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房地产估价师考前模拟试题(二)

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 14:35:59| 案例与分析|人气:745

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   1、某宗房地产建成于2002年3月1日,此后收益期限为39年;2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元;预计2007年3月1日至2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元,从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元;该类似房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2006年3月1日的收益价格。

   2、某宾馆总建筑面积15000m2,一层建筑面积2500m2,其中500m2为宾馆大堂,2000m2出租用于餐厅和购物场所;其余各层为会议室、客房和自用办公室。该宾馆共有客房250间(建筑面积10000m2),会议室4间(建筑面积400m2),自用办公室5间(建筑面积300m2);当地同档次宾学,易网馆每间客房每天的房价为400元,年平均空置率为30%;会议室学,易网的租金平均每间每次1000元,平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为20000元/m2,同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%。试利用上述资料估算该宾馆的正常价格。

2008年房地产估价师练习题之计算题答案:
   1、解:
该宗房地产2006年3月1日的收益价格测算如下:
 
A1=98万元
A2=100万元
A3=103万元
A=105万元
Y=9%
n=39-4=35年
t=3年
将上述数字带入公式中计算如下:
 万元。
  2、解:
(1)计算一层餐厅和购物场所的价格:
2×2000=4000万元

(2)计算宾馆客房年总收益:
0.04×250×365×(1-30%)=2555万元

(3)计算宾馆会议室年总收益:
0.1×20×4×12=96万元

(4)计算宾馆年总费用:
2555×40%=1022万元

(5)计算宾馆自营部分年净收益:
2555+96-1022=1629万元
 
(6)计算宾馆自营部分的价格
 万元

(7)该宾馆的正常价格
4000+20362.5=24362.5万元

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