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2016年房地产估价师《案例与分析》考试模拟试题(一)

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(一)某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。

1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价:(    )
A、根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B、根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C、根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D、根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,应通过下列途径:(   )
A、自行改变
B、经上级主管部门批准改变
C、经政府房屋管理部门批准,并办理变更手续
D、经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续

3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的评估的价值应为(    )
A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和
B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为(    )
A、该两幢房屋的正常市场价值
B、该两幢建筑物的重新建造成本
C、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

 

(二)甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为A座和B座)8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元,此时A座建至4层,B座建到5层,工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷,甲方认为工程款实际发生1400万元,乙方应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1580万元,甲方尚应再付80万元。双方争执不下,至1995年7月甲方向法院起诉,法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

1、确定评估结论的依据应是(    )
A、以1500万元作为评估值
B、以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值
C、以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据,按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
D、以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据,按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。

2、如果该开发公司拥有全部合法开发手续,欲将整体项目转让,则估价时点应为(    )
A、1993年12月                 
B、1995年7月
C、项目转让日期              
D、项目建成日期

3、该商品房预计1998年5月建成,要估测建时的售价,则估价对象状况和房地产市场情况应是(    )
A、估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态。
B、估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态。
C、估价对象状况为1998年5月的状态,房地产市场情况为1995年7月的状态。
D、估价对象状况为1995年5月的状态,房地产市场情况为1998年5月的状态。

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