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2016年房地产估价师考试:经典案例分析题一

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    案例一:某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。

  (问题1) 采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应( )
  A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
  B.按建筑物耐用年限计算
  C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
  D.按建筑物已使用年限计算

  (问题2) 采用收益法估价时,下述观点不正确的是( )
  A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
  B.估价时点应设定为2004年3月1日
  C.净收益中应扣除建筑物折旧额
  D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

  (问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
  A.2800
  B.2940
  C.4000
  D.4200

  (问题4) 假设在2005年9月1日,业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )
  A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押,500万元增值不能再次设立抵押权
  B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
  C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
  D.该500万元可再次抵押

  (答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

  案例二:甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。
  请问:

  1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?

  2.装修补偿应如何确定?

  3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?

  估价程序上应特殊注意:

  1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘,估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。

  2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明。

  3)公示期满后,估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人,并由委托人向被拆迁人转交分户报告。

  房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估机构确定。

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