房地产估价师《房地产估价理论与方法》精选模拟试题解析（6）

三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)
1、由于专业估价提供的意见较客观合理，具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，所以专业估价提供的是专业意见。　　(×　)
解析：教材在解释专业估价与非专业估价的不同时提到，专业估价提供的意见较客观合理，具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，使得专业估价具有公信力。

2、房地产估价评估的是房地产的价值而不是价格。　　(√　　)
解析：这一点是房地产估价的本质的第一点表述。既要认识价值和价格理论上的区别，也要知道在实际中一般通过外表的价格了解内在的价值。

3、 在自由竞争情况下，供求关系影响土地的价格，土地价格决定土地的供求关系。（ ×  ）
解析：土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地的价格，土地价格影响土地的供求关系。

4、某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，社会一般贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。 (　×　)
解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，并有：
再次抵押价值 = 未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=1000-540/0.6=100（万元）

5、城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。(×　 )
解析：城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合市场价值形成条件中的“交易双方是自愿地进行交易的”, 但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用市场价值标准。

6、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（ √ ）

7、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 (　×　)
解析：GDP增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

8、不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。　　(√　　)
解析：估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

9、长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。(  ×  )
解析：长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产，需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实可靠。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信。

10、建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。 (　×　)
解析：区分重置价格和重建价格。重置价格也称为重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润。

11、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。 （× ）
解析：在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。

12、在某一时点，投资价值是惟一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 (  ×  )
解析：投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点上，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

13、房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。(　√　)
解析：房地产价格长期趋势图可以比较分析两宗房地产价格上涨（或下降）的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨或下降趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。

14、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。( ×  )

15、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。 （ √  ）
解析：估价报告使用期限不同于估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价结束的行为结束为止。
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