工业房地产抵押估价中的风险防范

    随着我国经济的持续增长和商业银行的快速发展，越来越多的工业企业利用其合法拥有的工业房地产作为抵押物，向银行申请贷款支持，从而形成了一个工业房地产抵押估价市场。而房地产抵押估价已成为估价机构协助银行控制信贷风险的一道屏障。 
　　实务操作中的一般风险防范 
　　完整的工业房地产通常包括厂房和厂区内的仓储用房、办公与生活用房等建筑物，若干构筑物，以及所占有的土地等。一般地说，防范工业房地产抵押估价风险，应重点关注抵押的合法性、抵押价值的合理性和抵押房地产的变现能力等三个问题。 
　　关于抵押的合法性，估价人员一方面应查验房地产权证、企业法人营业执照及其他资料原件，并在现场查看时与抵押房地产一一对照核实；另一方面应到当地房地产交易中心查询核实《房地产登记册》记载的有关土地状况信息、房屋状况及产权人信息、房地产他项状况信息。特别是，要在抵押相关当事人协助下，调查核实抵押房地产在估价时点是否存在权利上的各种瑕疵，是否符合有关抵押的法律规定，是否存在各项法定优先受偿权利及其数额等情况。 
　　关于抵押价值的合理性，估价人员应在针对类似房地产进行市场分析的基础上，正确把握抵押房地产在未设立任何法定优先受偿权利情况下的市场价值(V1)，以及应尽可能地知悉其存在各项法定优先受偿款的总额(V2)，并在此基础上确定其抵押价值(V)：V=V1-V2。 
　　关于抵押房地产的变现能力，估价人员应假定在估价时点实现抵押权的情况下，对下列问题进行正确的分析和判断：与抵押房地产相类似的房地产的市场供求情况；抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性；能否不用花费过多的费用和时间，将抵押房地产转让变现，并得到较合理的净现金收入。 
　　实务操作中的特殊风险防范 
　　关于工业房地产的分割评估情形。一宗工业房地产往往是一个功能完整的不宜分割转让的整体。因此，为了防范今后可能出现的变现风险，应要求抵押人将某宗工业房地产进行整体抵押，而不是随意将其中部分厂房进行抵押。但在实务中，常遇到委托方要求将其中部分厂房进行抵押的情况。此时，估价人员一方面应争取进行整体评估，另一方面也可以考虑同时出具该宗工业房地产的整体价值和要求单独评估的部分房地产价值。同时，还应通过现场查看和查询有关权证等项资料，了解作为估价对象的部分房地产在整体工业房地产中的作用，是否已经具有或能否办理独立的房地产权证，是否具有良好的独立使用性和可分割转让性，并充分考虑其土地分摊问题，以及公用配套设施、人流和物流的通行权等合理享用问题；并在估价报告中详细披露上述内容，提请有关方面注意可能带来的风险。 
　　关于非标准厂房抵押评估情形。由于工业行业类别繁多，除了标准厂房（多建在一些新兴工业园区和出口加工区，有标准的柱距、层高和楼面载荷等）具有较好的通用性外，大多数均为具有本行业特点的非标准厂房，通用性差。从这个角度讲，此类工业房地产如要进行处置，其局限性一般较大，变现能力一般较差。因此，应充分考虑抵押物工业房地产的行业特点和类似工业房地产的有限市场需求，以及能否经济地改为生产其他工业品或改作其他用途的可能性，并在此基础上，慎重确定其抵押价值和变现能力。 
　　关于在建工业房地产抵押评估情形。在建工业房地产抵押由于存在众多的不确定因素，因而具有较大的抵押估价风险。为了防范估价风险，一是要正确认定在建工程的范围及其抵押合法性；二是要在估算其客观合理价值时，应正确把握其在估价时点的形象进度和各种有关的价值影响因素。 
　　关于企业的实际还贷能力评估。在考虑工业房地产抵押风险时，银行部分信贷人员除了考虑作为抵押物的工业房地产的抵押价值外，往往更多考虑的是作为抵押人的工业企业的历年经营业绩、业务发展前景、实际资金运作能力、企业资信等级以及有无财政担保等，即所谓的企业实际还贷能力。但企业还贷能力和抵押房地产的变现能力不是一个概念。抵押评估的真正目的是，在假设企业不能持续经营、无力偿还贷款的情况下，评估一宗抵押房地产于估价时点最有可能实现的变现价值。因此，在估价中我们仍应如实评估其工业房地产抵押价值和变现能力。

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