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案例分析资料(问答题)

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案例分析资料(问答题)

市场比较法——替代原理
适用对象:具有交易性房地产。条件:在估价时点有较多的类似房地产交易。
估价步骤:⑴搜集类似房地产交易实例⑵选取合适的实例为可比实例⑶作交易情况修正,交易日期调整,搜集估价对象房地产状况:①区位状况:坐落、交通、环境、配套设施,对商业、住宅还有搂层因素。②权益状况:产权状况,土地使用权状况,使用年限,容积率等。③实物状况:土地面积、形状、地形地势、地质条件、基础设施、土地平整程度;建筑物规模、结构、设备装修、布局、工程质量、等级。进行房地产状况调整⑷求取比准价格。
成本法——生产价值费用论
适用对象:新开发无收益的房地产。条件:客观成本能收集求取。
估价步骤:⑴收集类似房地产开发建设的成本、税费、利润。包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。⑵测算重新购建价格。⑶测算折旧。如类似房地产净残值、经济寿命、有效经过年数、成新率,进行物质、功能和经济折旧计算。⑷求取积算价格。
求取新开发土地价格、新建房地产价格和旧房地产重新购建价格步骤:①搞清房地产价格的构成②测算各构成项目的金额③将各构成项目金额相加。
收益法——预期原理
适用对象:有收益和潜在收益房地产。条件:收益和风险能量化。
估价步骤:⑴搜集验证类似房地产收益(潜在毛收益、空置、入住率、出租率、利用率,求取有效毛收益),测算营运费a.出租型:维修费、管理费、保险费和税金;b.经营型:销售成本、经营费用、税金、管理费、财务费用、商业利润;c.生产型:生产成本、费用、税金、管理费、财务费用和利润。⑵预测未来净收益并分析变化趋势⑶求取报酬率、资本化率、收益乘数⑷选取公式计算收益价格。
假设开发法——预期原理
适用对象:具有开发和再开发潜力的房地产。条件:规划设计条件明确,最佳利用,能确定预测开发后的价值。
估价步骤:⑴调查开发房地产的基本情况:土地位置、周围环境、交通情况;面积大小、形状、地质水文、基础设施,以及开发成本和费用;搞清规划设计条件,用途、容积率,确定最佳开发方式;搞清土地性质、剩余使用年、权利状态。⑵选择最佳的利用方式⑶估算开发经营期⑷预测开发后房地产价值⑸测算开发成本、管理费、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及购买土地的税费⑹求出待开发房地产的价值。

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