2016年房产估价师考试考前模拟习题1

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1、假设开发法是以(   )原理为理论依据。

A、收益递增原理

B、均衡原理

C、预期原理

D、未来趋势原理

 

2、一下对假设开发适用条件表述最为准确的是(   )。

A、新开发房地产项目

B、用于出售用途的房地产项目

C、具有投资开发或者再开发潜力的房地产

D、用于投资或者再开发的房地产

 

3、评估某宗房地产开发用地2005年10月16日的价值，要将在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需要将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价为(   )万元。

A、2526

B、2241

C、2135

D、2985

 

4、某银行存款的计息方式为单利，假设其存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则5年期的年利率应大于(   ) %。

A、2.50

B、2.35

C、2.38

D、3.25

 

5、某在建工程土地使用年限为40年，自取得土地使用权之日期开工，预计建成后的建筑面积为15000平方米，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需要1.5年，报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房价为(   )万元。

A、4023.04

B、4074.10

C、4768.50

D、5652.09

 

6、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是(    )。

A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B、待开发房地产建设发包日期

C、取得待开发房地产的日期

D、房地产开发完成并投入使用的日期

 

7、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是(    )。

A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法  

B、运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

 

8、现有某待开发项目建筑面积为3850 m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为28507元／m2，若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为(    )万元。

A、766

B、791

C、913

D、1046

 

9、某房地产的土地面积为500 m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000 m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(    )元/m2。

A、200

B、300

C、700

D、1000

 

10、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(    )。

A、某标准厂房

B、某酒厂厂房

C、某待出让土地

D、某写字楼

 

11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为(    )元/m2。

A、1840

B、2840

C、2966

D、3000

 

12、客观成本是指假设重新开发建设时(    )的一般花费。

A、大多数房地产开发商

B、个别房地产开发商

C、估价对象开发商

D、可比开发商

 

13、不计利息的费用是(    )。

A、土地取得成本

B、开发成本

C、管理费用和销售费用

D、销售税费

 

14、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率5%,为吸引5年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于(   )%。

A、5.53

B、5.0

C、6.53

D、4.53

 

15、已知年利率为6%,如果季计息，则实际利率为(   )%。

A、6

B、1.5

C、6.13

D、5.13

 

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