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房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试题(6)

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四、计算题共题,每题分。要求列出算式、计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答

1.某房地产占地㎡,土地使用年限为年,容积率为,共层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:层的大堂部分占该层建筑面积的%,其余部分的%可用于商业铺位出租,正常出租率为%,每㎡出租面积每月可得净租金元;层为商场,营业面积占该层建筑面积的%,每㎡营业面积年正常收入为元,每年正常营业需投入万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为元;第层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的%,每㎡出租面积的月租金为元,出租人每年需支付万元的运营费用;—层为用于出租的办公用房,每层共间,当地同类同档次办公用房每间每月租金元,出租率为%,出租人需承担相当于租金收入%的运营费用;—层为商品住宅,其中层以每㎡建筑面积元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每㎡建筑面积元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每㎡建筑面积元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值设资本化率分别为商场%,酒楼%,办公楼%。

答案:

(1)   运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:

       V=A/Y[()]

    (2)各层建筑面积×/㎡/层

    (3)计算层商铺收益价格

    年净收益×%×%×%××.万元

    V1=19./%×/%.万元

    (4)计算层商场收益价格

    年净收益;××%×万元

V2-3=84/%×/%.万元

    (5)计算层酒楼收益价格

    年净收益:×%××万元

    V4=34/%×/%.万元

    (6)计算层办公楼收益价格

    年净收益:××××%×%.万元

    V5-10=186./%×/%.万元

    (7)计算层住宅价格

      V11-24=1000××万元

    (8)计算房地产价格

    V=  V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192....

    =9591.万元

 

2.为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了、、、、共个类似住宅楼的交易实例,其有关资料如下表:

   

上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:从年月日年月日该类住宅楼市场价格每月递增.%,其后至年月日则每月递减.%,而从年月日年月日的市场价格基本不变,以后每月递增%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼年月日的正常单价如需计算平均值,请采用简单算术平均法。

答案:选取可比实例。实例误差太大,实例成交时间与估价时点相隔一年以上,故实例和实例不作为可比实例。选取实例、、作为可比实例。

    (2)计算公式:估价对象价格可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

    (3)交易情况修正系数为:

    可比实例:/()/

    可比实例:/

    可比实例:/()/

    (4)交易日期修正系数为:

    可比实例%

    可比实例%

    可比实例%

    (5)房地产状况修正系数为:

    因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同均为/,则有:

    可比实例/×/×/×//

    可比实例/×/×/×//

    可比实例/×/×/×//

    (6)计算比准价格:

    比准价格×/×%×/.元/㎡

    比准价格×/×%×/.元/㎡

    比准价格×/×十%×/.元/㎡

    (7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则有:

估价对象价格单价.../.元/㎡

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