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复习指导——房地产税基评估技术标准(二)

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  三、房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告
  根据税基评估的特点和要求,房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善:
  (一)进行计税价格评估的情形
  现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估:一是需要确定房地产原值的,比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定;二是隐瞒、虚报房地产成交价格的,由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估;三是扣除金额无法获得的,如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除,但又无法获得的情形;四是交易价格明显偏低又无正当理由的,如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。
  未来房地产税制改革要开征的物业税,属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种,则更需要定期对不动产进行评估。但各个国家和地区规定的期间不同,有的以3年为期,有的以2年为期,少量的以1年为期。
  (二)确定估价主体
  国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构负责,比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。与一般政府机构不同的是,这些机构实行首席评估师负责制,职能范围上以计税价格评估为主,但有的也有发布房地产市场信息职能。比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。有些还拥有对社会评估机构的管理职能,这就类似于房地产估价师协会职能。
  具体的房地产计税价格评估业务,有的自己进行,有的通过订立民事合同的方式,委托社会房地产评估机构进行。
  (三)搜集相关房地产评估信息
  主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料,相关房地产交易、成本、收益实例资料,房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。
  (四)明确每次计税价格估价基本事项包括明确估价目的,即用于对房地产哪一个相关税种进行课征;明确估价对象,包括明确估价对象权益状况,区域范围;明确估价时点,估价时点应根据估税种确定,比如常年课征的税种(如物业税)应通过法律、法规的形式实现确定估价时点;而其他一次性课征的税种,如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点;时点要精确到日。
  (五)拟定计税价格评估作业方案并进行初步评估一是根据不同税种的要求选择拟采用的估价技术路线和估价方法,比如对房产税原值估价需要用重置成本法,营业税估价主要应当采用市场法;二是调查搜集评估所需资料;三是预计所需的时间、人力、经费,拟定作业步骤和作业进度。
  在上述基础上对评估对象的计税价格进行初步评估。
  (六)实地查勘估价对象。
  虽然海量纳税评估信息和年度纳税评估,能在很大程度上保证评估结果的准确性,但由于区域经济、社会、自然环境和被评估对象自身变化等因素,仍然有可能导致计税价值变动。所以估价人员必须到计税房地产现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实。
  (七)确定估价结果撰写估价报告
  确定估价结果和撰写估价报告是任何计税价格评估的最终目的。一份合格的计税价格评估报告应至少包括如下内容:1、说明征税对象的纳税人、征管机关的名称;2、说明具体的税种及其特定征收管理要求;3、说明征税对象评估的对象和范围;4、评估任务的分析和方法选择;5、说明评估目的和基准日;6、定义征税对象价值类型;7、列出评估方法及重要参数确定依据和过程,修正类似征税对象所需注意的事项;8、说明评估结论;9、重要的声明,包括遗漏事项和未确定事项。

  四、房地产计税价格评估管理和评估人员执业操守除了统一的评估执业道德要求外,计税价格评估对评估师的道德规范应该有以下特殊要求。
  1、广义的客观、公平、公正。
  其他类型的价格评估主要是在委托人和被评估房地产产权相关人等有限数量的主体之间保持客观、公平、公正,相对容易做到。但是,计税价格评估往往是在社会不特定人群之间保持客观、公平和公正,真正做到难度更大。
  2、保守国家秘密原则。
  计税价格评估在很大程度上是带有公务性质的行为,在公务过程中,有可能接触到大量的国家机密。因此,保守国家机密,应当成为计税价格评估人员的一项特定要求。
  3、维护国家利益原则。
  其他各类评估的当事人一般都是高度人格化的主体,能通过积极、主动的行为去维护自身利益。但是在计税价格评估中,作为一方当事人的国家或者地方政府,是非人格化的主体,在维护利益方面往往是消极的被动的,需要评估师主动增强国家利益观念,寻求纳税人和国家之间在个人利益和公共利益之间的平衡。
  4、职业能力胜任的原则。
  由于房地产计税价格评估专业性较强,需要具备宏观经济、房地产市场、评估、公共财政和税收方面的知识,并非每个注册评估师都能够胜任。因此要求评估人员一是要不断加强后续教育,提高业务能力;二是要求房地产评估行业管理部门与税收征收机关,逐步建立计税价格评估业务的资格认证制度,从制度上保证评估质量;三是接受委托的评估师在接受委托之前要做专业知识和执业经历如实申明。

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