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2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》经典试题3

建筑天下| http://www.667e.com |12-02 21:47:10| 案例与分析|人气:609

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三、问答[共0题,每题2分,总计0分]


    甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2,售价3000元/m2,销售费用为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1380.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙认为该套房屋的实际成本为25万元,故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元,自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?应该如何分配?为什么?

答案:


    1.甲乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割,乙则只考虑该套房屋的成本分割,而未考虑房屋的利润分割;


    2.正确的分配方案应该是按50%的分成比例对该房地产开发项目的开发价值进行分割,则甲应分得: ,乙应分得:

四、问答


    某评估公司受甲公司委托,对其拥有的一处自建房产进行评估,估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2,总建筑面积为4500m2,2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解,因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息,而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

答案:


1.评估的是公开市场价值或市场价格,是客观合理的价格;


2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平;


3.估价时点与实际成本发生时点有差异,价格会有变化;

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