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了解商业房地产

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 14:51:59| 制度与政策|人气:417

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  商业房地产包括商店(商场、购物中心、商铺和市场等)、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等)。

  1.商业房地产的特点。

  1)收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营,有的是出租给他人经营,有的是以联营形式经营。
  2)经营内容多。在同一宗商业房地产中,往往会有不同的经营内容,如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益率,如果用收益法估价,则应对各部分采用不同的还原利率(或称资本化率)。
  3)转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营,有的承租人从业主手上整体承租后,又分割转租给第三者。因此,在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。
  4)装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修,而且形式各异,要准确估算其价值必须单独计算。另外,商业用房装修折旧快,在有些地方,买下或承租别人经营的商业用房后,一定要重新装修,因此在估价时应充分注意。加入收藏

  2.影响商业房地产价格的主要区域因素。

  1)地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度,这育扶持信房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。
  2)交通条件。商业房地产估价时,要从两方面考虑交通条件:一是顾客方面,从现阶段一般情况来看,主要是公共交通的通达度,可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量,另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面,耍考虑进货交通和卸货的便利程度。

  3.影响商业房地产价格的主要个别因素。

  1)临街状况。一般来说,临街面越宽越好。如果几面临街,则有利于商业房地产价值的提高。
  2)内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租,因此,要求内部空间能够灵活地间隔。
  3)楼层。一般来说。位于底层的商业用房较优,但如果有盲动扶梯,楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。
  4)面积。应有与经营要求相适应的面积。
  5)净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感,不利于经营;若净高超过合适的高度,建筑成本会提高,也无助于房地产价值的提高。加入收藏
  6)储存空间。
  7)装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋,仅仅由于装修不同,价值会有很大的差别。此外,建筑结构构造因采用的材料不同,其价值也有很大的差别。
  8)转租的可能性。有些业主或中间承租人规定,承租人不能再转租,这将影响投资(承租)商业房地产的灵活性,从而影响该商业房地产的价值。
  9)使用年限和折旧情况。

  4.商业房地产估价的常用方法。

  商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益,商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上,所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。
  商业房地产的转售转租比较频繁,特别是小型商用,因此,较易获得比较案例。所以,在商业房地产估价时,市场比较法也是一种常用方法。
  对于将要转变用途的商业房地产,有时也可用成本法作为辅助评估方法。

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