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复习指导:房地产开发成本的组成与控制

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 14:51:34| 制度与政策|人气:582

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    一、房地产开发成本的组成
  房地产开发成本大致可分为四大部分:
  (1)建安成本,约占房地产总成本的50%;
  (2)土地成本;
  (3)配套设施费,主要是指水、电、煤气、市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施;
  (4)规划设计费。

  二、房地产开发企业的成本管理职责
  (1)根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况,确定项目开发计划,组织立项调研、选址和前期策划,提出立项建议和开发设想,提交立项可行性报告,履行立项审批程序。
  (2)客观、认真地进行项目成本费用测算,编制项目成本费用计划,确定项目及每个单项工程的目标成本,分解成本费用控制指标,落实降低成本技术组织措施。
  (3)遵循基本建设程序,进行项目实际操作,对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制,对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控,保证将成本控制在目标成本范围之内。
  (4)正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝重大工程质量事故,努力缩短开发周期,严格控制项目的质量成本和期间费用,加速投资回报,提高投资回报率。
  (5)组织项目开发成本费用核算,及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况,按规定编报成本会计报表等有关资料,坚持成本报告制度,保证成本信息交流的及时、有效。
  (6)熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素,用足用活各种政策、资源,提高成本控制的预见性,努力寻求降低成本费用的途径。
  (7)定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训等。

  三、房地产开发主要阶段的成本控制。
  (1)项目决策阶段的成本控制。在做出决策之前,必须认真分析各种市场、技术及环境因素。新项目立项时须提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,并经立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容:成本费用估算和控制目标及措施;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;《竞投方案》(仅限招标、拍卖项目);投资风险评估及相应的对策;项目综合评价意见等,资料的准确性是决策者做出决策的主要条件。
  (2)规划设计阶段的成本控制。规划设计对工程造价的影响程度达75%以上。因此,规划设计阶段工程造价的控制是关键,总体规划设计方案(包括建造成本控制总体目标),应首先上报“规划设计方案听证会”进行审查,通过后进入下一设计阶段。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
  (3)施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程造价,主要应从以下几个方面着手。
  1),把握好工程施工招投标,选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业,鼓励施工单位采用先进施工工艺,缩短工期。
  2),加强现场签证的管理,杜绝行贿受贿等不良风气,避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时,加强对签证的监督与审核,要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发。
  3),强化施工合同和索赔的管理。一方面,必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录,为避免索赔提供依据;另一方面,在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容,分清双方的风险和责任,谨慎处理索赔,凡不属于自己责任范围内的,则概不得批准对方的索赔要求。

  四竣工结算阶段的工程造价控制。
  (1)严格核对合同条款,防止重复计算及收费等问题。
  (2)检查隐蔽验收记录及施工日记.确认隐蔽验收手续是否齐全,是否按图施工。
  (3)落实设计变更及签证,检查这些设计变更是否符合既定的程序.是否经设计单位及建设单位的同意批准,并且严格查实变更签证,防止一些莫须有的签证、重复签证等。
  (4)按图严格核实工程量。
  (5)严格执行投标过程中所报的单价或签证价格,禁止高套单价的情形出现。
  (6)严格按规定和合同套取计费程序,计取各项费用。七是认真审查,复核,防止各项计算误差。

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