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房地产估价师考试案例分析全真试题(6)

建筑天下| http://www.667e.com |08-26 18:47:51| 制度与政策|人气:388

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四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题分。错处不超过个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣分。本题最多扣至零分)。

  估价对象现状为一空置厂房,土地面积,总建筑面积,分析其所在区位特点和周边环境,适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续、补交了土地价款,土地使用期限自年月日起年,总建筑面积不变。现需评估估价对象在年月目的市场价格(购买总价和单价)。

  有关资料如下:

  预计估价对象装修改造的工期为年,装修后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在元,空置和租金损失率为%,出租成本及税费为年租金收入的%。 

  预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积元,假设费用在装修改造期间均匀投入。

  折现率为%,销售费用及销售税费率为%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为%。

  估价测算如下(节选):

  一、估算净收益

  净收益%(%)(%)(万元)

    二、测算报酬率

  采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式

  采用试算法推算报酬率。具体如下:

求取可比实例报酬率表

  注:上表计算结果无误。

  报酬率(%%%%)%

  取整报酬率为%。

  三、估算装修改造后的办公楼总价值

                                  

  四、装修改造费用总额

                 装修改造费用()万元

  五、销售费用与销售税费

                 销售费用与销售税费%(%)万元

  六、购买现厂房的税费

  设估价对象的市场价格总价为,则

                 购买现厂房的税费总额%

  七、计算估价对象在估价时点的市场价格。

                 估价对象的市场价格总价        万元  单价元

 

答案:

1.净收益测算错误,应采用估价对象的可出租面积比例为%  净收益%(%)(%)万元  测算报酬率中,案例与估价对象差异较大,应剔除  报酬率%%%%  装修改造后的办公楼价值测算错误,收益年限应为年  装修改造后的办公楼价值

  或:  装修改造后的办公楼价值

4.装修改造费用的计算错误,折现率应为%。  装修改造费用:(%)万元

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