房地产估价师考试《房地产估价案例分析》全真模拟试题（4）

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四、指出并改正下面股价报告片断中的错误（本题分。错处不超过个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错）

    对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料

 

估价测算如下（节选）：

（一）      年有效毛收入

22000×（）××（）（元）

（二）      年运营费用

1、   年维修费用××（元）

2、   年管理费用年管理费用年有效毛收入×管理费用率管理用房租金损失××（元）

3、   年营业税及附加年营业税及附加×（元）

4、   年运营费用小计年运营费用（元）

（三）      年净收益年净收益（一）项（二）项（元）

（四）      估价结果估价结果（元）（取整）

答案：

1、有效毛收入的计算不应包括物业费；

22000*50*12*（1-10%）=11880000（元）

2、管理用房未出租不应算空置；

13068000*3%=392040（元）

3、遗漏房产税；

13068000*12%=1568160（元）

4、收益年限应为45年。

10650686/5%*｛1-1/（1+5%）45｝=189306036.6=189306037（元）取整

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