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2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》精选试题5

建筑天下| http://www.667e.com |12-02 21:47:10| 经营与管理|人气:789

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计算题:

1.某家庭购买了一套90m2的商品住宅,售价为4000元/m2.该家庭首付了房价总额的30%,其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%,贷款期限为15年,按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额,那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后,于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元,那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?(8分)

答案:
1.(1)P1=10万元 P2=25.2-10=-15.2万元

 (2)n=15×12=180
  i1=4.5%/12=0.375%
  i2=6.8%/12=0.57%(0.567%,0.5667%)
  A1=P1[i1(1+i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%× (1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元
  A2=P2[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]=152000×[0.57%× (1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
  =1352.66元(按照0.57%)
  =1349.62元(按照0.567%)
  =1349.31元(按照0.5667%)

 (3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照0.57%)
  =6041.74元(按照0.567%)
  =6040.86元(按照0.5667%)

 (4)第4年初一次偿还商贷本金5万元,在第4年第15年内的月还款额为:
  P1=5万元 n=(15-3)×12=144
  =PP2[i2(1+i2)],[(1+i2)n-1]=5×[0.57%×(1+0.57%)144]/[(1+0.57%)144-1]
  =509.94元(按照0.57%)
  =508.98元(按照0.567%)
  =508.89元(按照0.5667%)

 (5)从第4年起抵押贷款月还款额为:A-=2117.65-509.94
  =1607.71元(按照0.57%)
  =1605.63元(按照0.567%)
  =1605.41元(按照0.5667%)

  2.某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设-建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2,预售均价为8000元/m2.第2年项目投资400万元;全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2,预售均价为7800/m2.项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发商在年初,收入和运营成本均发生在年末)(12分)

答案:  
第一种解法:

  (1)设单位面积月最低租金为A
  第1年:年初支出200万元;年末收入400×8000=320万元
  第2年:年初支出400万元;年末收入600×7800=468万元
  年末支出本息=Pin+P=400× 10%×2+400=480万元
  第3年末:净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A
  第4年末:净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A
  第5年末:净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A
  第6~50年末:净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

  (2)净现值=0时,可求得最低月租金水平:
  0=(-200-68-8.92)×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A
  A=86.45元/m2

  第二种解法:

  (1)设单位面积月最低租金为A
  第1年:年初支出200万元;年末收入400× 8000=320万元
  第2年:年初支出400万元;年末收入600×7800=468万元
  年末支出本息和Pin+P=400×10%×2+400=480万元
  第3年末:净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A
  第4年末:净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A
  第5年末:净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A
  第6~50年末:净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

  (2)投资的现值=收益的现值:
  0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A
  解得A=86.45元/m2

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