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房地产估价理论与方法模拟试题(1)

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一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意,请在答题卡上涂其相应的编号。)

1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。
a、3214 b、3347 c、3367 d、3458
答案:b
解析:3000*(1+1%)11=3347元/m2。2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于( )。
a、该建筑物的价值低于拆迁费用 b、该估价结果肯定有误
c、甲土地的价值高于乙土地的价值 d、不可能出现这种情况
答案:a
解析:在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下,一般情况下两块地的价值应当是一样的,对于一块地是空地,另一块地上有建筑物的情况来说,如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用,那么建筑物的价值会成为负数,从而会降低该土地的价值。
3、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为( )元/m2。
a、100 b、300 c、600 d、900
答案:d
解析:根据容积率=总建筑面积/土地总面积,可以求出土地总面积,然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。
4、某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。
a、35 b、45 c、48 d、50
答案:a
解析:经济寿命应从大楼建成后开始计算,由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束,所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。
5、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地,总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地,根据四三二一和九八七六法则,其总价为( )万元。
a、109 b、117 c、124 d、130
答案:b
解析:100+100*(9%+8%)=117万元。


6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于( )。
a、物质折旧 b、功能折旧 c、经济折旧 d、会计折旧
答案:c
解析:该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值,应当属于经济折旧。
7、一宗2000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/m2,理论上应补地价(单价)为( )元/m2。
a、552 b、3519 c、4293 d、4845
答案:c
解析:改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2,改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2
应补地价(单价)为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价,即4845-552=4293元/m2。
8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。
a、800万元 b、1000万元 c、1800万元 d、800-1000万元
答案:d
解析:根据最高最佳使用原则,应当取最高价格的用途,所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。
9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( )。
a、0.060 b、0.940 c、1.060 d、1.064
答案:d
解析:交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064。
10、某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为( )万元。
a、180.0 b、300.0 c、309.0 d、313.2
答案:c
解析:开发利润率=投资利润率*(土地取得成本+开发成本+管理费用)
11、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为( )元/m2。
a、2290.91 b、2326.41 c、2344.16 d、2308.66
答案:b
解析:120000+80000/(1+10%)0.5+40000/(1+10%)=2326.41元/m2。
12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。
a、售价 b、租金 c、潜在毛收入 d、净收益
答案:a
解析:见教材。
13、评估房地产投保火灾险时的保险价值,通常包括( )。
a、重置成本+土地使用权价值
b、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
c、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
d、建筑安装工程费+建造期间的经济损失
答案:c
解析:见教材。
14、在成本法求取折旧中,采用( )更符合实际情况
a. 有效经过年数
b. 实际经过年数
c. 剩余经过年数
d. 自然经过年数
答案:a
解析:自然经过年数不能反映建筑物真实的状况,采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

15、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。
a、50 b、250 c、300 d、350
答案:b
解析:300-50=250元/m2。

16、收益法适用的条件是房地产的( )。
a、收益能够量化 b、风险能够量化
c、收益或风险其一可以量化 d、收益和风险均能量化
答案:d
解析:见教材。
17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地产总价值为2400万元,其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2,该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为( )。
a、5.00% b、5.25% c、5.42% d、5.75%
答案:d
解析:此人应占有的土地份额={126-[(2400-800)/6000]*300}/800=5.75%。

18. 按房地产的( )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
a.收益性 b. 用途 c. 市场性 d. 地段
答案:b
解析:居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。

19. 最能说明土地价格水平高低的价格是( ).
a. 土地单价 b. 基准地价 c. 楼面地价 d. 标定地价
答案:a
解析:土地单价是单位土地面积的土地价格,相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。
20. 市场法的理论依据是( ).
a. 适合原理 b. 替代原理 c. 最高最佳使用原则 d. 均衡原理
答案:b
解析:见教材。



21. 房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当(  ).
a. 完全相同 b. 剧烈变动 c. 差距加大 d. 应当相近
答案:d
解析:见教材。


22. 有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米, 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米,则该建筑物的单价为( )元/平方米。
a.950 b. 1000 c. 1200 d. 1250
答案:a
解析:(1250*5000-1000*1500)/5000=950元/平方米。
23. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( ).
a. 生地价 b. 熟地价 c. 毛地价 d. 拆迁补偿安置价
答案:c
解析:见教材。

24. 市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.
a. 交易实例 b. 可比实例 c. 估价对象 d. 标准化实例
答案:b
解析:见教材。


25. 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( )为好.
a. 重建成本 b. 重置成本 c. 完全成本 d. 重新购建价格
答案:a
解析:重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用重建成本最好.


26. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为( ).
a. 有效经过年数等于实际经过年数 b. 有效经过年数短于实际经过年数
c. 有效经过年数长于实际经过年数 d. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数
答案:d
解析:见教材。
27. 甲土地的楼面地价为2000元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有( ).
a. 甲等于乙 b. 甲大于乙 c. 甲小于乙; d. 难以判断
答案:c
解析:甲土地的单价=2000*5=10000元/平方米, 乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米, 若两宗地的土地面积等其他条件相同,则可以判断甲小于乙。

28. 标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高; 由此远离道路的方向, 地价( ).
a. 逐渐降低 b. 逐渐升高 c. 可视为基本不变 d. 为零
答案:c
解析:见教材。

29. 用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( )净收益作为估价依据.
a. 类似房地产的客观b.类似房地产的实际c. 类似房地产的最高 d. 类似房地产的最低.
答案:a
解析:见教材。


30. 估价上折旧注重的是( ).
a. 原始取得价值的减价修正 b. 原始取得价值的摊销与回收
c. 重置价值的摊销与回收 d. 价值的减价修正
答案:d
解析:见教材。
31. 某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米.
a. 500 b. 200 c. 250 d. 100
答案:c
解析:50%*5*100=250元/平方米.

32. 某宗房地产的总价值为100万元, 其中土地价值30万元, 通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险, 则其投保价值应为( )万元.
a. 100 b. 70 c. 60 d. 40
答案:b
解析:100-30=70万元
33. 某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值。该类建筑物的耐用年限50年,则该建筑物的成新率为( )%。
a.40 b. 60 c. 50 d. 67%
答案:b
解析:30/50=60%
34. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴税费均由卖方承担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
a.323 b。275 c. 273 d. 258
答案:b
解析:297/(1+8%)=275万元。
35. 某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元.
a. 417 b. 500 c. 460 d. 450


答案:c
解析:先求出土地价值=(50-200*12%)/10%=260万元,房地产总价值=260+200=460万元。

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