2016年房地产估价师《开发经营与管理》模拟试卷6

　　判断题
　　1、进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。
　　A、对
　　B、错
　　2、影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向和面积。
　　A、对
　　B、错
　　3、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
　　A、对
　　B、错
　　4、以当前潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵守的根本原则。
　　A、对
　　B、错
　　5、财务净现值是指房地产开发项目按目标收益率各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
　　A、对
　　B、错
　　6、房地产开发的建设过程分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
　　A、对
　　B、错
　　7、城市规划应服从房地产开发的需要。
　　A、对
　　B、错
　　8、对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。
　　A、对
　　B、错
　　9、物业投资者一般拥有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
　　A、对
　　B、错
　　10、房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命。但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期。
　　A、对
　　B、错
　　11、一般情况下，建筑物荷载的传力方向为梁一板一柱一基础。
　　A、对
　　B、错
　　12、建筑物内无楼梯时，室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
　　A、对
　　B、错

　　单项选择题
　　1、建筑装饰材料按( )分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。
　　A、建筑装饰部位
　　B、制造工艺
　　C、化学成分
　　D、力学性能
　　2、在我国商品房取得《预售许可证》时，开发项目处于()阶段。
　　A、决策阶段
　　B、前期阶段
　　C、建设阶段
　　D、租售阶段
　　3、物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以( )手段管理物业。
　　A、行政
　　B、法律
　　C、商业经营
　　D、市场
　　4、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。
　　A、能够保值和增值
　　B、受通货膨胀的影响
　　C、贷款利率较低
　　D、经营成本较低
　　5、下列哪项是物业管理中经营计划的核心。
　　A、经营费用估算
　　B、预算
　　C、预期收益估算
　　D、制定租金方案
　　6、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100％。
　　A、开发商利润／总开发成本　建设工程教育网信息
　　B、正常经营年份的净经营收入／总开发成本
　　C、开发商利润／总开发价值
　　D、正常经营年份的经营收入／总开发成本
　　7、已知名义利率为6％，实际利率为6.14％，那么年计息周期数为：
　　A、2
　　B、3
　　C、4
　　D、5
　　8、成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的( )来确定总承包价格的合同。
　　A、利润
　　B、总管理费
　　C、不可预见费
　　D、总管理费和利润
　　9、招标人采用邀请招标方式时，应当向 () 个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者组织发出投标邀请书。
　　A、1
　　B、2
　　C、3
　　D、4
　　10、哪项市场调查内容不属于不可控制因素的调查。
　　A、市场营销因素的调查
　　B、消费者和消费行为调查
　　C、竞争情况的调查
　　D、技术发展调查
　　11、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。
　　A、经营收人抵偿全部投资
　　B、全部现金流入抵偿全部现金流出
　　C、净收益抵偿全部投资
　　D、净收益现值抵偿全部投资
　　12、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )。
　　A、有利
　　B、不利
　　C、利弊各半
　　D、不影响

　　13、速动比率是 ()和()的比值
　　A、（流动资产总额－存货）和流动负债总额
　　B、流动资产总额和流动负债总额
　　C、（流动资产总额－存货）和负债总额
　　D、流动资产总额和负债总额
　　14、假设整个投资市场的平均收益率为20％，写字楼投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.3；整个房地产市场的平均收益率为25％，写字楼投资市场相对于整个房地产市场的风险相关系数是0.8。国家债券的收益率为10％，那么写字楼投资市场的预期收益率是：()
　　A、22％
　　B、13％
　　C、18％
　　D、14.5％
　　15、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求。
　　A、期望
　　B、最好
　　C、潜在
　　D、过去
　　16、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补( )与实际情况不符的缺点。
　　A、成本投入的数量
　　B、成本投入的数量和时间
　　C、支出与投入的数量和时间
　　D、销售收入的数量
　　17、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。
　　A、部分财务费用
　　B、前期工程费用
　　C、管理费用
　　D、不可预见费用
　　18、一个理想的折现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率。
　　A、贷款利率
　　B、存款利率
　　C、目标收益率
　　D、无风险收益率
　　19、施工图中轴线的编号规则为( )。
　　A、水平方向用英文字母从左到右，垂直方向用阿拉伯数字由上往下
　　B、水平方向用英文字母从右到左，垂直方向用阿拉伯数字由下往上
　　C、水平方向用阿拉伯数字从左到右，垂直方向用英文字母由下往上
　　D、水平方向用阿拉伯数字从右到左，垂直方向用英文字母由上往下
　　20、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。
　　A、投资计划与资金筹措表
　　B、资金来源与运用表
　　C、营业利润测算表
　　D、全部投资现金流量表
　　21、下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源。
　　A、预售收入
　　B、预租收入
　　C、自筹资金
　　D、商业银行贷款
　　22、某写字楼物业的业主为获得较高收益并降低投资风险，应当首选的出租策略是( )。
　　A、以固定租金的形式出租
　　B、签订长期租约
　　C、签订短期租约
　　D、令长、短期租约保持合理比例
　　23、在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的FNPV( )。
　　A、大于零
　　B、小于零
　　C、等于零
　　D、难以确定
　　24、目前我国对申请开发贷款的房地产开发企业的自有资金的要求是：不低于项目总投资的().
　　A、20％
　　B、30％
　　C、25％
　　D、35％

　　多项选择题
　　1、下列哪些属于房地产投资的系统风险：（）
　　A、通货膨胀风险
　　B、或然损失风险
　　C、市场供求风险
　　D、利息风险
　　E、周期风险
　　2、房地产市场的功能包括哪几个方面。
　　A、改变需求适应供给条件的变化
　　B、显示房地产市场需求变化
　　C、配置存量房地产资源和利益
　　D、指导供给以适应需求的变化
　　E、指导政府制订科学的土地供给计划
　　3、地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如( )等。
　　A、道路
　　B、房屋
　　C、丘陵
　　D、山地
　　4、房地产开发贷款的风险主要有：
　　A、政策风险
　　B、市场风险
　　C、贷款风险
　　D、财务风险
　　E、经营风险
　　5、下列哪些与计算税前现金流有关的是：
　　A、公积金
　　B、准备金
　　C、抵押贷款还本付息
　　D、所得税
　　E、空置和收租损失
　　6、某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着( )风险。
　　A、收益现金流 资本价值
　　B、购买力
　　C、购买力
　　D、政策
　　7、房地产资产的物业类型主要包括：（）
　　A、居住物业
　　B、仓储物业
　　C、工业物业
　　D、特殊物业
　　E、商用物业
　　8、对收益性物业来说空置率提高将会导致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。
　　A、租金收入减少
　　B、附加支出增加
　　C、物业资本价值下降
　　D、运营成本下降
　　9、房地产开发贷款包括：
　　A、土地购置贷款
　　B、建设贷款
　　C、按揭贷款
　　D、土地储备贷款
　　E、土地开发贷款
　　10、开发商预售部分楼宇，是( )的有效办法。
　　A、提高开发收益
　　B、分散开发风险
　　C、降低开发成本
　　D、筹措建设资金
　　11、下列哪些行为属于房地产直接投资。
　　A、购买厂房进行生产经营
　　B、进行商品房开发
　　C、开发建设写字楼并进行出租
　　D、购买房地产企业的股票
　　E、购买商品房并在短期内进行转售
　　12、反映和描述房地产市场状况的指标有：供给指标、需求指标和市场交易指标。下列哪些属于供给指标。
　　A、出租量
　　B、空置率
　　C、房屋空间使用数量
　　D、可供租售量
　　E、房屋施工面积

　　判断题答案
　　1、B　2、B　3、B　4、B　5、A　6、B　7、B　8、B　9、A　10、B　11、B　12、B
　　单项选择题答案
　　1、A　2、C　3、C　4、A　5、B　6、B　7、C　8、D　9、C　10、A　11、C　12、A　13、A　14、A　15、D　16、C　17、D　18、D　19、C　20、B　21、B　22、D　23、B　24、D
　　多项选择题答案
　　1、ABCE　2、BCDE　3、AB　4、ABDE　5、CE　6、BCD　7、ACDE　8、AC　9、ABE　10、BD　11、ABC　12、BDE