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复习指导:房地产估价师企业与环境(2)

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  第二节 房地产企业的政治环境及其变化趋势分析

  一、目前国内房地产业的状况

    1、我国房地产市场所处的周期阶段。
  众所周知,由于房地产是一种特殊的商品,改变其产存量通常需要几年甚至更长的时间,因此房地产的供求平衡是不断变化着的,也无法精确的确定供需平衡点。但市场机制的作用总是使供给和需求相互变动使市场供需趋于平衡。从供需相互作用的特性出发,房地产市场自然周期可分为四个阶段。

  (1)复苏
  由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩,所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下,这时的供给基本保持静止不变,没有或很少有新的投机性开发建设项目出现,净需求将慢慢吸纳先前过剩的供给,推动市场逐渐走出谷底,空置率也逐渐下降,对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金,使市场达到平衡。

  (2)发展
  需求继续以一定的速度增长,形成对额外房屋空间的需求。由于空置率降到合理空置率以下,表明市场上的供给吃紧,租金开始迅速上涨,令开发商觉得有利可图,于是会出现新的开发建设项目。此后,需求的增长与供给的增长将会以一个大致相同的速度保相当长的一段时间,最终达到该周期的峰值点,这时需求的增长速度开始低于供给的速度。

  (3)转折
  这一阶段开始于供求转折点,由于此时的空置率仍低于合理空置率,所以市场情况看起来还不错,由于供给增长速度超过需求增长速度,空置率开始回升,并逐渐接近合理空置率水平。由于竞争的原因,租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认识到市场开始转向时,新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大量增加所导致供给高速增长,推动市场进入第四阶段。

  (4)下滑
  此阶段市场运行到平衡点以下,供给高增长,需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短,取决于市场供给超出市场需求数量的大小(目前我国许多城市供给的迅速增加与需求负增长使写字楼市场进入一个大幅度下滑的过程)。在该阶段,租金收入急剧下降,物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在,存量房地产交易很少或有价无市。该阶段随新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后达到市场自然周转的谷底。
  我国城市众多,各城市房地产业起步时间不同,存在地域差异,但总体上来说,基本上经历了1987-1989年的起步发展时期,1989-1991年的停滞观望时期,1991-1994年的高涨时期和1995年来的调整下滑时期。目前我国房地产业的写字楼市场处于第四阶段末,其原因如下:写字楼新开发项目甚少,许多项目停工下马,空置率增长速度放缓。与1994年相比,北京市1999年第1季度写字楼市场的租金下降了50%以上,写字楼的资本价值下降了30%以上,已接近市场周期的谷底。而我国住房市场上,新开发投资仍在大量涌入,但供给明显超过有支付能力的需求,空置率逐年上升,1998年底已达8000多万平方米,基本上处于市场周期的第三阶段。

  2、我国住房市场上的供需矛盾。
  由于写字楼和商业项目短时期内很难走出低谷,于是越来越多的开发商把注意力和财力放在开发普通住房市场上。然而近年来,我国城镇住宅供求出现极不正常的状况。

  (1)住房潜在需求量大
  同国际平均水平相比,我国城市人均居住面积在7-8平方米,是发达国家的1/3左右;而且这些住房的成套率不到40%,全国人均4平方米以下的居住困难户325万户,危房3340万平方米?。从总量上看,居民对住宅的长期需求是非常旺盛的。相当说,在各大、中城市,普通住宅的缺口也都不小。例如,“九五”期间,天津市在人口数量结构的变化以及危改、市政建设等因素的作用下,住宅供给将会有966-1266万平方米的缺口,说明潜在的需求量还是很大的。

  (2)商品房积压严重
  根据建设部1998年房地产开发统计资料表明,截止1998年底,全国商品房空置8000多万平方米,其中空置一年以上占全部总数的50%左右。其中空置量在400万平方米以上的省市依次为:广东、上海、江苏、海南、浙江、辽宁,其空置数量占总数的60%.而空置量上升较快的省市依次是:广东、上海、湖北、重庆、天津。其中天津市的空置住宅面积达300万平方米。

  (3)供需失衡的后果
  一方面,居民无法实现改善居住条件的最起码的生存愿望,造成社会的不稳定;另一方面,大量积压的商品房占用了国家大量的资金,其中相当大的部分是银行贷款,长期积压,不仅造成房地产企业的沉重包袱,也同时会使金融风险加大。更为甚者,近几年来住房空置量还在逐年上升。根据国家统计局的数字,每年空置商品房增加量大约是1000万平方米,沉积资金6000亿元人民币。这不仅是房地产业的损失,也使资源得不到合理的利用,将引起国家经济运转不畅。

    二、我国政府对房地产业的政策

  1、住宅建设成为今后的热点
  进入1996年,在房地产业处于低潮,房地产市场不景气,商品房大量积压之时,传来了令业内人士振奋的信息:国家纪委主任陈锦华在关于发展住房建设的谈话中指出,人民生活与生产、经济发展之间,有一个很好的结合点,这就是住房。在实行国民经济发展“九五”计划时,要把住房建设确定为新的经济增长点,把住宅消费作为消费热点。1998年,建设部、国家发展计划委员会、国土资源部为了贯彻实施《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,向各省、市、自治区下发了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》,明确指出今后住宅尤其是安居工程将是国家大力支持的建设项目,国家将对开发建设普通商品住宅和经济适用房的房地产项目予以一定的政策倾斜,在房地产使用费、建设配套费和税金上给予一定程度的优惠,鼓励房地产企业投资住宅建设。
  同时,为了鼓励城镇居民购买住房产品,全国部分城市相继开始实行住房分配货币化。天津市政府决定从1999年6月30日起,在全市城镇范围内的机关、团体、企事业单位一律停止住房实物分配,改为货币分配。这一措施将传统的住房分配方式改为新的住房消费方式,即普通职工可以通过公积金贷款或商业银行住房抵押贷款来购置自己的住房,从而将大大地推动住房消费。国家同时也相应放宽购房贷款的政策并对住房产品交易的各项税费作出较大的下调,进一步搞活二、三级房地产市场。

  2、加大积压商品住房的处理力度
  在前面我们曾提过,1998年底全国积压的商品房达8000万平方米,其中空置一年以上的占总量的50%左右,形成一种建房越多,积压的闲置房数量越多的不良现象。据国家统计资料显示,每年新增的空置商品房大约在1000万平方米左右?,不良资产的增加会导致金融风险的增加,为了防止泰国式金融危机的产生,国家下决心大力整顿房地产市场:一方面实行政策倾斜,将房地产市场引向普通住房和经济适用房建设,另一方面则大力清理积压商品房。1999年7月14日,国务院办公厅关于印发《海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案》的通知(国办发[1999]62号)就是一种信号,在试点方案中明确提出“盘活金融资产,改善经济运行环境”。另外,厦门、广州及全国许多城市也都开始或酝酿类似的处理积压商品房的方案,在今后一段时期,将有相应的政策出台。

  三、房地产企业政治环境变化趋势分析

  1、消除供需矛盾的关键是调整住户的售价
  目前,我国房地产业内供求失衡的现象普遍存在,在写字楼和商业项目市场中供过于求,因此造成房价和租金下滑。由于宏观政策更倾向于普通商品房的建设,在一定时期,这个市场无法有更大的改观。如上所述,国家在今后一定时间内将大力支持普通住宅和经济适用房,以求带来全社会经济向前发展。但目前供求矛盾将严重影响国家这一政策的实施后果,假如国家大力支持下却出现更多的积压商品房,结果与政策的初衷是南辕北辙了,下一步如何实现供求平衡将是国家首要的目标。住房供求平衡的实现受两方面因素的制约,一是通货膨胀因素,二是有效需求不足的因素。
  通货膨胀因素的影响主要表现为房价暴涨。按其成因不同可分为三类,一是成本推进型房价上涨,即因各种税费上涨导致的房价上涨;二是结构型房价上涨,即因其他社会消费品价格上涨带动房价上涨;三是需求拉上型房价上涨,即因居民对住房的有效需求膨胀而引发的房价上涨。近两年来国内消费市场处于通货紧缩时期。各种消费品价格不涨反跌,国家也在逐步减少对住房建设的各项税收和费用,居民对于住房的有效需求不足现象明显。因此从通胀的角度来看,房价没有上涨的动因。
  如前所述,目前中国住房市场最明显的特征是有效需求不足,主要表现为大量房屋闲置,同时居民住房消费水平并无明显改善。住房有效需求不足的成因有二,一是社会分配不合理,居民收入差距扩大,大部分居民的住房消费能力不足而导致住房有效需求不足。从我国目前的情形来看,这两方面的影响同时存在。一方面,虽然人们都在抱怨房价太高,房价收入比大于7,部分大、中城市甚至接近或超过10?(据世界银行考察的结果,住房价格与年收入之比为5才具备支付消费的能力),但商品房价格仍然居高不下;另一方面,我国商品房空置面积呈逐年加速上升趋势,表明居民住房消费有效需求不足。对于第一种原因,由于体制的问题,在近期内很难有很大的改观,因此解决供求矛盾的焦点就在如何刺激居民的有效需求上。1996年,建设部叶如棠副部长指出:“要实现这一战略性决策,必须有一个重大的政策调整。”主要的举措有:取消福利分房,提高房租,增加职工工资,减少税收,减低房价,“按揭”要搞,利率要降低。至1999年底,上述政策性措施陆续出台,但只有房价还未有较大动作。随着时间的推移,降低房价的呼声和要求愈来愈大,如果房地产市场并未随上述政策出台一段时期后有明显起色(目前看来效果并不明显),短期内大幅度提高职工收入或改变收入,消费预期心理有很大的难度,因此政策性房价的下调将越来越可能成为下一步政策现实。
 
    2、积压商品房的处置将导致房价下调
  在前面的论述中,我们已知1998年底为止全国积压的商品房有8000万平方米,且仍有不断增加的势头。在国办发[1999]62号通知中,国家对积压商品房的处置方法是限价出售或出租,对于降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业,银行可减免其逾期贷款罚款;对于所有限价销售的房地产开发企业,免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政事业性收费。由于积压商品房数量庞大,因此这部分降价销售的商品房一旦进入住房市场,将带走一定数量的消费者,更为重要的是影响消费者对未来房价的心理预期,从而影响现有的开发项目。

  3、住房价格下调理论模型与幅度
  目前的房价P1高于均衡价格P0,因此住房供应量QS大于需求量QD,其差(QS-QD)就将成为空置量,当价格下降时,二者通过蛛网运动达到理论均衡(P0,Q0),国内住房市场供需失衡的表现为:
  (1)由于连续几年的房价上涨,虽目前的房价略有下降,但房地产开发企业仍看好远期房价还会上升,因此即使存在积压的可能性,仍加大投资建设高价位商品房。在P1价格区内,虽然存在空置量(QS-QD)仍供给量并未随供给曲线下调。
  (2)从当前房地产市场的需求曲线来看。
  其中横坐标为商品房需求量,纵坐标为房价。根据经济学理论,若B点的需求弹性为1.0,则A点附近是缺乏价格弹性的,C点附近是高于价格弹性的。目前的房价P1正是处于A点。由于供给量并不减少,蛛网运动失效,价格在P1区附近的调整,对需求量影响甚小。当政府的其他调整如降低利率,改变住房分配制度等无法将需求曲线由D增至D位以求均衡时,则人为干预住房价格是求得均衡的手段。价格调整应处于高弹性区,以求降价带来广大居民的住房需求;因此价格的下调是较大幅度的。以天津市为例,居民家庭年平均收入大约为2万元,按房价与年收入比5-6计算则住房价格应在10万-12万左右。居民要求的平均居住面积在70M2左右,因此其理论售价是1500-1600元/M2左右。与天津市普通住宅平均售价2200元相比较,下降幅度应达30%左右,才能够有效刺激需求。
  总之,由于国家政策的调整,在可预计的将来相当长一段时间内,住宅建设将成为房地产投资的主要方向,将成为经济发展的支柱产业。为了实现这一目标,国家在政治、经济体制继续改革的同时,会通过政策手段来限制住房的价格,且普通商品房下调的幅度约在1/3左右,这就是政治环境变化的新趋势。

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