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案例分析解题思路3

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第二部分 《房地产估价案例与分析》的考试方法
前面我们谈了复习的方法,然而每年也有不少落榜的考生,失败的主要原因并不是没有复习好,而主要是考试方法不对。考试有方法吗?回答是肯定的,下面笔者就这方面谈谈自己的看法。

一、问答题与选择题的答卷方法

1、首先要摸清出题者的意图。每个出题者在出一道题目时,他都会有一番用意,即该道题是考考生什么方面的知识,估计一般的考生会怎样思考该问题,从而设置一些“陷阱”或“机关”,让一般的考生答题偏离方向或答不出来,从而拉开考生在考分上的差距。以99年试题中的选择题的第2题的第2问为例,很多考生都选择了b或d,即认为该写字楼在正常情况下最可能实现的价格为4000万元或4010万元。选4010万元的考生是认为购买价是4000万元,又花了10万元涂饰了本公司的标志,期间写字楼市场价格未发生任何变化,因而是4010万元;选4000万元的考生是认为购买价花了4000万元,原先花了10万元涂饰的本公司的标志,对于后来的购买者无效,因而是4000万元。其实出题者是在考考生花了10万元涂饰的本公司的标志,对后来的购买者不仅无偷越,而且需要花钱请人把本公司的标志去掉,从而最可能实现的售价为p∠4000万元。这其实相当于考了考生的假设开发法的知识。再如99年试题问答题的第1题,作者的意图是考我们估价原则中的合法原则和房地产估价程序中“明确估价”的具体内容。根据“规范”就知道是权属状况和实体状况,按照土地、建筑两方面分开就是:土地权属状况、房屋权属状况、土地基本状况、建筑物基本状况,因此考生只要知道了出题者的基本用意,最起码能够拿到8分。关于这一点,只要考生稍微分析一下历年的试题,定会得出与笔者相同的观点。

2、思维要清晰。答题要条理分明,层次清楚。以99年试题问答题的第3题为例。对于该题我们可以这样思考:甲的收益不应因乙送礼的个人行为受到影响,从而甲公司的所提应为1000m2×3000元/ m2÷2×(1-7%)=1395万元,乙公司的所得应为实际回收的总价款中扣除甲公司所得后的剩余,即为2762.1-1395=1367.1(万元)。该题充分说明:考生在考试时思维要清晰,绝不能思维混乱。

再以99年试题问答题的第1题为例,不少考生在考试时答了非常多,把《规范》中p34的结果报告中的第(三)项内容全部罗列上去,显得条理不分明,层次不清楚,如果能分土地的权属状况,房屋的权属状况,土地的实体状况,建筑物的实体状况四个方面进行细化,给阅卷者的感觉都会好多了。遇到这类题目一定要利用“条条”把内容“框住”亦即首先要保证把要点答全,然后有时间再去细化。

二、指错题的考试方法

很多考生在考“指错题”时并不是指不出错误,而是因为答题方法不正确丢了很多分,结果阅卷者觉得非常惋惜,考生感到非常痛心。丢分的情况主要表现在如下几个方面:

(1)考生虽然指出了很多错误,期中有很多也指对了,甚至有的考生指出了13个正确的错误,但因为同时在前面也指错了不少错误,结果得分很低。例如某个考生在13行的答卷纸上指出了19个错误,期中前面的8个指错了,而且占据了8行答题位置。后面的11个指对了,则该考生只能计5条正确的答案,即只能得15分;如果相反,即指对了的11个错误排在11前面行上,则该考生可得33分;同样的答案由于位置排列不同,考生却相差“千里”。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面,而且要一个答案占据一行。

(2)把本属于两条或多条的正确答案写在一行而丢分。例如:某考生指出了19条错误,期中前面的13条指对了,后面的6条指错了。如果该考生未把13行全部填满,则缺一个空行可增计1条行分。如果该考生13前面条正确答案占据了7行,后面的6条错误答案占据了4行,则该考生可计9条正确的答案,即得分为27分;但如果前面13条正确的答案占据了7行,后面的6条错误的答案占据了6行,则只能计7条正确的答案,即21分,虽然正确答案全部答出,但得分却只有满分的一半多1分而已。

(3)把本属于一条的正确答案分成了两条,占据了两行的位置,即浪费了一行的位置而丢分。例如:在市场比较法中,b、c的区域因素修正有误(分子分母填倒)分成两条,即b的区域因素修正有误,c的区域因素修正有误,仍然只计1条答案的分,整体上因浪费了一行的位置而白白地丢掉了3分。针对上述丢分的情况,结合评分标准,笔者就指错题的考试提出以下考试方法。使读者知道怎样在13行的答题排列出自己的答案,知道如何界定一条错误,该分的时候分开,该合的时候就合。

1>考试时,如果自己时间够,则要先把答案写在草稿纸上,答完后把答案排一下序,把自己认为肯定的答案写在前面,并且要每一条占据一行,把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。

2>如果在“估价对象”中已找出三个错误,则不必再仔细寻找,应接着往下阅读,以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分,等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。

3>如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容,而且篇幅较长,则可以跳过该三个部分,以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。

4>在按照自己的理解指定错误后,对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查,看看是否有漏指的错误。

三、改错题的考试方法

考生需要知道的是:

1、本题中将正确的内容改错是要倒扣分的,因此不能随便指,也不能随便改。

2、本题的错一般不是3个就是4个,这样像98年的试题只有3处计算,因此,可以肯定的3处计算都错了。

3、本题包括指出错误和改正错误两项工作,按98年的评分标准,只指了错误而未改正或改得不正确,每处可给1分,这样,象98年的试题,即使一点都不懂,也可能得3分。

4、本题中有些明显是正确的,如99年试题中的第1、2、6项计算,这样也最起码可以得3分,据此,也许已知道了本题的考试方法,那就是排除正确的,当只剩下3处时,不必再思考,首先指出它是错误的,然后再改,不会改也要改,因为将错误的内容改错不倒扣分。

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