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房地产估价师《房地产估价理论与方法》精选模拟试题解析(7)

建筑天下| http://www.667e.com |08-26 18:48:00| 制度与政策|人气:630

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    四、计算题(共2题,20分。要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位。)
    1、某在建工程的土地使用权是2006年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地面积为700平米,容积率为15,土地取得费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式动工,时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为每平方米建筑面积2300元,管理费用为建安成本的3%.至2009年6月30日已完成主体结构,且已投入总开发成本的55%,剩余费用在施工期内均匀投入,折现率为13%。
    该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元,此后每年净收益以1.5%的比率增长,为保持这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
    按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中,买方按售价的3%缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。
    请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2009年6月30目的正常购买总价。(10分)

    解:此题为假设开发法和收益法运用的综合题。设该在建工程的正常购买总价为P
    理清时间安排,2006年12月31日取得40年建设用地使用权,2007年12月31日动工,预定工期2年,当前为2009年6月30日(1.5年工期,剩0.5年工期),已投入总开发成本的55%,剩余开发成本45%在未来半年内均匀投入。建成后(2009年12月31日)1年内装修,装修费用支出发生在该年末,装修完成即出租营业。估价时点为2009年6月30日,装修完成后收益期限为36年。
(一)续建完成后的总价值
(1)未来收益期限n=36年
(2)未来年纯收益现值之和
采用净收益按一定比例递增,收益期限为有限年的公式,其中A=60万元,Y=15%,g=1.5%,则
   
(3)装修及大修的费用现值之和,全部折现到装修完成之时。
V2=40+40/(1+15%)4+40/(1+15%)8+40/(1+15%)12+40/(1+15%)16+40/(1+15%)20+40/(1+15%)24+40/(1+15%)28+40/(1+15%)32+40/(1+15%)36
=92.79(万元)
(4)续建完成后的总价值
V=( V1- V2)/(1+13%)1.5=(439.48-92.79)/(1+13%)1.5=288.62(万元)
(二)续建总费用
  
(三)销售税费和销售费用
288.62×(6%+2%)=23.09(万元)
(四)购买在建工程的税费总额
V5=P×3%
(五)在建工程价值P
P=288.62-108.57-23.09- P×3%    求得
P=152.398万元

    2、某公司于2007年3月1日在某城市水源地附近取得一宗国有建设用地使用权,建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米,土地使用期限40年,建筑总面积为20000平米,并于2009年9月1日完成,该公司申请竣工验收。根据环保政策要求,环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2009年9月1目的正常市场价格。
   (1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地,土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米,销售费用为200万元,管理费用为开发成本的3%,开发建设期为2.5年,开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%,第二年投入50%,最后半年投入20%,各年内均匀投入,贷款年利率为7.02%,销售税金及附加为售价的5.53%,投资利润率为12%。
   (2)经分析,新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元,而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造,发生拆除费用30万元,拆除后的排污系统设备可回收90万元。
   (3)原项目预计于2010年1月1日正常营业,当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造,项目营业开始时间将推迟到2011年1月1日,为获得与2010年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益,该公司当年需额外支付运营费用100万元,之后将保持预计的盈利水平。
   (4)该类度假村项目的报酬率为8%。(10分)
解:
采用成本法评估该项目于2009年9月1目的正常市场价格,根据题意,先求取重新购建价格,然后减除建筑物折旧部分。
(一)土地取得成本
1000×10000÷10000=1000万元
(二)开发成本
2500×20000÷10000=5000万元
(三)管理费用
5000×3%=150万元
(4)销售费用     200万元
(五)投资利息,在本部分注意弄清楚计息期数:土地取得成本2.5年,开发成本、管理费用、销售费用的30%、50%、20%分别为2年、1年和0.25年
1000×[(1+7.02%)2.5-1]+(5000+150+200) ×{30%×[ (1+7.02%)2-1]+ 50%×[ (1+7.02%)1-1]+ 20%×[ (1+7.02%)0.25-1]}
=624.185万元
(六)销售税费
设重新购建价格为V,则销售税费为V×5.53%
(七)开发利润,注意开发利润与基数的对应关系
(1000+5000+150+200)×12%=762万元
(八)重新购建价格
V=1000+5000+150+200+624.185+ V×5.53%+762
V=8194.04万元
(九)外部折旧,使用未来收益损失资本化法和超额费用资本化法,收益损失500万元进行1年的折现,超额费用进行2年的折现,先折现到2010年1月1日,然后在折现到2009年9月1日
[500/(1+8%)+100/(1+8%)2]/(1+8%)0.25=538.24万元
(十)功能折旧,为新增先进功能的费用,加上拆除费用,减去可回收价值,即
400+60+30-90=400万元
(十一)估价对象价值为
总价=8194.04-538.24-400=7250.80万元
单价=7250.80/20000=3625.40元/平方米
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