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2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题1

建筑天下| http://www.667e.com |12-02 21:47:10| 案例与分析|人气:630

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一、问答题(共3题,每题10分)
  (一)李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要,张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值,估价结果为2300元/m2。
  请问:
  1.张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性?
  2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?

答案:
 1.理由包括:
  (1)二者的时点不同,价值不同。
  (2)二者的价值类型不同。其中,转让价格为市场上的实际成交价格,抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。
  (3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途,即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。
  2.理由包括:
  (1)二者的时点不同,价值不同。
  (2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。
  (3)对估价对象的界定可能不同。

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