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20160年房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟题1

建筑天下| http://www.667e.com |12-02 21:47:10| 理论与实务|人气:221

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1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。
a、3214 

b、3347 

c、3367 

d、3458
答案:b
解析:3000*(1+1%)11=3347元/m2。

2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于( )。
a、该建筑物的价值低于拆迁费用 

b、该估价结果肯定有误

c、甲土地的价值高于乙土地的价值 

d、不可能出现这种情况
答案:a
解析:在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下,一般情况下两块地的价值应当是一样的,对于一块地是空地,另一块地上有建筑物的情况来说,如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用,那么建筑物的价值会成为负数,从而会降低该土地的价值。


3、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为( )元/m2。
a、100 

b、300 

c、600 

d、900
答案:d
解析:根据容积率=总建筑面积/土地总面积,可以求出土地总面积,然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

 
4、某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。
a、35 

b、45 

c、48 

d、50
答案:a
解析:经济寿命应从大楼建成后开始计算,由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束,所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。


5、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地,总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地,根据四三二一和九八七六法则,其总价为( )万元。
a、109 

b、117 

c、124 

d、130
答案:b
解析:100+100*(9%+8%)=117万元。


6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于( )。
a、物质折旧 

b、功能折旧 

c、经济折旧 

d、会计折旧
答案:c
解析:该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值,应当属于经济折旧。


7、一宗2000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/m2,理论上应补地价(单价)为( )元/m2。
a、552 

b、3519 

c、4293 

d、4845
答案:c
解析:改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2,改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2
应补地价(单价)为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价,即4845-552=4293元/m2。


8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。
a、800万元 

b、1000万元 

c、1800万元 

d、800-1000万元
答案:d
解析:根据最高最佳使用原则,应当取最高价格的用途,所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。


9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( )。
a、0.060 

b、0.940 

c、1.060 

d、1.064
答案:d
解析:交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064。


10、某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为( )万元。
a、180.0 

b、300.0 

c、309.0 

d、313.2
答案:c
解析:开发利润率=投资利润率*(土地取得成本+开发成本+管理费用)

 
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