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2016年房地产估价师考试理论与方法试题2

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  26.可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的,是指。

  A.如果房地产市场无论怎么变化,几年前的交易用于现在仍然有效,也可选为可比实例

  B.如果房地产的发展平稳,以一定速度发展,则几年前的交易用于现在仍然有效,可选用为可比实例

  C.如果房地产市场相对稳定,但由于时间的不同,几年前的交易相对现在来说,差别还相当大,取可比实例还是相近的为好

  D.如果房地产市场比较平稳,则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效,也可选为可比实例

答案D

 

  27.中国大陆目前主要有所有权.使用权.租赁权.抵押权.典权.地役权。其中,属于自物权,其余属于他物权。

  A.使用权

  B.抵押权

  C.所有权

  D.租赁权

  答案C

 

  28.某房地产的报酬率为8%,受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%,受益期限为50年,则该房地产价格为元/m2。

  A.3000

  B.4500

  C.5200

  D.5600

答案D

 

  29.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素,并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验,必须遵循严谨的。

  A.估价目的

  B.估价程序

  C.估价时点

  D.估价作业日期

答案B

 

  30.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作,按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面,排序正确的是。

  ①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项;③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算:⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告

  A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨

  B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

  C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨

  D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

答案C

 

  31.某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元/m2,汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%,则其2000年10月15日的价格为元人民币/m2。2000年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。

  A.7665

  B.7262

  C.7637

  D.7412

答案C

 

   32.净收益每年不变,收益年限为有限年时,报酬资本化公式为。

  A.A

  B.B

  C.C

  D.D

答案C

 

  33.某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2.2450元/m2.2650元/m2.2830元/m2和3000元/m2,其增减量的权重分别为0.1.0.2.0.3和0.4,按平均增减量趋势法估计,以2001年初为预测基期,则该类房地产与2006年初的价格最接近于元/m2。

  A.3100

  B.3195

  C.3285

  D.3300

答案B

 

  34.从卖房的角度看,成本法的理论依据是。

  A.销售状况价值论

  B.市场供求价值论

  C.生产费用价值论

  D.经济花费价值论

答案C

 

  35.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是。

  ①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格

  A.①②③④⑤⑥⑦

  B.②①③⑤④⑥⑦

  C.①③②④⑥⑤⑦

  D.②①③④⑤⑥⑦

答案B

 

  36.在房地产交易中往往需缴纳一些税费,包括。①营业税:②土地增值税;③交易手续费;④契税;⑤补交土地使用权出让金;⑥印花税

  A.①③④⑤⑥

  B.①②④⑤⑥

  C.①②③④⑤

  D.①②③④⑤⑥

答案D

 

  37.是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡,来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。

  A.权益原理

  B.均衡原理

  C.适合原理

  D.收益原理

答案B

 

  38.某地区某类房地产2004年4月1日10月1日的价格指数分别为79.6.74.7.76.7.85.0.89.2.92.5.98.1。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2,对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为元/m2。

  A.2121

  B.2200

  C.1819

  D.2242

答案B

 

  39.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元/m2。

  A.4800

  B.5124

  C.5800

  D.7124

  答案C

  40.某建筑物的建筑面积5000m2,坐落的土地面积为2000m2,土地价格为1500元/m2,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2,则该建筑物的价格为元/m2。

  A.1000

  B.1100

  C.1200

  D.1300

  答案C

  41.收益法是以原理为理论依据的。决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。

  A.收益递增原理

  B.最高最佳使用原理

  C.预期原理

  D.未来趋势原理

  答案C

  42.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在。

  A.期初

  B.期中

  C.期末

  D.年末

  答案C

 

  43.有一宗耐用年限为40年的工业生产用房,已经实际使用了5年,其建筑总面积为1000m2,重置价格为1200元/m2,残值率为5%,用定额法计算出建筑物的现值为万元。

  A.105.75

  B.117.15

  C.105

  D.115

答案A

 

  44.通过土地重划或调整后,土地利用价值会提高,地价会立即随之上涨,这反过来也说明了对地价的影响。

  A.土地面积

  B.地质条件

  C.土地位置

  D.土地形状

答案D

 

  45.估价上的折旧注重的是。

  A.原始取得价值的减价修正

  B.原始取得价格的摊销与回收

  C.重置价格的摊销与回收

  D.价值的减价修正

答案D

 

  46.某宗房地产1993年10月建成,在2003年10月预评估其现值,经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年,假若残值率为0,按直线法确定其成新率为%。

  A.60

  B.70

  C.80

  D.90

答案C

 

  47.关于收益法适用的条件是。

  A.房地产的收益和风险都能较准确地量化

  B.房地产将出租或出售

  C.有收益或有潜在收益的房地产

  D.房地产将用于商业用途

答案A

 

  48.关于长期趋势法适用的对象,下列最佳表述为:。

  A.从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势,但从长期来看,可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产

  B.从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势,但从长期来看,可以找到一定的时间序列数据,利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产房地产估价师

  C.目前没有开发,但未来将会进行开发的房地产,由于目前无类似价格可以比较,但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产

  D.房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势,但从长期来看,会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产

答案D

 

  49.商业用地房地产位置的优劣主要取决于。

  A.周围环境状况,安宁程度

  B.位置有利于原料和产品的运输

  C.交通是否便捷及离市中心的远近

  D.繁华程度,临街状况

  答案D

 

  50.某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为。

  A.43.2%

  B.50%

  C.56.8%

  D.70%

答案C

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