比照,对交易的时间因素、区域因素、个别因素等进行分析,综合修正,测算所得价格即为该房地产拍卖时点的市场价格。应用这一方法测算评估,要求拍卖师掌握足够数量的真实的交易实例。有条件的可以收集整理建立房地产市场交易实例资料库,以备测算底价之用。值得注意的是,应用市场比较法,虽然适合任何类型的房地产拍卖底价的测算,但因为市场是动态的、随机的,所以要随时间的变动而进行时间价值的修正。有时市场不确定因素导致测算结果偏高,不利拍卖成交,因此在拍卖实践中经常采取成本法和市场比较法测算的均值下限作为拍卖师心目中的基本保留价。
  3.对于一些特殊的拍卖房地产,如地处繁华黄金地段的商业用途房地产的拍卖底价,用成本法评估测算结果与实际市场价值大相径庭,相差甚远。且市场交易实例可比性不强,人们对拥有这样的房地产预期未来的价值和收益又十分看好。在这种情况下,最佳的拍卖底价测算方法莫过于采用收益资本化法对拍卖房地产进行评估测算,以使其在实施拍卖时实现其最高价值。
    收益资本化法又称收益还原法,是一种运用适当的还原利率,将未来的纯收益折算为现值的估价法。它的基本思想是,房地产使用寿命相对长久,若拥有一宗经营性的房地产,将会在其未来存续期间源源不断地给所有者带来经济利益,就如同银行的储蓄利率一样,这时的房地产价格就相当于存入银行能够获得相同数量利息收益的货币额。它的基本公式为:V=a/r,这里V表示房地产的价格;a表示房地产的纯收益;r是还原利率。当然在应用这一方法测算评估房地产拍卖底价时,还要考虑房地产的使用寿命期限、经营费用和还原利益的变动等因素。因为本文不是专门讨论房地产评估,这里不做赘述。但值得注意的是,由于此方法测得房地产价格相对较高,因此除极具商业价值的房地产和拥有众多竞买人的情况下,一般不能采用这种方法去测算房地产拍卖底价,即使采用了这种方法,也要与市场比较法、成本法等结合使用,相互参照修正,来确定房地产拍卖底价。
  除此之外,还有像路线价法、剩余法、假设开发法、购买年法以及长期趋势法,等等。这里不一一细述。拍卖师应在日常拍卖活动中,潜心研究房地产拍卖底价测算方法,大胆尝试,逐渐摸索,综合分析,合理运用,科学测算,对任何一宗将要拍卖的房地产做到心中有价。
  深入交谈,掌握委托人的心里价位
  房地产具有价值不一致性。一般商品,同质、同类、同一时点价格大体相同,而房地产却不然,同质同类,同一时点的反映在不同人的心里其价值会截然不同。因此,拍卖师虽然掌握了拍卖房地产的基本状况和瑕疵,熟悉底价的测算方法,只是做到了心中有价,然而如何能够使你心中的保留价让委托人接受,就要洞悉委托人的心理状态。要做到这一点,就要与委托人深入交谈。通过交谈,第一,了解委托人现时生活背景,经济状况,变现心理是否迫切;第二,了解委托人对拍卖房地产的心理期望价位;第三,要向委托人宣传解释拍卖及房地产有关法规政策;第四,要向委托人介绍当前房地产拍卖市场中交易状况。只有经过深入交谈,委托人才能把拍卖人当作知心朋友,敝开心扉,吐露说明心底实际价位,进而接受拍卖师预先测算的底价,为最后确定拍卖底价达成初步共识。
  坚持原则,依法行事,科学合理确定拍卖底价
  拍卖师作为拍卖主持人,是拍卖法的执行者。坚持原则,依法行事是拍卖师的立身之本。在拍卖过程中,接受委托人的委托,将拍品成功地拍给竞买人,完全是一种中介行为,因而具有不偏不倚的中介形象是拍卖师的基本要求。在房地产拍卖中,拍卖标的有的是被依法判决偿还债务,有的是因为需求者众多,竞相购买,也有的是因为业主破产变卖,还有的是因为滞销而占用周转资金而急需变现等等,不一而足。在其权属类别上有国有资产、集体财产、私有财产、涉外、宗教财产等不同类别。其底价的确定直接涉及各方面的利益,因而拍卖师必须与委托人共同商洽,科学合理的确定房地产拍卖底价,以确保国有资产不受损失,集体和个人的财产不受侵害,使竞买人竞得房地产物有所值,而绝对不可以与拍卖活动当事人的任何一方恶意串通,收受好处,而使拍卖底价的确定显失公正。
  总之,房地产拍卖较之其他标的拍卖更为复杂,构成拍卖底价的因素也相对复杂,因而要求从事房地产拍卖的拍卖师不仅要具备一般商品市场价值的知识,还要具备房地产市场价格评估知识,这样在从事房地产拍卖的活动中,才能做到心中有价,运作自如。

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